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Indennità di sopraelevazione: C.T.U. e C.T.P. a confronto

Data la carenza di dinamica di mercato delle aree in esame, il processo valutativo utilizzato è quello del cosiddetto “Valore di trasformazione”. In caso di immobile suscettibile di trasformazione (quale un’area edificabile), infatti, si può pervenire alla determinazione del valore di mercato applicando, il procedimento del “Valore di trasformazione” tenendo ovviamente conto di un equo profitto dell’imprenditore-promotore.

 Sono omessi dal presente articolo eventuali note ed altri contenuti reperibili nel prodotto

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titolo:IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO E DI PARTE
anno:2014
pagine: 141 in formato A4, equivalenti a 240 pagine in formato libro
formato: pdf  
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€ 20,00

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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

Premessa


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Si precisa che la superficie del vano edificato sul lastrico solare è pari a mq. 31 circa e l'indennità di sopraelevazione, si ricorda, è stata calcolata ai sensi dell'art. 1127 c.c.. [1]

Il sottoscritto esaminata la perizia di stima de quo, contesta la quantificazione di tale indennità in quanto il calcolo si fonda su un valore attribuito all'area, che risulta palesemente errato, in quanto determinato sulla base di quotazioni di mercato non coerenti con l'ordinario mercato immobiliare della zona.

Inoltre nella relazione citata:


  • Esiste carenza di indagini di mercato


Nelle indagini di mercato è stato utilizzato soltanto l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del territorio. Non sono state effettuate altre rilevazioni di mercato né di natura diretta né indiretta.


  • Sono state associate, in maniera erronea ed arbitraria, le quotazioni di mercato dell'OMI esclusivamente alla categoria catastale posseduta dall'edificio (A/7). (senza tener conto delle ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e reali caratteristiche tipologiche da questo possedute). Inoltre in assenza di tale corrispondenza (quotazioni- categoria catastale) in quanto la categoria A/7 non è valorizzata dall'OMI, sono state adottate, arbitrariamente, le quotazioni di mercato relative ad un edificio signorile (sempre desunte dalla Banca dati OMI).


Tale associazione (categoria catastale- quotazioni di mercato) oltre ad essere errata in termini estimali e dottrinali, nella fattispecie è anche errata in quanto la tipologia dell'immobile non possiede caratteristiche signorili, bensì di tipo civile.


  • esiste una dicotomia concettuale tra il costo di costruzione utilizzato dal perito e quotazioni di mercato adottate; infatti il perito se da un lato associa il valore di mercato alla categoria signorile, dall'altro invece utilizza- per determinare il costo di costruzione dell'edificio- , valori e costi afferente costruzioni di tipo civile. (contraddizione in atto: avrebbe dovuto, anche in questo caso, coerentemente utilizzare costi di costruzioni di maggiore pregio e caratteristiche, associati cioè ad una caratteristica tipologica signorile).


Cenni metodologici sulla determinazi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ore dell'area

Si evidenzia che, nel caso della determinazione del valore delle aree edificabili, la dottrina classica fa presente che, generalmente, possono essere utilizzati i sottoriportati procedimenti.


  • Stima sintetica per comparazione (ove esista un mercato attivo delle aree)

  • Stima con il criterio a valore di trasformazione (nel caso di carenza di dinamica di mercato delle aree edificabili)

  • Stima per incidenza percentuale del valore dell'area sulla costruzione (nel caso di carenza di dinamica di mercato delle aree edificabili, ovvero per verifica dei risultati ottenuti con i precedenti criteri e procedimenti)


Preliminarmente si rappresenta che la valutazione di un'area edificabile può essere effettuata secondo il suo stato di edificabilità, che dottrinalmente, può identificarsi in:


  • stato iniziale: area nuda (senza permesso di costruire);

  • stato intermedio: area pronta per l'edificazione (con permesso di costruire);

  • stato finale: area ad edificazione avvenuta.


[Omissis - Versione integrale presente ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...em>]


Al riguardo è il caso di rappresentare che il consulente ha utilizzato correttamente, quale metodo estimale, il criterio a valore di trasformazione con il quale ha determinato il valore dell'area ad edificazione avvenuta.

Per "area edificata" o ad edificazione avvenuta si intende infatti un'area urbana nella quale è stata realizzata l'edificazione prevista dallo strumento urbanistico vigente, ovvero un'area nella quale sia stata congetturata la realizzazione sull'area medesima.

Con l'applicazione di tale procedimento si supera la mancanza di paragone con altre aree edificabili si ottiene così "artificialmente" un confronto tra realtà osservabili sul mercato tramite l'ipotetico costruito finale.

Tuttavia lo stesso consulente, come il sottoscritto ha evidenziato nei precedenti paragrafi, non ha adottato parametri e quotazioni coerenti tra di loro, per cui le risultanze dei calcoli determinano una quantificazione erronea dell'indennità di sopraelevazione .


Osservazioni sulla carenza di indagini di mercato

Si evidenzia prioritariamente che le quotazioni di mercato "ad edificazione avvenuta", utilizzate dal perito nel criterio a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trasformazione, sono state esclusivamente quelle contenute nella banca dati dell'OMI e quindi sono state adottate quotazioni soltanto di natura indiretta.

In particolare le quotazioni in questione sono riferite ad un immobile con "tipologia signorile" e quindi, come tali:


  • non sono rispondenti alle attuali caratteristiche tipologiche e di finitura possedute dall'edificio de quo.

  • non risultano coerenti con quelle reperibili con indagini dirette sul mercato immobiliare zonale per immobili similari a quello de quo (indagini che il perito invece non ha mai effettuato).


In definitiva è necessario ed opportuno che le quotazioni OMI siano integrate anche:


  • da altre indagini di osservatori immobiliari;

  • da indagini di natura diretta.


Si ricorda inoltre che, secondo quanto contenuto nel Manuale del precitato OMI e nelle sue istruzioni, le quotazioni di mercato in esso contenute non possono essere utilizzate per effettuare una stima, semmai necessitano per integrare le informazioni di mercato e le altre indagini di mercato.

Tutto quanto sopra, evidenzia una carenza ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one e quindi non consente di definire, come esaustive, le risultanze a cui perviene il perito.

È appena il caso di ricordare che il valore finale (ad edificazione avvenuta) di cui al criterio a valore di trasformazione, si basa sulla comparazione.

Come noto, il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori, per beni analoghi a quello da stimare, entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione (che invece il perito non ha effettuato).

È evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini (e la stima redatta dal citato architetto manca di attendibilità in quanto non esiste una scala di valori/prezzi su cui basare la citata comparazione).

La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre il bene da stimare su un gradino d'altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione del bene da stimare.

I prezzi di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione.

Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla dat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e, infine, devono essere della massima attendibilità. (ed il perito ha reperito soltanto dati dell'OMI) .

Tanto premesso il valore di mercato ad edificazione avvenuta viene determinato applicando esclusivamente il metodo "sintetico-comparativo" mediante l'individuazione dei più probabili valori di mercato reperibili per beni immobili analoghi. Questi ultimi vengono dedotti a seguito di un'accurata indagine di mercato ed attraverso meditati raffronti tra le indicazioni acquisite, tenendo ben conto delle analogie e delle differenze esistenti tra gli edifici confrontati.

I dati reperiti inoltre debbono fornire valide indicazioni, opportunamente estrapolate per tener conto della posizione degli edifici nei vari contesti urbani ed in particolare:


  • delle caratteristiche intrinseche, con riguardo al tipo di costruzione, al grado delle finiture, alle caratteristiche architettoniche e funzionali, alla distribuzione degli ambienti, alla destinazione d'uso ed alla consistenza complessiva nonché alla rispondenza allo scopo cui l'unità è destinata;

  • delle caratteristiche estrinseche quali la prossimità ed il collegamento con poli d'interesse particola... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...enza di servizi pubblici collettivi con particolare riguardo ai trasporti nonché la rispondenza della zona a particolari esigenze abitative e residenziali;

  • all'andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato.


Tanto premesso il consulente non ha assolutamente citato e fatto riferimento ad indagini di natura diretta e neppure ad altri osservatori, venendo così meno la comparazione.

Il valore di indennizzo è pertanto scaturito da indagini di mercato generiche, sommarie ed indefinite. La stima della indennità pertanto manca dei necessari e logici presupposti e quindi non risulta attendibile.


Osservazioni sulla erronea associazione delle quotazioni di mercato dell'OMI alla categoria catastale

Il consulente tecnico, in maniera del tutto erronea ha associato, ai fini estimativi, le quotazioni di mercato reperite nell'OMI alla categoria catastale posseduta dall'edificio, cioè A/7 (villino).

In considerazione tuttavia che le quotazioni OMI (le uniche utilizzate dal perito) non valorizzano la tipologia a villino, lo stesso ha ritenuto di adottare le quotazioni OMI, con riferimento alla tipologia ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...in quanto, secondo lo stesso perito, similare alla tipologia "villino").

Si riporta al riguardo quanto indicato dal perito: «Per individuare tale valore si può fare riferimento ai valori della Banca Dati OMI……che identifica la zona C13 in cui ricade l'immobile ed essendo tutto l'immobile classificato dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano in categoria A/7 prenderemo come riga di riferimento quella per abitazioni signorili e come valore di mercato il massimo indicato pari a €/mq 6.100…..omissis».

Al riguardo si evidenzia che, ai fini estimativi, una cosa è la categoria catastale ed un'altra cosa sono le effettive caratteristiche tipologiche possedute da un edificio, che potrebbero anche non corrispondere a quelle censite in catasto dei fabbricati.

Non si può, in altri termini, attribuire un valore di mercato ad un bene esclusivamente in relazione alla categoria catastale da questi posseduta.

D'altra parte è appena il caso di evidenziare che l'edificio è di vecchia edificazione ed è stato censito all'epoca della sua costruzione (avvenuta da oltre 60 anni) effettivamente con la categoria catastale A/7 (villino).

Attualmente però ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ondizioni e le caratteristiche possedute ed attribuite all'epoca, sicuramente non potrebbero corrispondere più al vecchio classamento effettuato dall'ufficio tecnico erariale.

Ma è sicuramente vero che le caratteristiche intrinseche possedute dall'edificio e dalla unità immobiliari (di cui lo stesso è composto) non possono sicuramente essere assimilate alla tipologia catastale A/1 (abitazione signorile). (si riporta nella nota allegata alcune declaratorie desunte dalle istruzioni catastali dell'agenzia del territorio e comunque riportate nel testo Iovine/Curatolo ed. DEI "IL CATASTO EDILIZIO E DEI TERRENI) [2]


Quale è dunque la soluzione?

Si ritiene che le quotazioni di mercato coerenti con le attuali caratteristiche tipologiche e di finitura siano quelle riferibili ad una tipologia immobiliare civile.


... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../table>

E, in particolare, per lo scopo della determinazione del valore di mercato ad edificazione avvenuta (quindi edificio in condizioni ottime) possono all'incirca assimilarsi al valore massimo delle abitazioni di tipo civile di cui alla banca dati OMI.

Ciò ovviamente quando non fosse possibile reperire altre indagini di mercato, siano esse di natura diretta ovvero indiretta.

Ma la dinamica di mercato relativa ai volumi di compravendita presenti nella zona evidenzia che esistono numerose offerte di vendita e quindi esiste una rilevante dinamica di mercato e pertanto è possibile reperire rilevazioni di mercato con indagini dirette.

In tali condizioni, come vedremo, il valore di mercato più idoneo per l'intero edificio potrebbe essere di €/mq 4.000,00 (valore per la tipologia abitazioni civili) in ottime condizioni di conservazione e manutenzione .


Ricerca di ulteriori indagini di mercato dirette ed indirette

Sono state effettuate, al riguardo, indagini di natura diretta ed indiretta, le informazioni e i dati tecnici economici atti a formare la scala dei prezzi.


Le indagini di tipo diretto

Nel... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lla zona esiste una buona dinamica di mercato per quanto concerne la destinazione abitativa. Non risulta pertanto difficoltoso reperire, in maniera diretta, offerte e quotazioni.

Le informazioni di mercato assunte presso operatori ed agenti immobiliari in zona sono quindi di natura prettamente indicativa, ma comunque valide a stabilire un intervallo – ancorché ampio- delle più probabili quotazioni di mercato.

Sono state al riguardo effettuate rilevazioni e riscontri puntuali su tali destinazioni al fine di formare una scala di valori entro cui poter collocare, con opportune modifiche e variazioni, un corretto e coerente valore unitario.

Si riportano di seguito talune indagini effettuate sulla scorta delle offerte di vendite di appartamenti di tipo civile e dotati di rifiniture signorili ubicati nella stessa zona OMI di appartenenza dell'edificio in questione, ovvero in zone OMI limitrofe, ovvero in zone della città aventi similari caratteristiche socio economiche della zona C13.

Al riguardo si è fatto riferimento ad offerte di vendita di immobili reperibili anche sul sito internet ovvero presso agenzie locali. Si tratta ovviamente di indagini campionarie ma che danno una indicazione sul... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o dei valori (minimo –massimo) offerti per abitazioni nuove, recenti o abitabili.


1) Appartamento in Piazza Carignano (centro storico) completamente ristrutturato- Superficie mq 55. Offerta di vendita € 210.000. Valore unitario €/mq 3.820 in c.t. Zona OMI B1

2) Appartamento in via Caffaro (zona centrale) completamente ristrutturato con rifiniture di tipo signorile, ubicato all'ultimo piano di un palazzo d'epoca. Dotato di tutti gli impianti. Superficie mq 130. Offerta di vendita € 400.000. Valore unitario €/mq 3.100 in c.t. Zona OMI C13

3) Appartamento con grande terrazzo in via Peschiera (zona semicentrale) adiacenza via Assarotti. Dotato di tutti gli impianti. Superficie mq 130. Offerta di vendita € 335.000. Valore unitario €/mq 2.580 in c.t. Zona OMI C13

4) Appartamento signorile al terzo piano con balcone in corso Torino (zona semicentrale). Dotato di tutti gli impianti. Superficie mq 152. Offerta di vendita € 480.000. Valore unitario €/mq 3.160 in c.t. Zona OMI C12

5) Appartamento con rifiniture prestigiose tripli servizi, balcone, terrazzo in corso Firenze (zona semicentrale). Dotato di tutti gli impianti. Superficie mq 220. Offerta di vendita € 580.000. Valore... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...‚¬/mq 2.640 in c.t. Zona OMI C13


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


14) Appartamento in Corso Montegrappa, posto in uno stabile d'epoca di 5 piani. Situato al 4 piano. Superficie mq 80. Offerta di vendita € 260.000 Valore unitario €/mq 3.250 c.t. Zona OMI C10

15) Appartamento di rappresentanza in ottimo stato, in corso Saffi posto in uno stabile prestigioso. Rifiniture di tipo signorile. Superficie commerciale mq 300. Offerta di vendita € 1.150.000 Valore unitario €/mq 3.850 c.t. Zona OMI C11 a confine con zona OMI B2.


Elaborazione delle indagini dirette

Stabilito l'approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall'applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard.

Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell'immobile.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :


  • da una prima fase concernente la ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one di un intervallo di valori unitari di zona (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell'immobile e del microintorno, viene individuato il più probabile valore unitario posseduto dall'immobile ad edificazione avvenuta (quindi per lo scopo di cui alla presente stima).


Per la costruzione dell'intervallo medio zonale trova applicazione il metodo statistico matematico della deviazione standard.

La deviazione standard fornisce l'indicazione della distanza (allargamento +/- deviazione standard dal valore medio) dei valori campionati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l'intervallo nel quale con la probabilità del 68% ricade il valore di mercato degli immobili della zona.

Mentre nell'intervallo Vmedio +/- 2 x dev.stand ricade il 95% dei possibili valori verificabili.

In definita l'applicazione dei criteri, analitici e matematici consente di rappresentare l'operazione logica che il tecnico estimatore, di no... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ua inconsciamente, in forza della propria esperienza e del suo "animus estimandi".


La pratica: la determinazione dell'intervallo dei valori

Procediamo alla determinazione dell'intervallo zonale mediante la metodologia statistica della deviazione standard:


Tipologia Stato conservativo [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e di mercato
€/mq
Superficie
L/N
Min Max
Abitazioni civili Normale 2.400 3.600 L
Abitazioni di tipo economico Normale 1.700 2.500 L
Abitazioni signorili Ottimo 4.200 6.100 L
<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Valore medio
3.820,00
3.100,00
2.580
3.160
2.640
2.700
5.680
3.800
2.780
3.500
4.800
3.150
3.000
3.250
3.850
Totale 51.850
Deviazione 852,75
Valore medio 3454,00


La deviazione standard di 850 €/mq circa, fornisce l'indicazione del "range" dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di €/mq 3.450 e quindi l'intervallo entro il quale, con la probabili... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...el 68%, viene compreso il valore di tutti gli appartamenti aventi caratteristiche tipologiche analoghe a quelli in esame ed ubicati nella stessa zona o in zone aventi medesime caratteristiche omogenee.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


C'è tuttavia da osservare che l'elaborazione dei dati di mercato effettuati con indagini dirette che ha dato luogo al precedente intervallo di quotazione sono comunque riferite esclusivamente ad offerte di vendita.

Tali offerte, come ovvio, rappresentano l'optimum che il venditore richiede per il proprio immobile ma il mercato, ovviamente, porta ad un abbassamento delle stesse offerte.

Per cui tra effettivo prezzo di acquisto e l'offerta esiste un gap variabile anche in ragione delle diverse realtà comunali e le specifiche tipologie immobiliari che generalmente viene ridotto del in relazione ad un'alea di trattativa generalmente esistente fra l'offerta e la definitiva transazione.

Tale nuovo intervallo (depurato dall'alea di contrattazione) ove confrontato con le quotazioni riportate nell'OMI dell'Agenzia del territorio (vedi indagini indirette del paragrafo seguente) conferma la sostanziale coerenza nei rispettivi v... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>

Le indagini di tipo indiretto

Riportiamo, per verifica anche le indagini di tipo indiretto che, come noto, sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari per una determinata tipologia immobiliare.

Nelle precitate pubblicazioni l'andamento del mercato immobiliare, in una definita zona, viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi che rappresentano valori relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei "picchi" che esprimono situazioni anomale o particolari .


Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio)


L'OMI è sicuramente tra le fonti più importanti che forniscono dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano. Il territorio comunale, secondo i criteri costitutivi dell'OMI, è suddiviso in zone omogenee di mercato che rappresentano un settore della fascia urbana riflettente un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Il massimo scostamento del... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o dei valori, riscontrabile in ciascuna zona non deve di regola essere superiore a 1,5.

Il predetto osservatorio, nella zona OMI C13 (semicentrale) di appartenenza dell'edificio in questione, così valorizza le abitazioni.

Fascia/zona: Semicentrale/ Manin- S. Nicola- Castelletto –Tu.a (via Assarotti, Corso Firenze, Via Chiodo, Spianata Castelletto ) Codice di zona: C 13


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Ma sicuramente l' OMI non è il solo osservatorio immobiliare operante in Genova.

Si citano a solo titolo esemplificativo l'Osservatorio del "Il Consulente Immobiliare" l'osservatorio immobiliare della FIAIP. Proprio quest'ultimo osservatorio valorizza le seguenti quotazioni per via F.R.

Vediamo in particolare:


Osservatorio FIAIP

Via F.R, Zona centrale (anno 2011): Abitazioni


  • nuovo ristrutturato €/mq (2.800- 3.300)

  • in buono stato €/mq (2.500- 2.900)

  • da ristrutturare €/mq (2.200- 2.400)


Osservatorio del "Il Consulente Immobi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ong>

Genova, centro- mare: Abitazioni


  • nuove/ristrutt. €/mq 5.600

  • recenti €/mq 4.600


Genova semicentro: Abitazioni


  • nuove/ristrutt. €/mq 3.900

  • recenti €/mq 3.200


Genova periferia: Abitazioni


  • nuove/ristrutt. €/mq 2.600

  • recenti €/mq 2.200


La valutazione: il ricalcolo dell'indennizzo

Sulla base delle osservazioni effettuate nei paragrafi precedenti e sulla base delle quotazioni di mercato effettuate dallo scrivente effettuiamo i calcoli estimativi utilizzando tutti gli altri elementi economici adottati dal consulente.

Ricalcoliamo pertanto il valore di indennizzo con lo stesso criterio del consulente citato.


Valore dell'area

Il processo valutativo utilizzato di cui ci si avvarrà è quello del cosiddetto "Valore di trasformazione" di cui gli elementi generali, per la necessaria chiarezza espositiva, si riti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ito richiamare.

È noto che, in caso di immobile suscettibile di trasformazione (quale un'area edificabile), si può pervenire alla determinazione del valore di mercato applicando, il procedimento del "Valore di trasformazione" tenendo ovviamente conto di un equo profitto dell'imprenditore-promotore che è in sintesi determinato con la seguente formula:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


dove:

Va = valore di mercato del lastrico solare edificabile;

Vmf = valore di mercato del prodotto edilizio finito realizzabile in sopraelevazione;

Ccf = costo di costruzione della sopraelevazione;

Cp = onorari professionali;

Ou = oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria);

Occ =contributo afferente il costo di costruzione;

Sg = spese generali ed imprevisti;

Sc = spese di commercializzazione;

Oarea = oneri fiscali per l'acquisto dell'area di sopraelevazione.

Ia = interessi attivi (da riportare con il segno meno);

Ip = interessi passivi ed altri oneri finanziari (escluso quelli sul costo di acquisizione dell'area);
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rea = Interessi passivi sul costo dell'area

P = profitto dell'imprenditore (al lordo delle imposte);

r = saggio di sconto;

n= tempo intercorrente dal momento della stima alla totale alienazione dei prodotti edilizi finiti.


Poiché nella formula (1), in luogo di Oarea e Iarea possono essere indicati i seguenti rispettivi valori:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


La formula (1) diventa la seguente:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Dove i simboli hanno lo stesso significato della formula (1)

Il nuovo termine introdotto " rif" rappresenta il tasso per gli interessi finanziari attivi di medio termine e "t" = aliquota imposte e spese notarili.

Scelto il procedimento di stima, il primo successivo passo di stima è constato nella individuazione e nell'accertamento dei dati di fatto ed ipotetici - tecnici ed economici - in base ai quali si è potuto attribuire la pertinente entità numerica a ciascuno dei vari simboli figuranti nella formula in esame.



Dati assunti a base della val... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trong>

La formula soprariportata è la più generale possibile. Nella fattispecie non si considerano spese di commercializzazione e spese generali, in quanto si conglobano nell'utile del promotore finanziario).


1. Valore di mercato del costruito (quindi caso di nuova edificazione)

Sulla base delle rilevazioni di mercato in precedenza esposte ed alle caratteristiche specifiche dell'immobile in esame a sopraelevazione eseguita (Vmf) si ritiene che il valore del fabbricato ottenibile dalla sopraelevazione possa essere assunto in €/mq. 4.000,00.

Per cui sulla base della consistenza della sopraelevazione con superficie commerciale ragguagliata sia quella adottata dal perito e quindi pari a mq. 494 per la parte abitativa (peso 1,00) e mq 101 circa per la parte non abitativa (peso 0,30), si ha:


V= mq. 494 x €/mq. 4.000 + mq 101 x €/mq (4.000 x 0,30) =

€ 1.976.000 + 121.000 = 2.097.000 in c.t



2. Costo di costruzione (Ccf)

La determinazione a mq. del costo costruzione è rappresentato dall'insieme dei fattori della produzione (mano d'opera, materiali, servizi, spese generali e profitt... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ltatore) occorrenti per realizzare l'intervento connesso all'opera finita.

Quest'ultimo, come è noto, in regime di libera concorrenza e particolarmente in regime di recessione o di stasi del mercato tende a minimizzarsi.

Dalle indagini di mercato viene stabilito il seguente importo che scaturisce dal costo connesso ad interventi su immobili con peculiari caratteristiche in €/mq 4.000,00.

Per cui sulla base della consistenza della sopraelevazione con superficie commerciale ragguagliata sia quella adottata dal perito e quindi pari a mq. 494 per la parte abitativa (peso 1,00) e mq 101 circa per la parte non abitativa (peso 0,30), si ha:


Valore di mercato del costruito (quindi caso di nuova edificazione):


V= mq. 494 x €/mq. 4.000 + mq 101 x €/mq (4.000 x 0,30) =

€ 1.976.000 + 121.000 = 2.097.000 in c.t



[Omissis - Versione integrale presente nel testo]



6. gestione manageriale dell'operazione

Comprende il costo complessivo dell'attività del promotore, remunerazione del rischio ed ogni imprevisto. Il range correttamente riscontrato nel settore si aggira tr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...il 15% dell'inestimento immobiliare complessivo costo di ristrutturazione.

In relazione alla peculiarità dell'immobile ed alle sue caratteristiche si ritiene che il costo per la gestione manageriale possa quantificarsi nel 15% del costo complessivo del prodotto edilizio finito. Percentuale che comprende anche spese generali ed eventuali spese di commercializzazione.


7. Interessi attivi (Ia)

Nell'investimento in esame, di modeste dimensioni, non si ipotizza che possano essere effettuaste vendite in anticipo rispetto all'ultimazione delle opere, cioè con pagamento di acconto in corso di esecuzione dei lavori su cui il promotore finanziario potrebbe percepire interessi attivi.


8. Determinazione dei saggi

Ai fini della determinazione degli oneri finanziari in relazione alla durata complessiva dell'operazione ed alle remunerazioni del capitale richiesto ordinariamente dagli istituti di credito, si assume un saggio del 7,0% (interesse monetario passivo). Il tasso di sconto (saggio "rif"), può essere fatto pari al saggio di fruttuosità di un investimento a rischio nullo (ad es. remunerazione dei titoli di stato), in quanto il rischi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...azione è segnatamente già preso in considerazione nella voce utile del promotore finanziario, la cui presenza nella formula in esame è, ordinariamente, finalizzata proprio a compensare il rischio dell'attività economica-produttiva in esame. In relazione all'attuale andamento degli investimenti a bassissimo rischio, si assume un saggio del 5,0%. Il saggio "r" è il saggio di interesse passivo che gli Istituti di Credito riconoscono ai clienti per il deposito di capitali per breve termine (inferiore al saggio di interesse attivo che percepiscono in caso di prestiti), Nel caso in esame si assume il 4,5%.


9. Termine (t)

Tale termine, secondo quanto già anticipato, rappresenta un coefficiente numerico minore di 1 che indica l'incidenza sul valore (non conosciuto a priori) dell'area edificabile delle spese di acquisto e relative ipotesi. Nel caso in esame si assume 0,15.


Calcolo dell'indennizzo per la sopraelevazione

Sulla base delle osservazioni e dei risultati in precedenza citati viene ora calcolato il valore dell'indennizzo relativo alla sopraelevazione effettuata sul lastrico solare sulla base dell'art.1127 del c.c.

Perta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...de come valida la formulazione effettuata dal perito:


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