La modifica del classamento catastale di un edificio: motivazioni

CLASSAMENTO --> MODIFICA

In tema di revisione del classamento catastale di immobili urbani, la motivazione dell'atto, in conformità alla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 58, non può limitarsi a contenere l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall'agenzia del territorio, bensì deve specificare, a pena di nullità, ai sensi della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, comma 1, a quale presupposto la modifica debba essere associata, se al non aggiornamento del classamento o, invece, alla palese incongruità rispetto a fabbricati similari, ed, in questa seconda ipotesi, l'atto impositivo dovrà indicare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li rend... _OMISSIS_ ...ri all'unità immobiliare oggetto di riclassamento, consentendo in tal modo al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa nella successiva fase contenziosa conseguente alla richiesta di verifica dell'effettiva correttezza della riclassificazione.

Quando si procede all'attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'Agenzia competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l'unità immobiliare e, nel caso, indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano.

Quando si opera un mutamento di rendit... _OMISSIS_ ...uadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l'accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005) cui sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali.

L'Agenzia del Territorio, quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, deve specificare se... _OMISSIS_ ...assamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione; oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l'unità immobiliare, rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente.

La motivazione del provvedimento di riclassamento di un immobile già munito di rendita catastale deve esplicitare se il nuovo classamento sia stato adottato, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall'unità immobiliare, recando, in tal caso, l'analitica indicazione di tali trasformazioni; oppure se il nuovo classamento sia stato adottato, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell'ambi... _OMISSIS_ ...ione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto nell'insieme delle microzone comunali, recando, in tal caso, la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento.

Qualora il nuovo classamento di un'unità immobiliare sia stato adottato ai sensi della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58 in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell'unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, il provvedimento dovrà recare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteris... _OMISSIS_ ...che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento.

La revisione delle rendite catastali urbane (regolata dalla L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58), ricorrendo il presupposto della ripartizione del territorio comunale in microzone, previsto dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale.

In tema di revisione del classamento catastale di immobili urbani, la motivazione non può, in conformità alla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 58, limitarsi a contenere l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall... _OMISSIS_ ...rritorio, ma deve specificare, ai sensi della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, comma 1 e a pena di nullità, a quale presupposto - il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari - la modifica debba essere associata e laddove si tratti della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell'unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, l'atto impositivo dovrà recare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento, così rispondendo alla funzione di delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio nella successiva fase co... _OMISSIS_ ...a quale il contribuente, nell'esercizio del proprio diritto di difesa, può chiedere la verifica dell'effettiva correttezza della riclassificazione.

Anche dopo l'entrata in vigore della L. n. 311 del 2004, la revisione del classamento degli immobili può essere effettuata ai sensi della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, quando la revisione sia dovuta a manifesta incongruenza tra precedente classamento e quello di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe. Ed, infatti, la normativa del 2004 non ha abrogato quella di cui alla L. n. 662 del 1996, ma ne ha sviluppato il potere di rettifica in costanza dei seguenti, diversi, presupposti: significativa differenza tra il valore medio di mercato ed il corrispondente valore medio catastale degli immobili es... _OMISSIS_ ...data microzona rispetto allo stesso rapporto dell'insieme delle altre microzone; presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati; situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie.

In ipotesi di revisione d'ufficio d'immobili già muniti di rendita catastale, l'Agenzia del Territorio deve specificare le ragioni dell'operata riclassificazione, onde consentire al contribuente di individuare agevolmente il relativo presupposto e di approntare le consequenziali difese, ed onde delimitare, in riferimento a dette ragioni, l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate.

Nell'ipotesi di riclassifica... _OMISSIS_ ... avvenuta ai sensi della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, la motivazione non può limitarsi a contenere l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall'Agenzia del territorio, ma deve specificare, ai sensi della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, comma 1, e a pena di nullità, a quale presupposto - il non aggiornamento del clas...


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