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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.

PROCEDURE ATIPICHE O ALTERNATIVE --> ACCORDI EX ART. 11 L. 241/90 --> URBANISTICA CONTRATTATA

Gli accordi urbanistici rappresentano quel momento essenziale nel procedimento di trasformazione urbana nel quale un privato, al fine di ottenere l'assenso dell'Amministrazione comunale alla realizzazione di intervento edificatorio, si fa carico di una serie di obblighi inerenti l'urbanizzazione, primaria e secondaria, delle aree nelle quali è destinato a sorgere il nuovo insediamento.

La convenzione urbanistica di cui alla L.P. 11 agosto 1997, n. 13, art. 40 bis, "Legge urbanistica provinciale", rappresentando un accordo integrativo o sostitutivo di un provvedimento amministrativo in relazione all'interesse pubblico alla pianificazione urbanistica, non attua alcuna funzione "permutativa" tra prestazione del privato ed azione della pubblica amministrazione non configurandosi alcuna corrispettività o sinallagmaticità tra la pianificazione del territorio effettuata dal Comune e l'obbligo del privato di realizzare e cedere al Comune i parcheggi pubblici, quali opere di urbanizzazione primaria.

Gli strumenti propri della c.d. urbanistica contrattata non violano il principio di legalità perché trovano la loro copertura normativa nella previsione di strumenti consensuali di esercizio delle potestà amministrative di cui agli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ed il loro fondamento nel potere pianificatorio di governo del territorio e nella possibilità di stipulare accordi sostitutivi di provvedimenti.

L'atto unilaterale d’obbligo e la convenzione perché l’obbligo di progettare e realizzare una piazza non sono privi di causa né privi di fondamento normativo se risulta che vi è stata la consensuale e consapevole assunzione di tale obbligo per una finalità perequativa connessa ai benefici conseguenti all’accoglimento di una nuova ipotesi progettuale.

La convenzione edilizia, pur sostituendo l’adozione di un provvedimento amministrativo, non assume carattere eminentemente civilistico essendo riconducibile all’alveo applicativo dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990 quale accordo amministrativo accessivo ad un titolo edilizio.

Le convenzioni urbanistiche, quali moduli consensuali di esercizio del potere amministrativo, rientrano nella categoria degli accordi sostitutivi o integrativi di provvedimento disciplinati dall’art. 11 della legge n. 241/1990, sono sottoposte ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili, rappresentando una fisiologica alternativa alla definizione unilaterale del procedimento ad opera dell’amministrazione.

Le convenzioni urbanistiche rientrano tra g... _OMISSIS_ ...della legge n. 241 del 1990 per i quali la stipulazione per atto scritto è espressamente prescritta dalla legge a pena di nullità.

I principi civilistici applicabili alle convenzioni di lottizzazione vanno resi compatibili con la natura pubblico-negoziale dell’atto, nel quale prevale l’aspetto di discrezionalità amministrativa, piuttosto che di autonomia contrattuale.

Un protocollo d’intesa presenta la natura di accordo di programma di cui all’art. 11 della L. n. 241/1990 ove dalla disciplina del protocollo risulti una supremazia dell’interesse pubblico.

L’accordo procedimentale previsto dall'art. 6 della Legge Regionale del Veneto n. 11/2004 ha natura strumentale, essendo finalizzato a garantire la condivisione e la concreta attuabilità di alcune scelte urbanistiche ed una volta che queste ultime sono state adottate, con l’approvazione dell’atto di pianificazione e programmazione, riprende vigore il potere discrezionale dell’amministrazione per l’attuazione di tale scelte.

La convenzione di lottizzazione è inquadrabile negli accordi sostitutivi di provvedimento, in quanto costituisce l’esercizio consensuale di un potere pianificatorio che sfocia in un progetto ed in una serie di disposizioni urbanistiche generanti obbligazioni od oneri, rese pubbliche attraverso la trascrizione, che si impongono anche agli aventi causa dal lottizzante in forza della loro provenienza e della funzione sostitutiva.

La convenzione urbanistica che accede ad un permesso di costruire in deroga per la realizzazione di una casa albergo per anziani e che prevede l'obbligo per il privato di realizzare quest'opera di interesse pubblico e le opere di urbanizzazione costituisce un unicum, per cui legittimamente la P.A. - constatato l'inadempimento dell'obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione - dichiara risolto l'intero accordo e annulla in autotutela il permesso di costruire in deroga: venute meno alcune prestazioni, infatti, anche le altre perdevano per l’ente territoriale interesse.

Le convenzioni urbanistiche vanno inquadrate negli accordi sostitutivi di provvedimento ex art. 11 legge 241/1990 e, inserendosi nell'alveo dell'esercizio di un potere, ne mutuano le caratteristiche e la natura, essendo in particolare collegati al “vincolo teleologico” del perseguimento dell’interesse pubblico, al pari dell’agire della P.A. tramite provvedimenti, salva l'applicazione dei principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti per aspetti non incompatibili con la generale disciplina pubblicistica.

Il fatto che la P.A. si avvalga della possibilità di sostituire il provvedimento con un accordo ex art. 11 legge 241/1990 non fa perdere alla stessa la possibilità di intervenire sia con stru... _OMISSIS_ ...uenza delle mutate condizioni, che non garantiscono il perseguimento dell’interesse pubblico sotteso al programma convenzionale, sia mediante strumenti civilistici, compatibili con la struttura dell’accordo, come la risoluzione per inadempimento.

Qualora il Comune abbia rilasciato un permesso di costruire in deroga per la realizzazione di una casa albergo per anziani e al titolo edilizio acceda una convenzione che prevede l'obbligo per il privato di realizzare quest'opera di interesse pubblico e le opere di urbanizzazione, la mancata realizzazione di queste ultime costituisce un inadempimento di non scarsa importanza, sotto il profilo oggettivo, avuto riguardo alla significativa ed oggettiva incidenza sul programma convenzionale, e sotto quello soggettivo, avuto riguardo al comportamento colpevolmente tenuto dall’impresa, che giustifica la risoluzione della convenzione.

Ove il Comune abbia inviato al privato una diffida ad adempiere agli obblighi scaturenti dalla convenzione urbanistica e il privato sia successivamente fallito, non è necessario rinnovare la diffida al curatore fallimentare.

La risoluzione per inadempimento ha effetto retroattivo (art. 1458 c.c.) e proprio alla proprio alla retroattività si ricollega la regola sancita dall’art. 72 R.D. 267/1942 secondo cui l'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti anche nei confronti del curatore, come eccezione alla destinazione del patrimonio del fallito al prioritario soddisfacimento della massa.

La sospensione dell’esecuzione del contratto fino a che il curatore non dichiari di subentrare in luogo del fallito ovvero di sciogliersi dal contratto (art. 72 R.D. 267/1942) opera solo in caso di mancata richiesta di risoluzione per inadempimento anteriore al fallimento, a tutela della massa dei creditori; di contro, una volta avanzata la richiesta la risoluzione anteriormente al fallimento, questa conserva i suoi effetti anche nei confronti del curatore.

In caso di inadempimento della convenzione urbanistica, l'invio della diffida ad adempiere è idoneo a soddisfare l'obbligo della P.A. di comunicare l'avvio del procedimento preordinato alla risoluzione della stessa e all'annullamento in autotutela del titolo edilizio a cui accede l'accordo.

La convenzione urbanistica non costituisce un contratto di diritto privato, né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle pani stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della P.A.; pertanto, non potendosi qualificare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell'art. 1411 c.c., i pri... _OMISSIS_ ...edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso, né, quindi, di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari

Qualora il soggetto che abbia ottenuto il titolo edilizio si sia obbligato nei confronti della P.A. con un atto di sottomissione a rispettare determinate prescrizioni costruttive in materia di altezze e distanze da altro edificio di sua proprietà e poi abbia trasferito a terzi sia la proprietà del fondo da edificare sia una porzione dell'edificio rispetto al quale si sarebbero dovute rispettare le distanze, i proprietari di quest'ultima possono agire nei confronti dell'altro terzo che ha edificato senza rispettare le distanze, sempre che nei rispettivi atti di compravendita sia richiamato il contenuto dell'atto di sottomissione.

Le... _OMISSIS_ ...