La determinazione degli oneri e contributi a seconda della natura dell'intervento edilizio: restauro, demoricostruzione e ristrutturazione

TITOLO EDILIZIO --> ONERI E CONTRIBUTI --> NEL RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Il regime dell'autorizzazione gratuita di cui all'art. 7 d.l. 9/1982 si applica sia agli edifici residenziali in senso stretto, sia agli immobili non aventi tale destinazione ma comunque idonei allo svolgimento di attività umane.

Il d.l. 9/1982 conv. in legge 94/1982, nel prevedere all'art. 7 il carattere gratuito del titolo autorizzatorio concernente l’attività di risanamento conservativo, trova applicazione circoscritta all’edilizia residenziale.

TITOLO EDILIZIO --> ONERI E CONTRIBUTI --> NELLA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

In caso di demolizione e ricostruzione di un volume preesistente, la possibilità di ritenere la neutralità dell'operazione dal punto di vista del carico urbanistico dipende strettamente dalla qualificazione viene data all'intervento realizzato.

Nel caso di demolizione e ri... _OMISSIS_ ...un edificio eretto in un’epoca in cui non vigeva ancora l’istituto del contributo di costruzione, il relativo onere deve ritenersi assolto virtualmente: pertanto, nella determinazione del contributo deve comunque detrarsi l’onere riferibile al carico urbanistico generato dall’immobile preesistente.

Ai fini del contributo di costruzione, un intervento edilizio attuato mediante la ricostruzione di una volumetria preesistente previamente demolita può ritenersi neutro solo quando sia comunque ravvisabile una continuità tra l’opera preesistente e quella successivamente realizzata.

È assoggettato al contributo di costruzione l’intervento consistente nella demolizione di un edificio e nell’utilizzo della cubatura del medesimo su altro sedime al fine di realizzare un ampliamento di altro immobile preesistente, e ciò a prescindere dal fatto che i lavori non hanno determinato un incremento di volumetria nel co... _OMISSIS_ ...
Deve escludersi che il sistema delle disposizioni concernenti il contributo concessorio consenta di riconoscere indefinitamente un “credito” per oneri di urbanizzazione in misura pari all’edificato esistente, anche laddove la nuova costruzione costituisca un’opera completamente nuova e diversa rispetto a quella demolita.

TITOLO EDILIZIO --> ONERI E CONTRIBUTI --> NELLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Gli interventi edilizi che manifestamente producono l’effetto di aumentare permanentemente il carico urbanistico di zona, appartengono al genus della ristrutturazione edilizia, con la conseguenza che sono dovuti gli oneri richiesti dal Comune.

La quantificazione degli standards urbanistici è direttamente legata al peso insediativo e alle sue variazioni, per cui non può ragionevolmente ritenersi che il mero cambio dello strumento di intervento (nel caso di specie da risanamento conservativo a r... _OMISSIS_ ... edilizia), senza modifiche nelle funzioni insediative e con addirittura una diminuzione volumetrica, possa di per sé comportare una cessione di standards (o la loro monetizzazione) commisurata al peso insediativo complessivo, invece che al solo incremento del peso insediativo preesistente che l'intervento edilizio ha determinato.

In caso di ristrutturazione, dal contributo per gli oneri di urbanizzazione deve essere scomputato l’importo imputabile al carico urbanistico generato dall’edificio preesistente.

L’intervento di ristrutturazione di un edificio esistente incide su una zona già urbanizzata, per cui, ai fini del computo del contributo di costruzione, la sua incidenza è data dalla consistenza del nuovo intervento, detratto l’impatto di quanto già esistente, con conseguente sussistenza del correlativo onere contributivo in ragione del solo incremento del carico urbanistico.

La manutenzione straordi... _OMISSIS_ ...à limitata al rinnovamento ed alla sostituzione di parti dell’edificio, mentre in caso di trasformazione dell’immobile con incremento del carico urbanistico la figura corretta per l’inquadramento dell’attività edilizia è quella della ristrutturazione, con pagamento del relativo contributo.

La ristrutturazione edilizia comporta il dovere di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico allorché sussista tale carico, che va riscontrato anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità, con distinti ingressi e servizi.

In caso di divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, stante l’autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell’impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri.

Ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un ma... _OMISSIS_ ...banistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è necessario che la ristrutturazione edilizia interessi globalmente l'edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico «socio - economico» che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari.

L’istanza progettuale volta a realizzare un complesso di uffici, negozi ed abitazioni in zona divenuta di completamento a prevalente destinazione resistenziale, e dunque assoggettata a contribuzione, non può essere esentata da tali oneri in virtù d... _OMISSIS_ ...za di volumetria che non ha mai scontato, neanche in modo virtuale, il peso contributivo.

Un intervento di ristrutturazione globale di un edificio, attuato mediante demolizione e ricostruzione, porta alla realizzazione di un organismo edilizio sostanzialmente nuovo, con la conseguenza che non appare illogico ritenere che un intervento così radicale determini, di regola, un incremento del carico urbanistico pari a quello legato alla realizzazione di una nuova costruzione.

L'intervento finalizzato alla ristrutturazione generale e globale dell’edificio con incremento delle unità abitative rispetto a quelle esistenti comporta un evidente maggior carico urbanistico ed è pertanto soggetto al pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Laddove l'intervento progettato vada ascritto alla ristrutturazione, occorre dotare gli appartamenti, ricavati dal frazionamento mediante strutture murarie, dei servizi accessori ad uso abita... _OMISSIS_ ... pertinenziali, con il conseguente incremento del carico urbanistico.

In ipotesi di ristrutturazione globale dell’immobile, è legittima la pretesa del Comune di calcolare il contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione in relazione non solo all’incremento di superficie utile ma, altresì, alla superficie utile già esistente, ma funzionalmente necessaria alla creazione di siffatto nuovo e diversamente articolato complesso immobiliare.

Non è irragionevole l'equiparazione delle tariffe dovute per gli interventi di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione a quelle previste per le nuove costruzioni.

Il contributo per oneri di urbanizzazione dovuto in caso di ristrutturazione del patrimonio edilizio può essere maggiore di quello dovuto per la realizzazione di nuove costruzioni.

La ristrutturazione di un edificio comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione se in s... _OMISSIS_ ...l'opera subisce un'oggettiva rivalutazione e sempre che vi sia un aumento del carico urbanistico.