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Edificabilità legale, le destinazioni controverse: zone F e edilizia scolastica

Il settore in cui la contestazione all’attuale sistema di ricognizione legale ha assunto i toni più accesi e persistenti nel tempo, è sicuramente quello dei vincoli conformativi apposti dagli strumenti urbanistici, ed ha riguardato in particolare le zone F, nelle quali l'art. 2 d.m. 1444/1968 ha ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione, inserendovi quale zona omogenea autonoma “le parti del territorio destinate ad attrezzature pubbliche di interesse generale”.

Edificabilità legale, le destinazioni controverse: opere di viabilità e verde pubbblico

Il contrasto di decisioni giurisprudenziali persiste tuttora sulle opere di viabilità, ed in particolar modo sulle strade, per le quali numerosi TAR e molti autori continuano a sostenere che i relativi vincoli di piano rientrano comunque fra quelli preordinati all’espropriazione.

Marginalizzazione del sistema VAM nella giurisprudenza e nella legislazione

Alla progressiva valorizzazione dei terreni inedificabili si è affiancata, a partire dagli stessi anni 90’, tutta una serie di pronunce giurisdizionali, che hanno dimostrato l’incompatibilità proprio sotto il profilo logico giuridico, della loro valutazione mediante un meccanismo indennitario penalizzante (art. 40 T.U.Es.) con il mutato quadro normativo-costituzionale che si era via via determinato.

La declaratoria di incostituzionalità del sistema VAM

Con la fondamentale sentenza 181 del 10 giugno 2011 la Consulta ha formalizzato l'ineludibile principio che non è possibile operare il giusto bilanciamento “del diritto del privato con l'interesse generale che l'espropriazione mira a realizzare” senza tener conto “per la determinazione dell'indennizzo, del valore del bene in relazione alle sue caratteristiche essenziali, fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica di esso, secondo legge”.

La nuova indennità per le aree inedificabili dopo la sentenza Corte cost. 181/2011

La sentenza 181/2001 ha resistito alla tentazione di fornire suggerimenti al legislatore sulle disposizioni da emanare in luogo di quelle dichiarate incostituzionali, preferendo piuttosto riprodurre anche nel settore indennitario i principi della convenzione europea, entrata di prepotenza nel nostro ordinamento, nonché ricordarne l’inderogabilità comportante l’obbligo, per lo stesso legislatore, di uniformarsi ai criteri di determinazione della riparazione dalla stessa enunciati ed applicati.

Ricerca del valore di mercato delle aree inedificabili a seguito della dichiarazione di incostituzionalità dei VAM

Il valore del fondo privato, ove se ne renda necessaria l’espropriazione, pur quando destinato ad utilizzazioni pubblicistiche, deve essere commisurato nei margini consentiti dalle scelte urbanistiche, individuando quella più proficua che avrebbe potuto avere in condizioni di ordinarietà.

Fattispecie speciali di aree inedificabili ai fini indennitari: cave ed attività estrattive

Siccome la cava non è un tertium genus di destinazione rispetto al binomio delle aree edificabili-non edificabili, nulla può impedire ai proprietari espropriati di invocarne la ricognizione legale, stabilita dal combinato disposto degli art. 32 e 37, commi 3 e 4 TU e richiedere la determinazione dell’indennità sulla base del prezzo che l’immobile avrebbe in una libera contrattazione, per effetto dell’una o dell’altra classificazione, senza tener conto delle particolari capacità estrattive.

Indennità di esproprio in caso di occupazione temporanea e di urgenza di aree inedificabili

Il provvedimento di occupazione temporanea preordinata all’espropriazione di un immobile, a prescindere dalla successiva immissione in possesso, produce un'obbligazione indennitaria volta a compensare, per tutta la durata dell'indisponibilità del bene, fino all'esproprio, il detrimento dato dal suo mancato godimento.

Il sistema indennitario nella legge fondamentale del 1865

Per più di un secolo lo statuto delle espropriazioni per p.u. si è incentrato sulla legge 2359 del 1865, conosciuta come Pisanelli, e quanto alla disciplina dell’indennità, sulla regola enunciata dall’art. 39, per la quale “Nei casi di occupazione totale, la indennità dovuta all'espropriato consisterà nel giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione di compravendita”.

Il criterio indennitario del prezzo del bene in comune commercio

L’indennità di esproprio equivalente al valore del bene in comune commercio ha sempre offerto una serie di garanzie e di vantaggi sia all’espropriante che all’espropriato, coniugandone gli opposti interessi perché individua il più probabile valore di un mercato ben identificato, di riferimento dell’immobile che è per lo più quello della zona in cui lo stesso è ubicato, e valuta necessariamente la somma dei valori di tutti i suoi componenti.

Assenza di potenzialità edificatorie ai fini indennitari: la categoria dei fondi agricoli

Il mancato rinvenimento nell’immobile di qualsiasi indice idoneo a farne prevedere una qualche suscettività edificatoria dava luogo ad un’autonoma e contrapposta categoria di fondi, denominati dagli operatori del settore e dalla giurisprudenza “agricoli” o” rustici”; nel cui ambito vennero via via accomunati tutti quelli che, per una qualsiasi ragione, non potevano farsi rientrare nell’altra, principale e più privilegiata, categoria, quali che ne fossero le caratteristiche.

L'utilizzo del valore di stima agricolo medio (VAM) per determinare l'indennità di esproprio

La L. 865/1971, pur mantenendo un criterio unico di stima, ripudiava il collegamento con il valore di mercato commisurando l’indennità a quello agricolo medio (VAM), dei terreni di cultura pari a quelle effettivamente praticate sul terreno da valutare (o al valore agricolo medio della cultura più redditizia per le aree edificabili con l’aggiunta del valore delle opere esistenti per quelle già edificate): rimettendone il reperimento con cadenza annuale ad un’apposita commissione provinciale.

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