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La stima del valore economico di un immobile urbano: osservazioni del C.T.P.

Nella stima di un immobile grande importanza ha il sopralluogo dell'esperto. In tale frangente, infatti, è possibile rendersi conto dello stato conservativo in cui versa l'edificio, caratteristica da cui dipenderà successivamente l'ammontare dei c.d. «coefficienti di svalutazione».

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titolo:IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO E DI PARTE
anno:2014
pagine: 141 in formato A4, equivalenti a 240 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

La premessa del C.T.P.

Il sottoscritto in merito alla perizia redatta dal……… formula le seguenti osservazioni tecniche intese a confutare il valore complessivo attribuito all'immobile nella sua interezza da questi stimato in € 638.000,00 così ripartito:

Tale valore infatti risulta eccessivo e non aderente alla realtà immobiliare attuale, in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute dagli immobili de quo.

In particolare tale non coerenza del valore totale va attribuita essenzialmente ad alcuni presumibili refusi contenuti nella perizia stessa, ovvero scaturenti dal diverso "punteggio" attribuito ai coefficienti di differenziazione di cui alla metodologia per punti di merito, utilizzata dal precitato esperto.

Tali coefficienti risulterebbero infatti discordanti da quanto emerge generalmente dalla dottrina e dalla letteratura estimativa, né gli stessi risultano motivati dallo stesso esperto cosicché tale mancanza determina, in definitiva, la carenza dei presupposti oggettivi e della motivazione del giudizio.


OSSERVAZIONI GENERALI SULLA PERIZIA DELL'ESPERTO

Si formulano nei paragrafi s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ervazioni su:


1. Valori unitari adottati per gli appartamenti al piano secondo (prezzo base)

Il valore unitario medio di €/mq 1.050 adottato per gli appartamenti siti al secondo piano (sottotetto e altezza ridotta) dello stabile risulta elevato in quanto gli stessi si trovano in condizione "subordinaria" rispetto a quelli ubicati al primo piano.


2. Coefficienti di differenziazione adottati dall'esperto

Alcuni coefficienti adottati, sia per l'edificio che per le unità immobiliari non risultano aderenti alla realtà immobiliare locale, ovvero risultano eccessivamente elevati rispetto alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute.


3. Refuso sull'inserimento delle parti comuni nel valore complessivo stimato


Nella determinazione del valore complessivo concorre, presumibilmente per refuso, il valore attribuito alle parti comuni dell'edificio (scale, androne di accesso, cortile condominiale, ecc). Come noto tali parti non possono essere alienate separatamente né ad esse può essere attribuito un valore autonomo se non per mero scopo conoscitivo. (l' esperto nella propria relazione te... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...situazione l'aveva correttamente evidenziata)


4. Voci non comprese nella detrazione percentuale operata dall'esperto sul valore complessivo stimato


La percentuale di detrazione adottata di € 70.906 pari al 10% del valore complessivo di € 709.067 non comprende alcune voci rilevanti non quantificate dall'esperto, anche se dallo stesso citate nel corpo della relazione estimativa (ad es. formazione delle quote millesimali, del regolamento di condominio, ecc).


VALORI PER GLI APPARTAMENTI AL PIANO SECONDO

Il valore unitario medio di €/mq 1.050 adottato dall'arch. ---- per gli appartamenti è stato dedotto dall'OMI come media del valore minimo e massimo dell'intervallo delle quotazioni relative alla zona in cui ricade l'immobile, con riferimento alle unità immobiliari abitative di tipo economico in normali condizioni di conservazione.

Tale valore unitario medio è stato correttamente utilizzato dal consulente per gli appartamenti ubicati al primo piano. Tuttavia in considerazione che gli appartamenti al 2° piano sono in condizioni "subordinarie" in quanto "sottotetto" e con altezza di interpiano sub ordinarie, si ritiene che tale valore di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...50 debba essere opportunamente ridotto di circa il 5%. Per cui €/mq 1.000 si ritiene possa essere il valore medio di mercato per gli appartamenti siti al secondo piano.



OSSERVAZIONI SUI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE

COEFFICIENTE SULL'ETÀ DELL'EDIFICIO (C.E.)

L' esperto ha adottato per l'edificio il coefficiente pari a 0,850, ma nella sua relazione non è stato riportato da quale pubblicazione lo stesso abbia desunto tale coefficiente, ovvero come ne abbia determinato il relativo valore.

Si riporta di seguito la tabella valida per edifici di tipologia residenziale. (cfr STIMA DEGLI IMMOBILI, (Curatolo); Elementi di Estimo Urbano: Carlo Forte) ( [1]) , dove sono riportati i relativi coefficienti in relazione all'età e quindi all'epoca di costruzione (vedi tabella seguente).

Il coefficiente globale di deprezzamento, (K1+K2) che deve tenere conto della vetustà K1 e della obsolescenza K2, può ricavarsi in funzione dei coefficienti di deprezzamento D1 relativo alla vetustà e D2 relativo alla obsolescenza, sintetizzati nella seguente tabella:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]
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Proposte

In relazione allo stato di vetustà del fabbricato (maggiore di 50 anni come correttamente ha evidenziato l' esperto), si dovrebbe utilizzare, secondo la tabella sopra riportata, un deprezzamento totale sia per vetustà che per obsolescenza pari allo 0,41.

Tuttavia in considerazione delle caratteristiche proprie dell'edificio lo scrivente ritiene di utilizzare soltanto il coefficiente di deprezzamento relativo alla vetustà e quindi propone un coefficiente di abbattimento pari almeno allo 0,20.

In relazione a quanto sopra in luogo del coefficiente di 0,850 il sottoscritto utilizzerà per i propri calcoli il coefficiente (1,00 – 0,20) = 0,80 per tutte le unità immobiliari dell'edificio.

Si chiede pertanto che l' esperto voglia riconsiderare tale coefficiente CE, in luogo di quello utilizzato pari a 0,85.


COEFFICIENTI CORRETTIVI DA APPLICARE AL TAGLIO DEGLI APPARTAMENTI (T)

Il consulente ha applicato al taglio degli appartamenti coefficienti di differenziazione di cui non viene citata la fonte da cui gli stessi sono stati dedotti. In particolare sono stati adottati i seguenti coefficienti per classe di superfici... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br />
Superficie commerciale Coefficiente correttivo
Compresa tra mq 46 e mq 60 1,10
Compresa tra mq 81 e mq 120 1,00
Compresa tra mq 121 e mq 150 0,90


Tali coefficienti non vengono condivisi dallo scrivente. Infatti anche in questo caso non si conosce da quale pubblicazione il consulente li abbia desunti ovvero come ne abbia determinato il relativo valore.

Si riporta al riguardo quanto contenuto su alcune specifiche pubblicazioni immobiliari, ovvero riportate su decreti/leggi dalle quali si desumono dal confronto valori di coefficienti dissimili da quelli adottati dall'esperto. Precisamente:
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1. Legge 392/78

Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:


  • 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;

  • 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;

  • 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.


I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 21.


2. D.M. 16 marzo 2011


Riprende quanto riportato nella legge sull'equo canone.

L'art.3 del D.M precitato prescrive infatti che alla superficie convenzionale si applicano i seguenti coefficienti correttivi, in funzione della classe di superficie posseduta da ciascuna unità abitativa.


Superficie convenzionale [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...p;">Coefficiente correttivo
Inferiore a mq 45 1,20
Compresa tra mq 45 e mq 70 1,10
Compresa tra mq 70 e mq 110 1,00
Superiore a mq 110 0,90


3. Circolare agenzia delle entrate ai fini della determinazione del valore normale


Ai fini della determinazione del valore normale degli immobili alienati.


  • K1 = 1 fino a m2 45

  • K1 = 0,80 da m2 45 fino a m2 70

  • K1 = 0,50 da m2 71 fino a m2 120

  • K1 = 0,30 da m2 120 fino a m2 150

  • K1 = 0 oltre i m2 150


[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>Proposta

In relazione al taglio posseduto dalle unità abitative e ritenuto presente quanto sopra indicato, si ritiene di poter applicare, per classi di consistenza i seguenti coefficienti:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Si chiede pertanto anche in questo caso che l'esperto voglia riconsiderare tali coefficienti che risulterebbero maggiormente idonei per le unità abitative di cui trattasi.


Coefficienti sullo stato conservativo delle unità immobiliari abitative (Csi)

L'esperto ha assunto tale coefficiente (Csi) pari allo 0,95 uguale per tutte le unità immobiliari di tipo abitativo, nella constatazione sopralluogo- che dette unità immobiliari si trovano effettivamente nello stato conservativo "scadente".

In particolare l'esperto fa presente che «questo coefficiente, è in genere riferito ad un'eventuale ristrutturazione in quanto, gli interventi di ristrutturazione, o meglio di manutenzione, si susseguono spesso in maniera parziale e in tempi diversi e conseguentemente sarebbe inesatto parlare in generale di immobile ristrutturato o non ristrutturato. Considereremo q... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...essime" condizioni l'unità abitativa che impegnerà il potenziale acquirente con opere radicali che riguarderanno la globalità dell'immobile (impianti, murature, rivestimenti, pitturazioni, ecc.)…..» omissis

Orbene tanto considerato l'applicazione di un coefficiente di differenziazione pari a 0,95 implicherebbe di fatto che l'eventuale costo di ristrutturazione – effettuato con opere radicali sulle unità immobiliari, verrebbe ad essere quantificato mediamente in €/mq 44,42 (1-0,95) x €/mq 892,50) dove €/mq 892.50 corrisponde al valore unitario dell'appartamento.

In altri termini tale costo di soli €/mq 44,42 dovrebbe, secondo il perito, riportare l'appartamento dalle condizioni scadenti in cui lo stesso si trova, alla condizione di normale conservazione o normale abitabilità. Ed effettivamente tale costo sembra veramente basso e fuori mercato, per le condizioni conservative scadenti in cui versano gli appartamenti e le altre unità immobiliari.

Inoltre occorre considerare che le quotazioni unitarie assunte dall'esperto sono state tratte esclusivamente dall'OMI (osservatorio del mercato dell'agenzia del territorio) e sono riferite ad abitazioni in normale "condizione c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ..."! In quanto l'OMI non ha valorizzato nella propria banca dati immobili in condizioni "scadenti".

Mentre si ribadisce che le unità immobiliari de quo sono in condizioni scadenti e pertanto il considerare un coefficiente di differenziazione pari a 0,80 rappresenta un giusto correttivo per ridurre le precitate quotazione da uno stato conservativo "normale" ad uno stato conservativo "scadente".

Proposta

In relazione allo stato conservativo " scadente" appurato sopralluogo dall'esperto per le unità immobiliari dell'edificio e, ritenuto presente quanto sopra indicato, si ritiene di poter applicare un coefficiente di differenziazione almeno pari allo 0,80 per le unità immobiliari di tipo abitativo.

Si confermano invece i coefficienti adottati per i negozi e box.



Coefficienti di svalutazione nel caso di immobili locati

L'esperto ha assunto un coefficiente riduttivo pari allo 0,95 per le unità immobiliari occupate ubicate al piano primo (appartamento rif A1) e al piano secondo (appartamento rif A7). Al riguardo si osserva che correttamente il perito ha ritenuto di ridurre il valore in tali casi di occupazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...utti gli immobili non liberi, anche se a fitto libero e remunerativo, scontano un ribasso nella quotazione di mercato, dovuto al venir meno della caratteristica della di disponibilità, che restringe la cerchia della domanda.

Date le difformità di disciplina legislativa, i coefficienti di svalutazione sono diversi, caso per caso. "Il consulente Immobiliare" propone i coefficienti di svalutazione quando l'immobile oggetto di stima è occupato da inquilini.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

Proposta

In relazione allo stato di occupazione "sine titulo" per le unità immobiliari de quo si ritiene di poter applicare un coefficiente di differenziazione pari allo 0,75.


Erronea attribuzione del valore delle parti comuni nel valore complessivo (voce 10-11)

L'arch. ……………….ha inserito nel valore complessivo anche il valore delle parti comuni. Infatti nella tabella A (calcolo dei lotti di vendita) allegata alla propria relazione peritale ha sommato rispettivamente alla voce 10 e 11, l'importo di € 25.034,63 relativo all'androne e cortile e l'importo di € 3... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ivo alle scale comuni.

Al riguardo si osserva che lo stesso esperto nella parte generale delle propria relazione dice testualmente (cfr capitolo 3 pag 15):….omissis "non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile; le scale, i pianerottoli ed i ballatoi comuni che danno accesso all'appartamento; le superfici di uso comune dell'edificio (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso; l'appartamento del portiere (u.i. autonoma) e i locali di guardianeria; le stradine private di accesso all'edificio; i locali tecnici o i locali di deposito comuni; sala riunione condominiale; gli spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall'ascensore, dai cavedi, ecc.) i giardini, le aree a verde ed i camminamenti di pertinenza dell'edificio. Si osserva che gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, sono considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento e non sono aggiunti alla superficie dell'appartamento. ( [2])


Proposta

Tali importi rispettivamente di € 25.034,63 relativo all'androne e cortile e di € 32.130 relativo alle scale comuni, devono pertanto essere detratti dal totale complessivo valutato.

<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...

Voci non comprese nella detrazione percentuale sul valore complessivo stimato

Si ricorda che l'esperto ha una operato una detrazione percentuale del 10% su ogni singolo lotto, in quanto «tale decurtazione si rende necessaria perché l'edificio va nuovamente adeguato nella certificazione degli impianti ed in quella energetica, oltre a lavori vari riferiti soltanto al ripristino ante quo delle planimetrie catastali, o in alternativa alla ripresentazione della pratica DOCFA per quegli appartamenti attualmente difformi.»

Tale percentuale di detrazione adottata di € 70.906 pari al 10% del valore complessivo di € 709.067 risulta riduttiva in quanto non comprende alcune voci rilevanti non quantificate dall'esperto, anche se dallo stesso citate nel corpo della relazione estimativa (ad es. formazione delle quote millesimali, del regolamento di condominio, ecc).

Per tali voci generalmente il costo si aggira sui € (6.000 -7.000)

Si ricorda inoltre che è in corso di emanazione un decreto che preclude, in caso di vendita di poter optare per una autodichiarazione sull'appartenenza alla classe energetica più bassa, evitando così la certificazione energetica del tecnic... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ....

Per tali voci generalmente il costo è rilevante anche se al momento non quantificabile.


Proposta

Per tali motivi si propone la riduzione percentuale del 13% che si ritiene essere la più idonea per sopperire a questi ulteriori adempimenti.

CONCLUSIONI

Sulla base delle osservazioni formulate si allega la tabella di calcolo con i nuovi coefficienti riduttivi proposti, (vedi tabella allegata) dalla quale emerge il seguente valore di stima del compendio immobiliare nella sua interezza pari a:


  • € 512.630 senza la detrazione forfetaria del 13%

  • € 445.988 con la detrazione forfetaria del 13%


 
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