Aggiornamento dati catastali: immobili e beni comuni censibili

Unità immobiliare edificata su particelle interessate da diritti reali non omogenei La nota della Direzione centrale cita come esempio il caso di un compendio costituente un’unica unità immobiliare edificata su due o più particelle, censite nella categoria F/1 al CEU, sulle quali gravano diritti diversi. La normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili può avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei, cioè solo se tutti i beni da fondere appartengono alla stessa ditta e vi sia, quindi, coincidenza di soggetti, titoli e quote.

Il professionista incaricato, dopo la registrazione dell’atto di aggiornamento cartografico, redige due o più distinte dichiarazioni di variazione al CEU, senza procedere alla fusione delle porzioni interessate. Mediante ciascuna dichiarazione, ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati, utilizzando la causale di presentazione "5-Altre", nel cui campo descrit... _OMISSIS_ ...a la dizione "DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.".

Di seguito vengono riportate due figure esemplificative derivanti dalla compilazione del modello D tramite la procedura informatica DOCFA. Nella prima, denominata "Quadro B", è evidenziata la sopra richiamata causale “5-Altre" con detta dizione "DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. 1."

Nella seconda, denominata "Note Relative al Documento e Relazione Tecnica”, è posta la dizione “Porzione di UIU unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di DIU ai fini fiscali".

Nella planimetria di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità oggetto di dichiarazione e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato n... _OMISSIS_ ...a per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

L’Ufficio, immediatamente dopo l’inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede a inserire, come annotazione relativa alla UI, la citata dizione "Porzione di UIU unita di fatto con quella di Foglio xxx Parto yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di UIU ai fini fiscali", per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.

La parte deve allegare alla dichiarazione un’istanza in carta semplice, al fine di evidenziare il numero e gli estremi dei modelli (DOCFA) compilati che insieme definiscono l’unità nel suo complesso.

Ai fini del classamento, a tali beni è attribuita la medesima categoria e classe (in considerazione delle caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa unitariamente), ed a ciascuno di essi è assegnata la rendita in relazione alla consistenza o... _OMISSIS_ ...rie speciali, al valore delle opere nelle stesse realizzate, nell’ ipotesi che la rendita sia individuata con i metodi indiretti.

Tale esempio è perfettamente analogo al caso di un fabbricato costruito di fatto su più lotti contigui che non possono essere fusi in quanto sugli stessi sussistono diversi diritti reali (soggetti e/o titoli e/quote).

Modalità di trattazione dei beni comuni censibili La nota della Direzione centrale prende spunto dalla tematica oggetto di trattazione per precisare alcune modalità di censimento dei beni censibili comuni ed in particolare come disposizioni cogenti per le nuove dichiarazioni e come suggerimenti operativi per definire situazioni pregresse di censimento ante entrata in vigore della circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.

Il bene comune censibile (alloggio del portiere, autorimessa comune, piscina, ecc.) si iscrive alla partit... _OMISSIS_ ...minata "beni comuni censibili", solo nel caso in cui l’unità interessata sia menzionata come tale nel regolamento di condominio e la proprietà di detto bene sia ripartita fra tutti i condomini, secondo i diritti vantati sull’area o sulla superficie della particella su cui sorge l’edificio.

Per i beni dichiarati in catasto, antecedentemente all’emanazione della circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., sussiste di fatto, una disuniformità applicativa sulle modalità di censimento dei beni comuni censibili e non censibili. Nel corso del tempo in materia di prassi catastale per l’iscrizione dei beni censibili o non censibili comuni a più unità immobiliari si sono utilizzate due diverse modalità di censimento e più precisamente:
la prima prevede il censimento in partite ordinarie intestate ai vari soggetti titolari di diritti con l’indicazione de... _OMISSIS_ ...fico e delle relative quote;
una seconda prassi, spesso adottata solo in alcune realtà locali, in base alla quale i beni comuni sono censiti in partite ordinarie intestate ad un soggetto fittizio “Condominio di Via ……….., n…”.
È appena il caso di evidenziare come la prima forma di gestione delle proprietà condominiali sia notevolmente onerosa (necessità di eseguire volture in conseguenza di ogni cessione di unità immobiliare principale e relative pertinenze, facente parte del condominio), anche se ortodossa, per cui è entrata in uso la seconda prassi che sicuramente non può definirsi ortodossa, potendosi addirittura sostenere che rasenti l’illegittimità non essendo il condominio una persona giuridica, né tanto meno titolare dei beni comuni.

La terza forma di gestione, introdotta dalla circolare n. 2/84, ha disposto l’istituzione di una partita speciale dei beni comuni censi... _OMISSIS_ ...ei beni comuni non censibili, con la creazione di un collegamento alle unità immobiliari di cui i beni costituiscono utilità comune.

Tale collegamento consente l’estrazione dei nominativi dei soggetti che hanno diritto sul bene comune. È evidente come questa ultima forma di gestione, ortodossa e snella, sia auspicabile per il recupero delle situazioni pregresse erroneamente censite in capo al “Condominio”.

Inoltre, ultimamente, con la voltura automatica, si sono generate delle ulteriori criticità nella registrazione. Di fatto, se il notaio contrassegna sulla nota il bene con natura “E” - ente comune - il bene non viene volturato, altrimenti, a seconda di come viene compilata la nota, il bene viene volturato, in tutto o in parte, a favore del solo acquirente di uno delle unità cui il bene è comune, con una intestazione finale che molto spesso non è completa, in quanto priva degli altri intestati dei beni prese... _OMISSIS_ ...le giusto se non tutti gli acquisti degli altri appartamenti abbiano avuto lo stesso effetto.

Se un soggetto interessato richiede l’adeguamento della ditta, l’ufficio spesso non è in condizioni di farlo, in quanto risulta di difficile individuazione l’anagrafica dei soggetti e le quote di titolarità non sempre riportate negli atti di trasferimento.

Peraltro, alcuni uffici, per correggere l’incompletezza dell’aggiornamento effettuato da voltura automatica, trasportano il bene alla partita speciale dei Beni comuni censibili, ma – all’attualità - le procedure informatiche non permettono di indicare l’elenco delle u.i. aventi diritto sullo stesso bene e, quindi, di ottenere in automatico l’elenco dei soggetti titolari sulle u.i. medesime.

Per superare tale criticità la nota in commento della Direzione Centrale Catasto per i beni dichiarati in catasto, antecedentemente all&rsquo... _OMISSIS_ ...lla circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., suggerisce che la dichiarazione per il corretto censimento venga intrapresa a cura e spese della parte e indica anche le modalità da seguire per pervenire all’iscrizione nella pertinente partita speciale.

Questa può avvenire mediante l’utilizzo della procedura DOCFA prevedendo per ciascun bene la variazione a bene comune censibile con la causale "5 - Altre", riportando nel campo libero la dizione "intestazione a bene comune”.

Occorre specificare che devono essere predisposti l’elaborato planimetrico e l’elenco subalterni completo, associati alle singole UI, comprese in ciascun immobile conformemente alle risultanze del rispettivo regolamento, i cui estremi sono menzionati nel quadro D "Note relative al documento" della dichiarazione DOCFA, in quanto trattasi di rettifica di dichiarazio... _OMISSIS_ ...truzione.

Nel caso in cui non sia possibile l’intestazione dell’unità immobiliare nella menzionata partita speciale, i soggetti intestatari vengono individuati secondo le modalità ordinarie e l’aggiornamento degli stessi, segue le procedure previste dal citato DPR n. 650 del 1972 e cioè la prassi ortodossa, ma onerosa, in precedenza descritta.