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Accertamento catastale ed avviso di classamento nel contenzioso tributario

Con Decreto del Ministro delle Finanze del 14/12/1991 sono stati fissati i moltiplicatori da applicare, a partire dal 1992, alle rendite catastali dei fabbricati per passare dalla base imponibile reddituale a quella patrimoniale.

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Elencazione di unità similari nel ricorso

L'elencazione delle unità immobiliari della stessa zona censuaria che risultino, nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria e classe diverse è prevista, per la motivazione del ricorso, dall'art. 75 del DPR n 1142/1949, che stabilisce:

« I reclami sull'applicazione della categoria e della classe, devono indicare le unità immobiliari della stessa zona censuaria che risultino, nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria e classe diverse, quantunque abbiano la stessa destinazione.

In mancanza di tali indicazioni il reclamo non può essere esaminato. ».

Si è dibattuto a lungo intorno al difetto di motivazione o meno di un ricorso di parte o di un avviso di accertamento dell'ufficio che non contenesse tale elencazione. Ormai può considerarsi consolidato l'orientamento giurisprudenziale che non considera obbligatoria tale elencazione.

Si citano di seguito alcune sentenze che hanno trattato la questione.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.15987 del 14/11/2002

«La Commissione tributaria può con... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...merito di una controversia concernente la classificazione catastale di unità immobiliare, pur se il proprietario ricorrente non abbia corredato il ricorso con l'indicazione delle unità immobiliari situate nella stessa zona censuaria, che risultino collocate in categoria o classe diversa quantunque abbiano la stessa destinazione ordinaria e le stesse caratteristiche: deve essere infatti disapplicato l'art. 75 D.P.R. 1142/1949, atto di natura regolamentare, in quanto in contrasto con il diritto di difesa in giudizio».

Vedi anche Sentenze Corte Cassazione n. 15235-04; 12446-04; 2975-04; 8990-02



Motivazione dell'avviso di classamento – Categorie ordinarie –

Altro motivo di dibattito che si collega alla questione di cui al punto precedente è la sufficienza o meno della mera indicazione della consistenza, della categoria e della classe acclarati dall'ufficio per considerare adeguatamente motivato l'avviso di accertamento dell'ufficio.

Anche sotto tale aspetto, ormai, può considerarsi consolidato l'orientamento giurisprudenziale che considera sufficiente anche l'indicazione dei soli elementi sopra citati.

Si riportano di seguito alcune se... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...affermano ciò.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, Sentenza 12068-04

«Questa Corte, con sentenza...


[...Omissis: versione integrale nel testo...]


Più recentemente, si sta consolidando un orientamento giurisprudenziale sulla necessità di una puntuale motivazione nel caso di revisioni della rendita per unità immobiliari che ne erano già provviste. Si citano, fra le molteplici altre, le Sentenze della Suprema Corte di Cassazione n. 9629/2012, la n. 11370 del 2012 e l'Ordinanza n. 2357/14.


Motivazione dell'avviso di classamento – Categorie a destinazione speciale o particolari

La stessa questione di cui al punto precedente si pone nel caso in cui l'avviso di accertamento concerna l'attribuzione di una rendita, con stima diretta, ad unità immobiliari "speciali" (immobili del gruppo di categorie D) o "particolari" (immobili del gruppo di categorie E).

Invero, per tali tipologie di accertamenti, come indirizzi operativi, l'Agenzia ha sempre sostenuto che la motivazione dell'avviso di classamento è bene contenga una relazione estimativa di tutti gli elementi componenti, c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... impianti fissi.

Ciò anche se può essere sufficiente un'indicazione della categoria e della rendita attribuita dall'ufficio, come ormai consolidato da orientamenti giurisprudenziali formatisi su tale questione e di cui se ne citano alcuni.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria - Sentenza 21300-04

«La soc. …… ricorre per cassazione deducendo due motivi avverso la sentenza 54/49/01 del 2 marzo 2001 con cui la Commissione Tributaria Regionale per la Campania rigettava l'impugnazione della contribuente e confermava la sentenza di primo grado che a sua volta aveva rigettato l'impugnazione avverso il provvedimento con cui l'Ufficio del Territorio di Caserta aveva provveduta al classamento catastale di due capannoni di pertinenza della contribuente (cat. Dl).

La Amministrazione resiste con controricorso……..


[...Omissis: versione integrale nel testo...]


II ricorso deve essere rigettato.

Invero come risulta dallo stesso ricorso l'atto di accatastamento era sufficientemente motivato con la indicazione dell'immobile e della rendita attribuita.

Era poi onere della amministrazione fornire la prova ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uità della rendita stessa. Ed il giudice di merito con motivazione congrua e non sindacabile in questa sede di legittimità ha ritenuto che la prova in questione fosse stata fornita facendo riferimento alle rendite attribuite ad analoghe costruzioni nella medesima zona.

Si tratta con tutta evidenza di una procedura comparativa sempre consentita, trattandosi di un criterio razionale quasi indispensabile per attribuire "valori di mercato" o "rendite di mercato".

Con ciò il giudice di merito non ha fatto applicazione dell'art. 75 D.P.R. 1142/1949 che impone, in ordine agli immobili non soggetti a "stima diretta", al contribuente di inserire nel suo reclamo la indicazione delle "unità immobiliari della stessa zona censuaria che risultino, nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria o in una classe diverse quantunque abbiano la stessa destinazione ordinaria e le stesse caratteristiche".

Anzi, la Commissione Regionale ha correttamente richiesto che la prova fosse fornita dalla Amministrazione. E dunque le considerazioni relative al citato art. 75 non sono pertinenti».

Vedi anche sentenze n. 10103-10; 13319-09; 19858-08; 14689... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...-04


Il saggio di fruttuosità nelle stime dirette

Una tematica rilevante e che ha afflitto il contenzioso tributario catastale negli ultimi anni è stata l'individuazione del saggio di fruttuosità da applicarsi nelle stime dirette degli immobili di cui al punto precedente.

Pare necessaria una preliminare sintetica esposizione dei criteri estimativi da adottarsi per il calcolo della rendita catastale di tale tipologia di immobili, per le quali non si applica la metodologia di calcolo "delle classi e tariffe d'estimo" prevista per le unità immobiliare a destinazione ordinaria, ma si procede ad una valutazione puntuale immobile per immobile, con relazione tecnico-estimativa.

L'articolo 10 del decreto legge 13.4.1939, n° 652 convertito dalla legge 11.8.1939 n°1249, per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare prevede la stima diretta per ogni singola unità.

Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppate in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche."

Il r... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 1.12.1949, n. 1142, all'art. 8, specifica con più dettagli che la classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.

Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.

Circa le modalità operative per la stima, l'art. 10 del RDL 13 aprile 1939, n. 652, come già accennato, ed il Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R . 1 dicembre 1949, n. 1142, prevedono per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, più crite... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...logie di stima:

a) il procedimento diretto, delineato dagli artt. 15 e seguenti del D.P.R. n. 1142/1949, con derivazione della rendita catastale dal reddito lordo ordinario al netto delle spese e perdite eventuali (comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche e canone di locazione).

b) il procedimento indiretto, previsto dagli artt. 27 e seguenti del medesimo DPR n. 1142 nel quale si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dalla misura del valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile, se esiste un mercato delle compravendite, ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto di un adeguato "coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari" (deprezzamento).


La metodologia di cui alla lettera b) è quella che si usa più frequentemente e per passare dal valore fondiario (V) occorre applicazione di un adeguato saggio di fruttuosità o saggio di interesse (r) e si determina la rendita con la formula seguente.

Rc =V * r


La natura del saggio di inter... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e; precisata dall'art. 29 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 che recita: «Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio.»

Riguardo a questo rilevante elemento che concorre nella stima, occorre esporre le seguenti importanti precisazioni.


[...Omissis: versione integrale nel testo...]


L'Agenzia del Territorio si è attenuta alle disposizioni catastali sopracitate, che non risultano abrogate, tuttavia, ragioni di opportunità ed economicità dell'azione amministrativa in relazione all'elevata consistenza del contenzioso tributario insorto per tale scelta libera del saggio di interesse, e soprattutto i consolidati orientamenti giurisprudenziali formatosi per intervento del... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...Corte di Cassazione, hanno portato ad oggi, ormai, l'adozione del saggio nella misura fissa del 2%, per gli immobili del gruppo di categorie D e 3% per quelli del gruppo E, rispettivamente pari all'inverso del coefficiente moltiplicatore fissato per le D e le E, indipendentemente da ogni altra considerazione.

Si citano alcune sentenze che hanno sancito tale principio.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.2975 del 16/02/2004

«Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la determinazione del capitale fondiario, non può che essere rappresentato, a seconda dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2% e dal 3% e la determinazione uniforme ed autoritativa degli stessi per ciascun gruppo non permette di riconoscere all'U.T.E. alcuna discrezionalità nell'individuazione di un diverso tasso di redditività degli immobili.».

Cfr. anche sentenze Cassazione n. 12420-10; 24004-09; 23386-09; 133-06; 15464-05; 10314-05; 12446-04



Gli impianti fissi nella stima diretta


Altra rilevante problematica nella stima degli immobili appartenenti alle categorie speciali ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ri che si aggiunge a quelle discusse ai punti precedenti, rileva nella individuazione degli impianti fissi da includersi nella stima diretta essendo spesso possibili dubbi se tali elementi possono considerarsi fissi o beni mobili (ad esempio, macchine utensili).

Nel caso degli immobili del gruppo D ed E ed in particolare negli opifici, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il valore delle installazioni connesse od incorporate col fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi, che ai sensi della legge sull'imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell'opificio (ad esempio un altoforno, una caldaia a vapore, ecc.) concorrono certamente a determinare il valore della consistenza, e parimenti gli impianti stabilmente infissi (ad esempio un carroponte, una gru a ponte, un montacarichi).

In particolare ciò vale per le centrali elettriche ed i suoi impianti fissi per la produzione di energia: generatori (turbine)

Gli orientamenti giurisprudenziali circa l'inclusione degli impianti sono ormai consolidati se ne citano alcuni.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.11804 del 14/05/2010

«L'art. 1-quinquies d.l. 44/2005 conv. in legge 88/... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...endo nella stima gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili caratterizzati da una connessione strutturale con l'edificio, tale da realizzare un unico bene complesso, e prescindendo dalla transitorietà di detta connessione nonché dai mezzi di unione a tal fine utilizzati, impone di tener conto, nel calcolo della rendita delle centrali elettriche, anche del valore delle turbine, le quali si configurano come elementi essenziali della centrale, incorporati alla stessa e non separabili senza una sostanziale alterazione del bene complesso.»

Cfr. anche Cassazione sentenze: 22690-09; 8764-09; 20367-07; 16624-06; 13319-06; 21730-04


Sul disposto normativo richiamato nella sentenza sopra riportata, è stato attivato un giudizio di legittimità costituzionale, promosso con ordinanza del 13 luglio 2006 dalla Commissione tributaria regionale dell'Emilia-Romagna sul ricorso proposto dall'Agenzia del Territorio – Ufficio di Ferrara contro Centro Energia Ferrara s.p.a., in quanto tratterebbe in maniera disomogenea fattispecie sostanzialmente identiche senza alcun criterio apparente di ragionevolezza (centrali elettriche ed altri complessi produttivi). Con la sentenza 20-05-2008, n. 162, la Corte Cost... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ha ritenuto lo stesso non fondato, esprimendosi come segue:

«la normativa in materia di catasto edilizio urbano definisce in modo esaustivo le nozioni, i princípi ed i metodi che sono alla base dell'estimo catastale, sia per gli immobili urbani in generale sia per i cespiti a destinazione speciale.....

……….Proprio l'art. 812, primo comma, cod. civ., secondo cui «sono beni immobili ………………………», prevede la possibilità di una connessione strutturale realizzata in via transitoria, ed introduce il concetto di bene immobile per incorporazione, non specificando l'esatto significato di tale ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di collegamento di un impianto con la struttura principale. E anzi, proprio alla luce della definizione di bene immobile contenuta nell'art. 812 cod. civ., si può concludere che la possibilità di separazione di un impianto dal suolo non esclude che esso mantenga la sua natura immobiliare; piuttosto il disposto codicistico è tale per cui tutto ciò che viene collegato al suolo in unit&agr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...urale - qualunque sia la natura dello stabilimento - acquista natura immobiliare, come del resto affermato dalla giurisprudenza di legittimità.».


Il sopralluogo per l'attribuzione della rendita

Spesso nel contenzioso tributario catastale viene portato come motivo di censura dell'avviso di accertamento la mancata effettuazione del sopralluogo all'immobile.

Sulla non assoluta necessità che il sopralluogo venga sempre espletato ai fini dell'attribuzione della rendita catastale si è formato un consolidato orientamento giurisprudenziale del quale si citano alcuni esempi.

Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.1581 del 26/01/2005


[...Omissis: versione integrale nel testo...]


Art. 11 - Effettuazione classamento catasto urbano.

«1. Il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'articolo 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142, è stata redatta su scheda conforme a modello approvato anteriormente alla data di entrata in vi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...decreto legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche».


 
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