VINCOLI URBANISTICI

Un Piano Particolareggiato comportante - con la sostanziale radicale modifica del carico urbanistico e con la previsione di comparti edificatori - varianti non di mera attuazione del PRG, di cui viceversa stravolgono il contenuto, produce effetti direttamente lesivi nei confronti dei proprietari di immobili che, adibiti a preesistenti attività imprenditoriali, finiscono per essere oggetto di vincoli espropriativi anche a contenuto demolitorio, senza la previsione di alcun sistema perequativo.

Il vincolo preordinato all’esproprio costituisce strumento atto ad assicurare all’amministrazione che l’opera pubblica per il quale esso è stato apposto – su aree che deve logicamente presumersi siano di proprietà privata – sia realizzata, con il conseguente svuotamento delle facoltà dominicali spettanti sulle medesime aree ai privati incisi dal vincolo in questione.

La caratteristica del vincolo conformativo è che esso provvede ad una zonizzazione dell'intero territorio comunale o di parte di esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche; il vincolo espropriativo è invece un vincolo particolare, incidente su beni determinati, per la localizzazione di un'opera pubblica.

Vanno configurati come conformativi i vincoli che incidono su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni medesimi ricadono in dipendenza delle sue caratteristiche intrinseche, ovvero del rapporto per lo più spaziale con un'opera pubblica.

La destinazione a parcheggio pubblico impressa in base a previsioni di tipo urbanistico, non comportando automaticamente l'ablazione dei suoli ed, anzi, ammettendo la realizzazione anche da parte dei privati, in regime di economia di mercato, delle relative attrezzature destinate all'uso pubblico, costituisce vincolo conformativo e non anche espropriativo della proprietà privata,per cui la relativa imposizione non necessita della contestuale previsione dell'indennizzo.

Il vincolo di destinazione urbanistica "zona attrezzature di interesse pubblico" impresso ad un'area dal piano regolatore generale non ha natura sostanzialmente espropriativa tale da comportarne la decadenza quinquennale, bensì costituisce un vincolo conformativo con validità a tempo indeterminato e senza obbligo di indennizzo quando le attrezzature in questione siano realizzabili anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato e non dal solo intervento pubblico.

La destinazione a verde pubblico non potrebbe assimilarsi alla nozione di verde privato, perché solo in quest’ultimo caso vi è una possibilità di utilizzazione del suolo legata ad un vincolo conformativo della proprietà meramente pubblicistico.

Se a causa della decadenza dei vincoli, un terreno sia rimasto privo di regolamentazione, non vi è dubbio che il proprietario possa presentare un’istanza volta a ottenere l’attribuzione di una nuova destinazione urbanistica e che l’amministrazione sia tenuta a esaminarla, anche nel caso in cui la richiesta medesima non sia suscettibile di accoglimento, con l’obbligo di motivare congruamente tale decisione.

La Corte costituzionale ha enucleato a monte dei piani urbanistici, due categorie di imposizioni generali, poste direttamente da leggi statali e regionali con l’effetto immediato di comprimere il diritto dominicale e di precludere la libera attività edilizia senza disporre indennizzi: i vincoli ambientali, paesistici e archeologici e quelli che istituiscono "fasce di rispetto” nel cui ambito vige il divieto assoluto di costruzione, in prossimità ad opere o a luoghi soggetti ad uso pubblico.

I vincoli legali al potere edificatorio dei privati nel sistema della L. urbanistica non vanno distinti a seconda dell’incidenza che essi producono sul “contenuto del diritto”, in ragione della sottrazione o meno a tempo indeterminato dello ius aedificandi, e quindi nella contrapposizione tra vincoli di inedificabilità assoluta o relativa, ma considerando i requisiti oggettivi, di natura e struttura che essi presentano nell’ambito del potere di zonizzazione sovracomunale-comunale-subcomunale.

La giurisprudenza amministrativa ha delineato la nozione dei vincoli preordinati all’esproprio nel senso che debbano localizzare un intervento edilizio di funzione collettiva, la cui realizzazione deve risultare incompatibile con la proprietà privata e che comportino lo svuotamento del diritto di proprietà rendendo il bene inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale, ovvero diminuendone in modo significativo il valore di scambio.

Ove l’amministrazione non si avvalga dei poteri che le competono alla decadenza dei vincoli urbanistici di indedificabilità, il suo ritardo nell’adozione di una nuova disciplina urbanistica attribuisce al proprietario l’interesse a conseguire non la destinazione edificatoria del fondo (che tuttavia resta una sua aspettativa), ma la sua riqualificazione urbanistica. Non è pertanto ammissibile una sorta di protrazione di fatto del vincolo o una sua perdurante incidenza sull’area che ne era gravata