VINCOLI URBANISTICI

Le destinazioni a spazi pubblici riservati alle attività collettive e a spazi per attrezzature pubbliche d’interesse generale, impresse dallo strumento urbanistico a determinate aree, non comportano automaticamente l’ablazione dei suoli e, anzi, potrebbero ammettere la realizzazione anche da parte di privati delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, sicché, nelle suddette ipotesi, si è in presenza di un vincolo conformativo.

Ha natura conformativa e non decade un vincolo destinato all’ampliamento o alla realizzazione di “attrezzature di interesse comune”, qualora tale destinazione essere realizzata anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato e non necessariamente dall’ente locale previa espropriazione del bene. Tale vincolo, infatti, è inidoneo a svuotare il relativo diritto di proprietà del suo contenuto, in ragione delle potenzialità edificatorie o di utilizzo concesse ai privati.

La decadenza dei vincoli urbanistici espropriativi o che, comunque, privano la proprietà del suo valore economico, comporta l’obbligo per il Comune di “reintegrare” la disciplina urbanistica dell’area interessata dal vincolo decaduto con una nuova pianificazione.

Il decorso del quinquennio di durata del vincolo, in assenza dell’approvazione di un piano attuativo, implica certamente che la zona debba essere oggetto di nuova destinazione, che può essere impressa anche dal nuovo piano urbanistico generale, che opera la riqualificazione urbanistica dell’area, anche prevedendo la reiterazione del vincolo, non necessariamente assegnando una destinazione diversa rispetto alla precedente.

La decadenza dei vincoli comporta il venir meno della disciplina urbanistica di aree soggette a vincoli e la conseguente applicazione temporanea della disciplina delle c.d. zone bianche. La scadenza del vincolo di P.R.G., di valenza quinquennale e preordinato alla destinazione di alcune aree ad insediamenti di interesse collettivo, comporta che l'area interessata debba intendersi sottoposta all'applicazione, in luogo dell'originaria destinazione di zona, del regime proprio delle zone bianche.

I vincoli di piano regolatore, ai quali si applica il principio della decadenza quinquennale, sono soltanto quelli che incidono su beni determinati, assoggettandoli a vincoli preordinati all'espropriazione o a vincoli che ne comportano l'inedificabilità assoluta, svuotando il contenuto del diritto di proprietà e incidendo sul godimento del bene tanto da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale, ovvero diminuendone in modo significativo il valore di scambio.

L'indennizzo da reiterazione del vincolo di sostanziale natura espropriativa deve corrispondere all’indennizzo che il bene immobile avrebbe potuto ottenere secondo il valore derivante dalla destinazione urbanistica vigente al momento della iniziale apposizione del vincolo.

La reiterazione dei vincoli urbanistici decaduti per effetto del decorso del termine può ritenersi legittima sul piano amministrativo solo se corredata da congrui e specifici elementi oggettivi sull’attualità della previsione, con una nuova ed adeguata comparazione degli interessi pubblici e privati coinvolti, e con giustificazione delle scelte urbanistiche tanto più dettagliata quante più volte viene ripetuta la reiterazione del vincolo.

La compressione dello ius aedificandi, pur reiterata nel tempo, non è in via di principio inammissibile purché adeguatamente indennizzata.

Non ogni vincolo posto alla proprietà privata dallo strumento urbanistico generale ha carattere espropriativo ed è dunque soggetto alla disciplina relativa. Occorre infatti distinguere tra vincoli espropriativi e vincoli conformativi, secondo una linea di discrimine che ha un preciso fondamento costituzionale, in quanto l’art. 42 Cost. prevede separatamente l'espropriazione (3° comma) e i limiti che la legge può imporre alla proprietà al fine di assicurarne la funzione sociale (2° comma).

È rimesso all’interprete il delicato compito di distinguere, volta per volta, tra i vincoli conformativi e i vincoli espropriativi: tale attività va certamente svolta assumendo a costante parametro di riferimento il contenuto minimo essenziale del diritto dominicale. Ne deriva, dunque, che se l’ente pubblico vuol destinare un’area a uso pubblico (generale) deve procurarne l’espropriazione, non potendo altrimenti comprimere il godimento della proprietà al di là del contenuto minimo essenziale.

Il vincolo stradale ha natura espropriativa se è imposto a titolo particolare, tramite l'indicazione delle reti stradali all'interno e a servizio delle singole zone. Altrimenti vale il principio secondo cui l'indicazione delle opere di viabilità nel p.r.g. costituisce un vincolo di inedificabilità delle parti del territorio interessate a carattere conformativo, comportando una limitazione di ordine generale ricadente su una pluralità indistinta di beni e per una finalità di interesse pubblico.