Proroga, rinnovo e revoca del titolo edilizio

TITOLO EDILIZIO --> RINNOVO E/O PROROGA

La rinnovazione del titolo è da ritenersi consentita anche se si sia trattato di vizi sostanziali, purché possano essere rimossi, restando preclusa solo qualora si tratti di vizi inemendabili.

TITOLO EDILIZIO --> RINNOVO E/O PROROGA --> CIRCOSTANZE OSTATIVE

E' legittimo il diniego di rinnovo del permesso di costruire laddove gli iniziali comproprietari, nelle more tra il primo titolo e la nuova domanda articolata all’Ente, abbiano provveduto alla divisione del terreno agricolo in due lotti, così divenendo proprietari ciascuno in via esclusiva di una delle due costruzioni ancora da realizzare, con volontà edificatoria a scopo residenziale dell’intervento.

TITOLO EDILIZIO --> RINNOVO E/O PROROGA --> DISTINZIONE TRA PROROGA A RINNOVO

Diversamente dal rinnovo, la proroga dei termini è un provvedimento di secondo grado che ... _OMISSIS_ ...ché parzialmente, il complesso degli effetti giuridici delineati dall’atto originario, accedendo all’originaria concessione ed operando uno spostamento in avanti del suo termine finale di efficacia.

Il rinnovo del titolo edilizio - che si differenzia dalla proroga, la quale si limita a prolungare la durata del rapporto amministrativo, incidendo sull'originario permesso di costruire - costituisce un autonomo titolo edilizio per il quale è quindi necessario ex novo il completamento dell’intero iter procedimentale, che prenda a riferimento l’attuale contesto e non quello riferibile al vecchio titolo edilizio.

Ai fini della proroga del termine per l’ultimazione dei lavori, la pendenza di un’azione giudiziaria non può considerarsi di per sé come factum principis, e dunque come causa di forza maggiore, ma deve sempre guardarsi all’esito del giudizio ai fini di valutare a chi sia imputabile l’azione g... _OMISSIS_ ...apresa e dunque se possa o meno esservi la concessione della proroga, non potendo questa essere riconosciuta nell’ipotesi in cui l’iniziativa giudiziaria sia imputabile ad una negligenza del titolare del titolo edilizio.

Nell'ambito della materia edilizia, la differente qualificazione tra provvedimenti di rinnovo della concessione edilizia e di proroga dei termini di ultimazione dei lavori è riscontrabile nel senso che, mentre il rinnovo della concessione presuppone la sopravvenuta inefficacia dell'originario titolo concessorio e costituisce, a tutti gli effetti, una nuova concessione, la proroga è atto sfornito di propria autonomia, che accede all'originaria concessione ed opera semplicemente uno spostamento in avanti del suo termine finale di efficacia.

La differenza sostanziale tra proroga e rinnovo del permesso di costruire si individua in ciò: che nel primo caso l’autorità comunale verifica solo la possibilità di proro... _OMISSIS_ ...di inizio e fine lavori fissati dal legislatore, dal che consegue un prolungamento nel tempo dell’efficacia dell’originario titolo edilizio e la preclusione, per l’autorità comunale, di effettuare una nuova istruttoria finalizzata a verificare la compatibilità del progetto con la normativa nel frattempo sopravvenuta mentre in caso di rinnovo l’autorità comunale deve effettuare una nuova istruttoria completa, con il dovere di opporre l’eventuale entrata in vigore di norme preclusive dell’intervento edilizio.

La presentazione della comunicazione di fine lavori produce gli effetti tipici della esaurita efficacia del titolo, con la conseguenza che il rapporto amministrativo ivi definito va eventualmente rinnovato, ma non può essere prorogato.

Il fatto che la richiesta sia antecedente alla scadenza del titolo edilizio e che venga chiesto il differimento dell’efficacia temporale del provvedimento per un bi... _OMISSIS_ ...a qualificare l'atto in termini di istanza di proroga, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dal richiedente.

E' legittima l’operazione interpretativa compiuta dall’Amministrazione che, per esigenze di conservazione della domanda di proroga, la qualifichi in termini di domanda di nuovo permesso di costruire per le opere ancora da eseguire.

TITOLO EDILIZIO --> RINNOVO E/O PROROGA --> NORMATIVA SOPRAVVENUTA

A fondare la legittimità del diniego di rinnovo di una concessione edilizia irrimediabilmente scaduta è idoneo e sufficiente il contrasto tra l’originario titolo abilitativo e la disciplina urbanistica, sopravvenuta alla originaria concessione dopo la sua scadenza.

L’autorità comunale, richiesta di rilasciare un nuovo permesso di costruire per intervenuta perdita di efficacia di quello originario conseguente al mancato rispetto dei termini di inizio o di fine lavori, dispone deg... _OMISSIS_ ...i e deve rispettare gli stessi limiti che avrebbe incontrato ove richiesta di un titolo edilizio originario, potendo e dovendo, pertanto, opporre all'interessato l’entrata in vigore di eventuali sopravvenute previsioni urbanistiche incompatibili con il permesso di costruire precedentemente rilasciato.

Il permesso di costruire, pur legittimamente rilasciato, può e deve essere ritirato dall'autorità comunale laddove una normativa limitativa della attività edificatoria subentri prima dell’inizio dei lavori.

Solo l’effettivo inizio dei lavori pone il titolare di un permesso di costruire al riparo dalla normativa sopravvenuta più limitativa, a condizione che i lavori stessi siano poi ultimati nel triennio successivo o nel maggior termine eventualmente accordato dall'amministrazione in via di proroga.

La realizzazione di un c.d. rustico, cioè di un edificio completo di tutti i muri interni ed esterni, ma privo degl... _OMISSIS_ ... serramenti e degli intonaci, non è sufficiente ad evitare l’opponibilità di norme limitative sopravvenute potenzialmente preclusive del rinnovo del titolo edilizio.

Diversamente dal caso della proroga, che si limita a prolungare la durata del rapporto amministrativo, accedendo all’originario permesso di costruire, il rinnovo costituisce autonomo titolo edilizio, soggetto al rispetto della normativa vigente al momento della sua adozione.

TITOLO EDILIZIO --> RINNOVO E/O PROROGA --> PROROGA

E' legittima la proroga del permesso di costruire se, sul piano temporale, è rispettato il requisito della necessità di richiedere la proroga prima che sia maturato il termine di scadenza per l’inizio dei lavori e, sul piano contenutistico, si verifica una delle ipotesi tipicamente previste dal legislatore in punto di meritevolezza dell’interesse del privato istante ad ottenere lo spostamento dei termini per... _OMISSIS_ ...lavori (nella specie attinente alla tardiva precisazione, da parte del Comune, delle richieste preventive di risanamento ambientale).

Per quanto attiene alla proroga del titolo edilizio il Comune non può negare l’efficacia automatica della stessa che discende dall'art. 30, comma 3, del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, come modificato in sede di conversione con legge 9 agosto 2013, n. 98 se la comunicazione della proroga dall’interessato veniva acquisita al protocollo prima della scadenza del termine di tre anni per la conclusione dei lavori fissata dal permesso di costruire e se non sia stata approvata o adottata nelle more una nuova disciplina urbanistica. Tuttavia poteva, ove ne avesse ritenuto sussistenti i presupposti, soltanto intervenire sullo stesso titolo edilizio in via di autotutela.

In tema di proroga del permesso di costruire, l’art. 15 comma 2 del T.U. 380/2001 si riferisce ad una decadenza “di diritto”,... _OMISSIS_ ...lsiasi sospensione automatica del termine di durata del permesso edilizio, e quindi a maggior ragione una sua automatica proroga. Richiede invece a tal fine che in ogni caso sia presentata un’istanza di proroga, sulla quale l’amministrazione deve pronunciarsi con un provvedimento espresso, nel quale accerti che i presupposti per accogliere l’istanza effettivamente sussistono.

La proroga del titolo edilizio è disposta con provvedimento motivato sulla scorta di una valutazione discrezionale, che si traduce nella verifica delle condizioni oggettive che la giustificano, secondo i presupposti espressamente indicati nella norma, di stretta interpretazione, costituendo una deroga alla disciplina generale in tema di edificazione.

Anche laddove si sia in presenza del cd. factum principis o di cause di forza maggiore, l'interessato che voglia impedire la decadenza del titolo edilizio per il mancato tempestivo inizio dei lavori è pur ... _OMISSIS_ ...della proposizione di una richiesta di proroga dell’efficacia del titolo stesso; proroga che deve essere accordata con atto espresso dell'Amministrazione.

L'atto di proroga del titolo edilizio, previsto dall’art. 15, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, a differenza dell'accertamento dell'intervenuta decadenza, è atto di esercizio di discrezionalità amministrativa, che presuppone l'accertamento delle circostanze dedotte dal privato e il loro apprezzamento in termini di evento oggettivamente impeditivo dell'avvio della edificazione.

Nella Regione Toscana, il presupposto legale per la concessione della proroga del titolo edilizio, ai sensi dell'art. 77, comma 3, l.r. Toscana n. 1/2005, è che sia intervenuto un fatto estraneo alla volontà del titolare del permesso di costruire, che abbia comportato un ritardo nell’esecuzione dei lavori, quale sicuramente non è l’inerzia nell’intraprendere il complesso interve... _OMISSIS_ ...crivibile a fatto proprio del soggetto concessionario.

La proroga del termine dei lavori c.d. ordinaria, prevista dall’articolo 15 del d.P.R. n. 380 del 2001, non è applicabile alla denuncia di inizio attività, per la quale è possibile soltanto – eccezionalmente, e in virtù di una espressa previsione di legge – la proroga prevista dall’articolo 30 del decreto legge n. 69 del 2001.

L’improrogabilità dei termini per l’ultimazione dei lavori oggetto di d.i.a. – beninteso, ordinariamente, e al di fuori dell’ambito di applicazione dell’istituto introdotto una tantum dal decreto legge n. 69 del 2013 – costituisce un tratto caratterizzante dell’istituto della denuncia di inizio di attività, chiaramente delineato dalla disciplina normativa di fonte statale e regionale.

La proroga del permesso di costruire ai sensi dell’articolo 15 del d.P.R. n. 380 del 2001 è subo... _OMISSIS_ ...ssistenza dei precisi presupposti stabiliti dai commi 2 e 2-bis del predetto articolo 15: presupposti il cui ricorrere deve essere allegato e dimostrato dalla parte richiedente.

La proroga del titolo edilizio presenta carattere derogatorio rispetto al sistema e, non a caso, può essere consentita nei soli casi previsti dall’articolo 15 del d.P.R. n. 380 del 2001. Disposizione, quest’ultima, che individua l’ambito applicativo dell’istituto contemplando una serie di fattispecie, accomunate dalla circostanza che la necessità di disporre di un tempo più lungo di quello ordinario per completare i lavori dipende, nelle diverse ipotesi tipizzate dal legislatore, da ragioni oggettive e non imputabili al titolare del permesso di costruire.

Il sequestro del cantiere disposto dall'autorità giudiziaria nonché il ritardato rilascio di una concessione demaniale, il cui possesso sia funzionale al completamento dei lavori, legittima l... _OMISSIS_ ...ermine per la ultimazione degli stessi.

Ai fini della proroga del permesso di costruire l’amministrazione comunale deve operare una comparazione tra l'esigenza di assicurare che la trasformazione urbanistica avvenga in maniera ordinata e conforme allo strumento urbanistico e che la proroga non sia motivata da mancanza di mezzi o dal mero capriccio del richiedente o da altre ragioni riconducibili a fatto di quest'ultimo.

La scadenza del termine apposto al permesso di costruire per l'avvio (e l'ultimazione) dei lavori, riferendosi soltanto alle modalità cronologiche di esercizio di una facoltà del destinatario, non determina, automaticamente, la cessazione di effetti del provvedimento, ma costituisce soltanto il presupposto per l'accertamento eventuale della decadenza dall'autorizzazione edilizia con la conseguenza che, ove la richiesta di proroga del termine sia proposta anteriormente alla scadenza del termine, legittimamente tale termi... _OMISSIS_ ...ato dalla pubblica amministrazione attraverso una motivazione per relationem al provvedimento originario.

I fatti sopravvenuti, che possono legittimare la proroga del termine di inizio o completamento dei lavori assentiti dal permesso di costruire non hanno un rilievo automatico, ma possono costituire oggetto di valutazione in sede amministrativa qualora l'interessato proponga un'apposita domanda di proroga, il cui accoglimento è indefettibile affinché non sia pronunciata la decadenza del titolo edilizio.

Nel caso in cui l'amministrazione sia a conoscenza di eventi che hanno impedito al titola...


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