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La valutazione di un terreno edificabile: osservazioni del consulente tecnico di parte

Nella stima del valore immobiliare di un terreno edificabile, il criterio utilizzato più di frequente è quello sintetico comparativo. Poiché, tuttavia, la stima per confronto si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con analoghi beni, aventi similari caratteristiche, tale metodo potrebbe essere poco utilizzabile laddove si presenti carenza di dinamica del mercato immobiliare ovvero opacità nelle transazioni immobiliari e quindi privi dei necessari presupposti per la comparazione.

 Sono omessi dal presente articolo eventuali note ed altri contenuti reperibili nel prodotto

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titolo:IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO E DI PARTE
anno:2014
pagine: 144 in formato A4, equivalenti a 245 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

CONSIDERAZIONI PRELIMINARI

Si evidenzia che, nel caso della determinazione del valore delle aree edificabili, la dottrina classica fa presente che, generalmente, possono essere utilizzati i sottoriportati procedimenti.


  • Stima sintetica per comparazione (ove esista un mercato attivo delle aree)

  • Stima con il criterio a valore di trasformazione (nel caso di carenza di dinamica di mercato delle aree edificabili)

  • Stima per incidenza percentuale del valore dell'area sulla costruzione (nel caso di carenza di dinamica di mercato delle aree edificabili, ovvero per verifica dei risultati ottenuti con i precedenti criteri e procedimenti)


Preliminarmente si rappresenta che la valutazione di un'area edificabile può essere effettuata secondo il suo stato di edificabilità che può identificarsi in:


  • stato iniziale: area nuda (senza permesso di costruire);

  • stato intermedio: area pronta per l'edificazione (con permesso di costruire);

  • stato finale: area ad edificazione avvenuta.


Il consulente tecnico d'ufficio ha effe... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...stima al fine di determinare il valore venale di alcuni terreni edificabili.

La metodologia adottata fa riferimento al metodo sintetico.

Tuttavia la stima in questione manca dei presupposti della comparazione in quanto il C.T.U. non riporta le indagini effettuate con riferimento a beni similari.

Si limita soltanto nella citazione di quotazioni generiche e prive dei presupposti della comparazione.

Tutto questo rende la stima, proprio per la metodologia adottata, assolutamente priva di motivazione in quanto manca dei presupposti per la comparazione.

Inoltre il C.T.U. per sostenere le indagini de quo cita, in maniera del tutto surrettizia, le quotazioni di mercato riportate alcuni anni prima dal locale ufficio tecnico erariale, nel cosiddetto "cartolaro" (quotazioni da non assumere a confronto proprio per la loro genericità e anche per la mancanza di un indice di aggiornamento che possa attualizzarle all'anno di riferimento).

Il C.T.U. in definitiva ha completamente errato sia i riferimenti di mercato nelle sue rilevazioni, sia la metodologia sintetica comparativa adottata.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rizia sul valore di un terreno edificabile

Si contesta l'adozione da parte del C.T.U. dell'applicazione del metodo sintetico comparativo.

Tale procedimento è infatti privo degli elementi tecnici economici oggettivi sui quali effettuare la comparazione, come imposto dalla dottrina estimativa, in quanto i valori adottati non sono sufficientemente motivati e mancano i presupposti oggettivi per effettuare la comparazione.


Come e quando andrebbe utilizzato il procedimento sintetico comparativo?

Ecco quanto dice la dottrina.

Come noto il più probabile valore di mercato corrisponde nell'estimo a quel valore che, una pluralità di operatori economici interessati all'acquisto di beni immobili, senza particolari motivazioni e quindi da considerare imprenditori ordinari, sarebbe disposta a pagare, alla data di stima, per ottenerne la proprietà.

Pertanto, il "più probabile valore di mercato" di un bene immobile è quello ordinario, rappresentando cioè quel valore che ha la più alta probabilità di accadimento tra i diversi apprezzamenti possibili.

È noto inoltre che la dottrina estimativa inse... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...r la determinazione del più probabile valore di mercato si può adottare il procedimento sintetico comparativo.

È il procedimento più semplice.

Può tuttavia essere poco utilizzabile ove si presenti carenza di dinamica del mercato immobiliare ovvero opacità nelle transazioni immobiliare e quindi senza i necessari presupposti per la comparazione (come nel caso delle aree in oggetto). (cfr testi di estimo: La stima degli Immobili (autori Curatolo-Carnevali-Palladino; La stima dei terreni (autori Curatolo- Parrettini) ed altri testi che per brevità non vengono citati).

Si ricorda infatti che la stima per confronto si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con analoghi beni, aventi similari caratteristiche, per cui la ricerca delle indagini di mercato è l'operazione più importante e delicata di tutta la stima, unitamente alla motivazione del giudizio di stima.

Nel caso delle aree edificabili, come nel caso in specie, potrebbero pertanto non aversi dati sufficienti, (come difatti emerge dalle indagini effettuate dal consulente d'ufficio) data la frequenza decisamente bassa delle transazioni, ma anche perché risulta difficile "riconoscere l'analo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ca" dei suoli da comparare; analogia che deriva sia dalla diversa suscettività edificatoria, sia da altri elementi che influenzano il valore di mercato dei lotti edificatori. (cfr Testo La stima dei terreni agricoli ed edificabili, ed DEI autore M. Curatolo)

In definitiva il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori di beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione (non basta ovviamente citare il valore medio ovvero in intervallo di valori per effettuare il confronto).

È evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini.

La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre il bene da stimare su un gradino d'altra scala e quindi inidonea alla sua giusta sistemazione. I prezzi/quotazioni di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello in valutazione. Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.

(E tutto quanto sopra non risulta assolutamente contenut... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...orato peritale del C.T.U.).

Una volta definite, quindi, le caratteristiche del bene deve essere eseguito un monitoraggio accurato in merito alle quotazioni di mercato, con riferimento all'epoca di riferimento della stima.

La stima si esegue applicando, al terreno da valutare, i valori unitari rilevati; l'estimatore, mediante aggiunte o detrazioni, terrà conto delle eventuali caratteristiche per le quali il bene da valutare differisce da quelli presi come riferimento.

Le indagini di mercato consentono di acquisire omogenei elementi di confronto e la loro ricerca è, in definitiva, una delle operazioni più importanti e delicate di tutta la stima.

È infatti assai frequente il caso in cui nelle relazioni estimative il professionista non citi le fonti da cui sono stati desunti i dati utilizzati per l'analisi comparativa (come nel nostro caso ha fatto il C.T.U.).

Tutto questo ha reso e rende non solo "vulnerabile" il risultato della perizia, in quanto non dotata dei necessari strumenti di confronto, ma in un processo moderno basato sulla qualità, la stessa relazione estimale rappresenta un elaborato di scarsa affidabilità. (cfr Testo Manuale del tecnico estimatore, ed DE... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... Curatolo- R. Parrettini Ed Dei par.15.2 e seguenti))


COME È STATO IMPROPRIAMENTE UTILIZZATO DAL C.T.U. IL METODO SINTETICO COMPARATIVO

Con il metodo sintetico comparativo, il C.T.U. si è limitato a formulare un valore di indennizzo scaturente da indagini di mercato generiche, sommarie ed indefinite. È sicuramente facile scrivere nelle proprie relazioni estimative ….".effettuate le indagini nella zona"…… oppure "visti i valori attribuiti a beni analoghi nella zona limitrofa"…. Senza citare quali sono i beni di confronto!.

E questa genericità si trova nelle perizie del consulente d'ufficio in quanto si ritiene che lo stesso non è stato in grado di reperire indagini certe, idonee e fonti sicure!

Infatti il C.T.U. nella propria relazione cita testualmente….. «si è ritenuto pertanto opportuno esperire indagini conoscitive dalle cui risultanze è stato possibile desumere che, per l'anno 2010, le indicazioni del mercato immobiliare ponevano lotti di terreno ……nelle immediate vicinanze di quello dei ricorrenti, a valori compresi …».

Ma di fatto quali sono i lotti di terren... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...grave; stato effettuato il confronto?....... Si evidenzia in proposito che, allo stato, il mercato immobiliare dei terreni è opaco e si ha carenza dinamica di mercato! Quindi non è assolutamente possibile trovare, anche agli estimatori più esperti, sufficienti transazioni o offerte valide per effettuare il confronto!

Perché il consulente d'ufficio non cita quindi tali fonti? Ecco cosa chiede il sottoscritto perito! Il reale confronto e l'effettiva comparazione con altri beni similari!

Non vengono, in definitiva, riferite le fonti di mercato, dalle quali sono state tratte ed elaborate le osservazioni e quindi viene meno la "motivazione del giudizio di stima" e dei presupposti tecnico economici necessari ad effettuare il confronto e la comparazione, secondo i postulati della dottrina dell'estimo. Si perviene quindi ad una conclusione totalmente soggettiva, mancante in sostanza di quei presupposti di oggettività richiesti dalla dottrina.

Gli unici valori citati, con relativi fonti, sono quelli riferiti addirittura all'anno 1993! (seppure per verifica). L'aver indicato, quale fonte di indagine, i valori cartolarizzati forniti dal locale U.T.E. agli Uffici del Registro e riferiti all'anno 1993 &egrav... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...mente inconcepibile dottrinalmente ed avvalora la circostanza che effettivamente non esiste un mercato attivo delle aree edificabili nel territorio comunale di S., ovvero sono presenti valori opachi e non trasparenti.

Vediamo il perché.


  • I valori cartolarizzati presi a base non sono idonei ad effettuare un confronto, in quanto generici, non tengono conto del PRG vigente e sono riferiti a gruppi di comuni;

  • i valori cartolarizzati dall'UTE, che si riferiscono all'anno 1993, non potevano aver tenuto conto della variante di PRG approvata solo in data 21 dicembre 2000 che ha modificato il preesistente tessuto territoriale del comune, modificando i valori del mercato immobiliare dei terreni.

  • per l'aggiornamento di tali dati del 1993 c'è assoluta carenza di analisi ricostruttiva analitica da parte dei relativi consulenti tecnici.


Vediamo specificatamente perché le quotazioni riferite al 1993 non possono essere ritenute attendibili.

In primo luogo…

Si tratta di quotazioni di larga massima (cartolarizzate) che il locale Ufficio tecnico erariale consegnava annualmente ai vari uffici del Registro, ai f... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ri per verificare di larga massima il valore dichiarato dalle parti nelle compravendite immobiliari.

Ove fosse esistita una grande discordanza tra valore dichiarato e valore cartolarizzato l'Ufficio del Registro demandava al locale Ute la stima puntale e particolareggiata.

Ad avvalorare la predetta affermazione c'è da evidenziare che tali valori cartolarizzati erano individuati non per singolo comune, bensì erano stati individuati, per tutta la provincia di Reggio Calabria, soltanto due gruppi di comuni, con medesimi valori per ciascun gruppo.

Non venivano inoltre (ovviamente) discriminate ed analizzate le singole ed effettive norme di PRG, le specifiche NTA, gli indici di fabbricabili dei terreni per gruppo di comuni cartolarizzati, ovvero le norme urbanistiche adottate dagli stessi comuni.

Come è quindi possibile che ad esempio nel Comune di Locri si abbiano valori riferiti a terreni edificabili che risultano uguali a quelli del comune di Ardore o di Bovalino o della stessa …………...?. È assolutamente incomprensibile ed inaccettabile!

I valori "cartolarizzati" (nell'anno 1993) venivano riferiti, per ciascuno dei due gruppi, ad una generica ripartizi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e nell'ambito del territorio urbano (ad es. zona periferica, suburbana, centrale ) che non concordavano con le zone di PRG che possedevano ovviamente diversa collocazione nell'ambito comunale.

È quindi assolutamente paradossale ed inconcepibile dal punto di vista dottrinale e tecnico assumere a base di una valutazione, (anche per mero confronto) ai fini dell'esproprio, detti valori cartolarizzati (generici ed imprecisi).

Ma ancora, in termini assurdi, il consulente tecnico d'ufficio ha preso a riferimento tali valori cartolarizzati senza tener conto che detti valori non tenevano conto, ovviamente, della variante Generale al PRG adottata dal Comune di S. in data 3 agosto 1999 ed approvata in data 21 dicembre 2000.

In secondo luogo…..

Inoltre, in secondo luogo, il C.T.U. non ha specificato le modalità con le quali giunge (partendo proprio dai valori di massima del 1993) in maniera "ricostruttiva ed analitica" alla determinazione, all'attualità, dei valori unitari senza tener conto dell'effettivo andamento (evoluzione ed involuzione) del mercato immobiliare e soprattutto di quello delle aree edificabile che è ancora più opaco.

Si ricorda che, soltanto per gli immo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...inazione residenziale, l'Agenzia del territorio ha potuto ricostruire per macrozone territoriali (provincia e capoluogo) l'andamento del mercato immobiliare a partire dall'anno 2004. Prima di tale data non è stato possibile procedere alla relativa indicizzazione dell'andamento del mercato immobiliare per l'assenza di elementi certi su cui costruire l'algoritmo di calcolo.

Per i terreni edificabili, allo stato, una indicizzazione temporale risulta praticamente impossibile!

Come ha fatto pertanto il consulente a ricostruire in termini analitici e statistici l'andamento nell'ambito dei terreni edificabili, allorquando il mercato delle aree edificabili è stato soggetto ad evoluzione (ma anche involuzione) dei relativi prezzi nel tempo? (connessi altresì alla variazione dei PRG?) È questo l'algoritmo di calcolo che il sottoscritto perito di parte vorrebbe conoscere ed acquisire per propria scienza!

In definitiva il C.T.U. ed il C.T.P. di parte avversa non hanno citato (e forse non potevano per carenza di elementi certi a supporto e per carenza di un algoritmo di calcolo):


  • Quali sono state le indagini puntuali prese a riferimento;

  • Quali le fonti atten... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nte per la comparazione o quali i terreni con analoghe destinazioni che sono stati presi a riferimento per la comparazione stessa;

  • Quali le elaborazioni (matematiche o statistiche) che hanno condotto alla conclusione adottate ed ai valori unitari assunti;

  • Quali le motivazioni adottate.


Perché non dire invece che il valore unitario assunto dal C.T.U. è stato determinato esclusivamente sulla base della propria "expertise" ?

CONCLUSIONI

Per questi motivi non si può condividere l'applicazione di tale procedimento sintetico comparativo, in quanto manca dei necessari presupposti oggettivi, delle necessarie ricostruzioni analitiche e degli elementi tecnico economici di supporto che avvalorino i valori adottati.

Tale procedimento, in quanto basato sulla sola expertise dei consulenti, avrebbe potuto essere utilizzato soltanto per verifica, di larga massima, dei risultati ottenuti con altri procedimenti ricostruttivi che invece i consulenti non hanno adottato nei loro elaborati peritali.

Appare necessario, quindi, adottare invece le metodologie correttamente applicabili nella fattispecie in esame, secondo la dottrin... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...mo e che sono rappresentate dalla ricerca del valore dell'area:


  • attraverso il criterio di stima del valore di trasformazione essendo presente nella zona un mercato sufficientemente dinamico dei fabbricati urbani (prodotto edilizio finito realizzabile sull'area), cosiddetto metodo analitico;

  • ovvero utilizzando una metodologia sintetica, attraverso l'applicazione al valore del prodotto edilizio realizzabile sull'area di una aliquota di incidenza del valore della sola area in rapporto al valore complessivo.


Si omette l'esemplificazione di stima sviluppata con le suddette metodologie, ampiamente rilevabili negli ebook specialistici della stessa collana in materia di estimo pubblicata da Exeo Edizioni s.r.l. [1]

 
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