Aggiornamento dati catastali: immobili e beni comuni censibili

Unità immobiliare edificata su particelle interessate da diritti reali non omogenei La nota della Direzione centrale cita come esempio il caso di un compendio costituente un’unica unità immobiliare edificata su due o più particelle, censite nella categoria F/1 al CEU, sulle quali gravano diritti diversi. La normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili può avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei, cioè solo se tutti i beni da fondere appartengono alla stessa ditta e vi sia, quindi, coincidenza di soggetti, titoli e quote.

Il professionista incaricato, dopo la registrazione dell’atto di aggiornamento cartografico, redige due o più distinte dichiarazioni di variazione al CEU, senza procedere alla fusio... _OMISSIS_ ...ni interessate. Mediante ciascuna dichiarazione, ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati, utilizzando la causale di presentazione "5-Altre", nel cui campo descrittivo è riportata la dizione "DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.".

Di seguito vengono riportate due figure esemplificative derivanti dalla compilazione del modello D tramite la procedura informatica DOCFA. Nella prima, denominata "Quadro B", è evidenziata la sopra richiamata causale “5-Altre" con detta dizione "DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. 1."

Nella seconda, denominata "Note Relative al Documento e Relazione Tecnica”, è posta la dizione “Porzione di UIU unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Su... _OMISSIS_ ...a attribuita alla porzione di DIU ai fini fiscali".

Nella planimetria di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità oggetto di dichiarazione e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

L’Ufficio, immediatamente dopo l’inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede a inserire, come annotazione relativa alla UI, la citata dizione "Porzione di UIU unita di fatto con quella di Foglio xxx Parto yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla po... _OMISSIS_ ...i fini fiscali", per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.

La parte deve allegare alla dichiarazione un’istanza in carta semplice, al fine di evidenziare il numero e gli estremi dei modelli (DOCFA) compilati che insieme definiscono l’unità nel suo complesso.

Ai fini del classamento, a tali beni è attribuita la medesima categoria e classe (in considerazione delle caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa unitariamente), ed a ciascuno di essi è assegnata la rendita in relazione alla consistenza o, per le categorie speciali, al valore delle opere nelle stesse realizzate, nell’ ipotesi che la rendita sia individuata con i metodi indiretti.

Tale esempio è perfettamente analo... _OMISSIS_ ...n fabbricato costruito di fatto su più lotti contigui che non possono essere fusi in quanto sugli stessi sussistono diversi diritti reali (soggetti e/o titoli e/quote).

Modalità di trattazione dei beni comuni censibili La nota della Direzione centrale prende spunto dalla tematica oggetto di trattazione per precisare alcune modalità di censimento dei beni censibili comuni ed in particolare come disposizioni cogenti per le nuove dichiarazioni e come suggerimenti operativi per definire situazioni pregresse di censimento ante entrata in vigore della circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.

Il bene comune censibile (alloggio del portiere, autorimessa comune, piscina, ecc.) si iscrive alla partit... _OMISSIS_ ...minata "beni comuni censibili", solo nel caso in cui l’unità interessata sia menzionata come tale nel regolamento di condominio e la proprietà di detto bene sia ripartita fra tutti i condomini, secondo i diritti vantati sull’area o sulla superficie della particella su cui sorge l’edificio.

Per i beni dichiarati in catasto, antecedentemente all’emanazione della circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., sussiste di fatto, una disuniformità applicativa sulle modalità di censimento dei beni comuni censibili e non censibili. Nel corso del tempo in materia di prassi catastale per l’iscrizione dei beni censibili o non censibili comuni a più unità immobiliari si sono utiliz... _OMISSIS_ ...e modalità di censimento e più precisamente:
la prima prevede il censimento in partite ordinarie intestate ai vari soggetti titolari di diritti con l’indicazione del diritto specifico e delle relative quote;
una seconda prassi, spesso adottata solo in alcune realtà locali, in base alla quale i beni comuni sono censiti in partite ordinarie intestate ad un soggetto fittizio “Condominio di Via ……….., n…”.
È appena il caso di evidenziare come la prima forma di gestione delle proprietà condominiali sia notevolmente onerosa (necessità di eseguire volture in conseguenza di ogni cessione di unità immobiliare principale e relative pertinenze, facente parte del condominio), anche se ortodossa, pe... _OMISSIS_ ... in uso la seconda prassi che sicuramente non può definirsi ortodossa, potendosi addirittura sostenere che rasenti l’illegittimità non essendo il condominio una persona giuridica, né tanto meno titolare dei beni comuni.

La terza forma di gestione, introdotta dalla circolare n. 2/84, ha disposto l’istituzione di una partita speciale dei beni comuni censibili e di una dei beni comuni non censibili, con la creazione di un collegamento alle unità immobiliari di cui i beni costituiscono utilità comune.

Tale collegamento consente l’estrazione dei nominativi dei soggetti che hanno diritto sul bene comune. È evidente come questa ultima forma di gestione, ortodossa e snella, sia auspicabile per il recupero delle situazioni pregres... _OMISSIS_ ... censite in capo al “Condominio”.

Inoltre, ultimamente, con la voltura automatica, si sono generate delle ulteriori criticità nella registrazione. Di fatto, se il notaio contrassegna sulla nota il bene con natura “E” - ente comune - il bene non viene volturato, altrimenti, a seconda di come viene compilata la nota, il bene viene volturato, in tutto o in parte, a favore del solo acquirente di uno delle unità cui il bene è comune, con una intestazione finale che molto spesso non è completa, in quanto priva degli altri intestati dei beni presenti nello stabile giusto se non tutti gli acquisti degli altri appartamenti abbiano avuto lo stesso effetto.

Se un soggetto interessato richiede l’adeguamento della ditta, l&rsquo... _OMISSIS_ ... non è in condizioni di farlo, in quanto risulta di difficile individuazione l’anagrafica dei soggetti e le quote di titolarità non sempre riportate negli atti di trasferimento.

Peraltro, alcuni uffici, per correggere l’incompletezza dell’aggiornamento effettuato da voltura automatica, trasportano il bene alla partita speciale dei Beni comuni censibili, ma – all’attualit&...


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