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Osservazioni del consulente tecnico di parte a proposito della stima del valore di un immobile rurale

In questo caso di stima, il perito di parte confuta la perizia effettuata dal C.T.U. in quanto ha identificato erroneamente sia la proprietà e sia la quota di appartenenza di alcuni beni, ma addirittura non ha applicato correttamente le norme vigenti di P.R.G del Comune che non prevedono suscettibilità edificatoria.

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titolo:IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO E DI PARTE
anno:2014
pagine: 141 in formato A4, equivalenti a 240 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

Osservazioni generali Sulla stima: criteri e metodologie estimative

Hanno formato oggetto di valutazione ai fini del valore stimato i seguenti fabbricati già rurali o porzioni di essi.


  • cortile con piccola accessione rurale (bene A) ubicato in via AG.

  • fabbricato già rurale ubicato in piazza B (bene B)

  • porzione di fabbricato già rurale ubicato in via AG (bene C)


Il valore stimato dall'ufficio del territorio risulta:


Beni immobili Identificazione Valori stimati dal C.T.U.
Quota 100%
Fabbricato già rurale (Bene B) 36.700
Fabbricato già ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... (Bene C) 20.600
Cortile con accessione (Bene A) 13.700
Totale 155.100


Il Consulente d'ufficio per addivenire a tali valori, ha adottato il criterio estimativo del cosiddetto "valore di trasformazione".

Tuttavia i presupposti di base ed i dati tecnici utilizzati per tale criterio, seppur dottrinalmente corretto, sono "palesemente errati e quindi portano a conclusioni valutative non aderenti alla realtà, anche alla luce dell'art 36 punto b4, (PRG) in quanto non è consentita alcuna variazione di destinazione d'uso "migliorativa".

Il consulente, infatti, anche in questo caso:


  • ha identificato in maniera erronea sia la proprietà e sia la quota di appa... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lla particella n. costituente cortile comune, posta in via ………….. (bene A) ;

  • non ha applicato correttamente le norme vigenti di P.R.G. del Comune che non prevedono suscettibilità edificatoria per il cortile comune, costituente il bene A di cui al punto 1);sempre al bene A);

  • per quanto indicato nei sopraccitati punti 1° e 2°, ha erroneamente ampliato di mq. 30, le superfici abitative ……… oggetto di trasformazione/ristrutturazione dell'immobile costituente il bene B ;

  • per tutte le superfici abitative di cui ai beni immobili oggetto di trasformazione o ristrutturazione, il C.T.U non ha effettuato idonee indagini di mercato, ai fini dell'adozione del valore di €/mq 1.800- connesso con le quotazioni a ristrutturazione avvenuta- di cui al criterio di stima a valore di trasformazione. (Carenza di motivazione).

Quanto sopra falsa, ovviamente, sia la consistenza superficiale complessiva presa a base del criterio valutativo adottato, sia il valore finale a cui si perviene, portando ad una erronea conclusione valutativa, come dimostreremo nei paragrafi seguenti, pur rimanendo corretta, metodologicamente, l'adozione ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o a valore di trasformazione che potrebbe non trovare corrispondenza con l'art 36 delle norme di attuazione del P.R.G. (divieto di incremento antropico).


Cortile con piccolo fabbricato Già rurale (Bene A)

Si rappresenta che tale bene - pro quota indivisa pari al 50%- è individuato da un cortile scoperto, con sovrastante accessione costituita da una ex latrina appartenente a due porzioni di fabbricato di proprietà di due distinte ditte. Ad esso si accede in base ad una servitù di passaggio imposta sull'area individuata dalla particella 458. Il cortile è quindi assimilabile, ai fini valutativi, ad un'area scoperta di pertinenza comune.

Per detto cortile si confuta, pertanto, quanto indicato erroneamente dall'ufficio del territorio nella relazione di stima che evidenzia che l'area cortilizia è edificabile anche in relazione ad un sovrastante portico fienile. E a tale edificabilità attribuisce un ampliamento di superficie abitativa realizzabile di mq 30.

Tanto premesso:


NON SI RITIENE CORRETTA L'IDENTIFICAZIONE DEL BENE

L'ufficio del territorio, infatti, nell'individuazione del bene (cortile ed accessione) ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... la descrive (cfr pag. 5 della relazione del C.T.U.):

risulta composta «…da un cortile della superficie di 84 mq con accesso dallo stesso androne comune alla particella testé indicata; Sul cortile insiste un portico fienile di modeste dimensioni» .

Ed ancora (cfr pag 9 della stima) «Si precisa che solo l'area cortilizia potrebbe eventualmente fornire apporto di cubatura»…omissis….Il cui conteggio della superficie suscettibile di intervento per detta particella risulta pari a mq 30.


Osservazioni

Un più attento esame della documentazione presso l'ufficio del territorio ed un sopralluogo più circostanziato del tecnico avrebbe invece evidenziato in particolare che:

1°) – Il predetto bene (area cortilizia) risulta di proprietà della sig.ra M. soltanto per la quota del 50%, mentre la restante quota del 50% è di proprietà di altro soggetto.

Detto bene, in definitiva, in quanto cortile comune, rappresenta un bene comune censibile che risulta di pertinenza al 50% della signora M e per il restante 50% ad altra ditta .

Come è possibile quindi che sul cortile ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ivi 84 mq possano essere edificati (ex novo) mq 30 di superficie abitativa soltanto sulla parte di mq 42 (pro quota di proprietà della ricorrente)?

Come mai l'ufficio non ha considerato che si sarebbero dovute mantenere le opportune corrette distanze dalle altre proprietà?

2°) – Sulla predetta area cortilizia non insiste, né risulta presente un portico fienile di modeste dimensioni, bensì soltanto una ex latrina di soli mq.2 di superficie e di altezza circa 1,70. (vedi foto)


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Forse il C.T.U. ha erroneamente identificato e preso in considerazione, ai fini dei calcoli, la particella limitrofa a quella in oggetto che sembra possieda effettivamente un portico- fienile.


RISULTA ERRATA L'APPLICAZIONE DELLE NORME VIGENTI DI P.R.G

In base al Piano Regolatore vigente ed alle disposizioni urbanistiche adottate dal comune di non è realizzabile alcuna edificazione e nessun ampliamento di superficie ( [1]). Le aree libere da fabbricati non sono di fatto edificabili.

Al riguardo, se si analizza il Piano Regolatore e la sched... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...llegata al piano regolatore, si evince che i valori della cubatura totale presente nell'area R1.1 e quelli riferibili alla cubatura totale realizzabile in tale zona sono identici e quindi la cubatura in progetto è pari a zero.

Appare quindi assolutamente privo di senso (come ha fatto l'ufficio del territorio) attribuire a tale area cortilizia una residua suscettività edificatoria residenziale di mq. 30. (sicuramente attribuita ad un altro bene di diversa proprietà –portico fienile-).

Suscettività edificatoria che le norme di PRG avrebbero comunque vietato del tutto, essendoci vincolo di inedificabilità assoluta.

Tali precedenti presupposti falsano ovviamente i dati ed i valori di cui alla valutazione effettuata dal Consulente d'Ufficio.


Osservazioni


Sulla base di quanto indicato al precedente punto:

  • errata identificazione del bene;

  • errata individuazione dell' accessione su detto bene;


Si ritiene che, a tale area cortilizia de quo possa attribuirsi un valore coerente a quello di un'area scoperta di pertinenza di un immobile. (nella quota di proprietà... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r />
Si considera in conclusione una percentuale di ragguaglio per il cortile pari al 10% della superficie da esso occupata. Tale coefficiente di ragguaglio è stato determinato ai sensi dell'allegato C al DPR 138/98.


Superficie area: 84 mq.x0,10= Superficie ragguagliata: 8,4 mq. ( [2])


Per la quota di proprietà pari al 50% si ottiene (8,4 mq. :2) = mq 4.20


Quanto al valore unitario da attribuire è quello scaturente dai calcoli di cui al seguente paragrafo 4.1 che risulta pari ad €/mq 341,32 ed è quello attribuibile ad una abitazione nelle condizioni conservative e manutentive analoghe a quelle oggetto di stima (già rurali). Pertanto si ottiene:


€/mq 341,32 x € 8,40 = € 2.867 (per l'intero)

€/mq 341,32 x € 8,40 : 2 = € 1.434 (per la quota pari al 50%)



In conclusione si ottiene.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Fabbricati già rurali ubicati in piazza RC e in via AG (bene Immobile B e C)

Individuazione e caratteristiche:



Il piano superiore, adibito a soppalco/fienile, è privo di scala di collegamento e con vano di accesso esterno dato da un'apertura superiore con grata di chiusura in legno (tipica dei fienili della zona).


  • Superficie lorda ristrutturabile dell'immobile circa mq. 80

  • Porzione di fabbricato già rurale posta al piano primo, con elevate condizioni di degrado, privo di ogni impiantistica (acqua, gas, luce, servizi, riscaldamento, ed altro)

  • Superficie lorda ristrutturabile circa 45 mq.


Osservazioni


  • Per detti fabbricati non si hanno particolari osservazioni da effettuare in merito alla consistenza lorda ristrutturabile individuata dall'ufficio del territorio, ai fini dell'applicazione del valore di trasformazione quale metodologia adottata.

  • Si osserva invece che detti beni anche a prodotto finito, nell'ipotesi di trasformazioni ad unità di tipo residenziale, costituiscono comunque unità che non possono assimilarsi a quelle generalmente ed ordinariamente presenti nel mercato degli immobili edilizi abitativi.[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br />
    Si tratta infatti in particolare di beni che hanno caratteristiche e standard sub ordinarie, con limitazioni assai gravi, come ad esempio altezza di interpiano ridotta (h= 2,50 m), distribuzione degli ambienti vincolata alla precedente struttura, scarso livello di flessibilità degli stessi ambienti, accesso ridotto o con notevoli limitazioni al loro accesso.


    • Si confutano in generale i valori finali stimati dal C.T.U. con riferimento al valore di €/mq.1.800 attribuito al prodotto finito, nell'ipotesi di ristrutturazione totale degli stessi immobili.


    CRITERIO DI STIMA ADOTTATO DAL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO


    Per la determinazione del valore di mercato dei sopraccitati fabbricati, il Consulente Tecnico d'Ufficio adotta correttamente, il criterio di stima a valore di trasformazione.

    Nello specifico infatti "gli immobili vengono considerati un bene di produzione ed il loro valore è calcolato in funzione del prodotto edilizio finito (ristrutturazione totale degli immobili) ed in funzione dei costi sostenuti per la loro ristrutturazione.

    Al riguardo viene ipotizzata- erroneamente-, da parte dello stesso C.T.U., la re... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di tre unità immobiliari abitative per un complessivo di mq 155 così ripartite:


    • due porzioni abitative separate (rispettivamente di mq 45 e mq 30);

    • di n.1 unità immobiliare residenziale di circa mq 80;


    Viene inoltre considerato, nel calcolo, come valore unitario del prodotto finito il valore unitario di €/mq 1.800.

    Detto valore, sempre secondo il C.T.U. "è quello medio di mercato per immobili nuovi o ristrutturati a nuovo, reperito presso operatori della zona e verificato con l'OMI".


    OSSERVAZIONI GENERALI SUI CONTENUTI DI CUI AL CRITERIO A VALORE DI TRASFORMAZIONE ADOTTATO


    In merito si ribadiscono le seguenti osservazioni evidenziando:


    • La superficie complessiva ristrutturabile è di mq (80 + 45) = mq 125 e non mq 155 (ciò per le osservazioni effettuate in precedenza nel paragrafo 3.1, connesse alla erronea individuazione del bene).

    • Il valore finale a ristrutturazione avvenuta non può essere pari a €/mq 1.800 di superficie, ma sicuramente inferiore in quanto trattasi di immobili di caratteristiche sub ordinari... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... al mercato delle abitazioni.

    • Non vengono citate le indagine di mercato- se non in maniera generica e surrettizia- secondo le quali il consulente evidenzia che il prodotto finito (a ristrutturazione avvenuta) ove immesso nel mercato abitativo potrebbe avere il valore di €/mq 1.800 e che tale valore è anche coerente con quello dell'OMI. (ma se effettuiamo una visura sull'l'OMI, constatiamo che, per la zona centrale denominata " B1"in cui ricadono gli immobili de quo, non esistono immobili valorizzati (nuovi o ristrutturati), ma semplicemente in normale stato di conservazione e manutenzione.

    • Per cui da dove è stato dedotto tale valore di 1.800 €/mq ?...


    In definitiva per constatare la veridicità di tale valore unitario, il consulente d'ufficio avrebbe dovuto procedere all'acquisizione di una scala di valori di beni analoghi a quello da stimare, entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione ( [3]).Non basta ovviamente citare il valore medio ovvero in intervallo di valori per effettuare il confronto, oppure far presente che detto valore di €/mq 1800 è coerente con quelli di mercato. Si tratta in tale caso di affermazione del tutto generiche e surrettizie.<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>

    STIMA DEI FABBRICATI – INDAGINI DI MERCATO ED ELABORAZIONE

    Lo scrivente perito, sulla base di quanto sopra affermato ed evidenziato, ha effettuato opportune indagini di mercato nel comune (vedi allegato). Da dette indagini scaturisce che, effettivamente, il mercato dei nuovi immobili oscilla mediamente su quotazioni di €/mq 1.800. Detto valore unitario si riferisce, tuttavia, ad un mercato edilizio di civile abitazione, ovvero di abitazioni in villa o villino sempre di nuova edificazione.

    Si evince, ancora, che le indagini riportate, ma anche utilizzate dal C.T.U. si riferiscono esclusivamente ad offerte di vendita.

    Tali offerte, come ovvio, rappresentano l'optimum che il venditore richiede per il proprio immobile ma il mercato, ovviamente, porta ad un abbassamento delle relative offerte.

    Per cui tra effettivo prezzo di acquisto e l'offerta esiste un gap variabile che varia in ragione delle diverse realtà comunali e le specifiche tipologie immobiliari e che generalmente viene ridotto di una percentuale, in relazione ad un'alea di trattativa generalmente esistente fra l'offerta e la definitiva transazione.

    In relazione alle risultanze di dette indagini di mercato, ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nte elaborate per tenere conto delle caratteristiche intrinseche sub ordinarie degli immobili de quo (fabbricati già rurali), si ritiene che detto valore possa essere assunto verosimilmente pari €/mq 1.650 (pari ad un riduzione di circa l'8% sul valore di €/mq 1.800 attribuito).


    VALUTAZIONE: DETERMINAZIONE DEL VALORE NELLE ATTUALI CONDIZIONI DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE

    Orbene preso atto delle osservazioni di cui al precedente paragrafo 4.1 ed effettuando i medesimi calcoli operati dal C.T.U. ma con i presupposti che:


    • la superficie da ristrutturare sia di mq 125 (in luogo di mq 155)

    • che il valore a ristrutturazione avvenuta sia di €/mq. 1.650 si ottiene il valore unitario di €/mq 340 che rappresenta il valore unitario di mercato riferito ad un fabbricato della specie de quo (ex rurale) nell'attuale stato di conservazione e manutenzione.


    [Omissis - Versione integrale presente nel testo]


    A questo punto si ottiene il valore unitario da adottare alle superfici delle unità oggetto di ristrutturazione pari ad €/mq 341,32 in luogo di €/mq 458,85 determinato dal Consulente d'ufficio.[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> Possiamo ora determinare il valore, nelle attuali condizioni di conservazione e manutenzione per i beni immobili denominati B e C.


    Denominazione Valore unitario proposto
    €
    Superficie
    mq
    Valore proposto quota
    100% €
    Valore pro quota proprietà
    €
    Bene B 341,32 80 27.036 16.653
    Bene C 341,32 45 15... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... -


    CONCLUSIONI VALUTATIVE


    In relazione a quanto evidenziato e sulla base delle osservazioni e delle indagini di mercato effettuate, si riepilogano di seguito i valori individuati dallo scrivente perito, con riferimento ai fabbricati già rurali sono di seguito riportati. Precisamente:


    [Omissis - Versione integrale presente nel testo]


     
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