VINCOLI URBANISTICI

Non è ammessa alcuna deroga pattizia alla distanza dal confine prescritta dai piani regolatori e dai regolamenti edilizi comunali: ciò per tutelare l'interesse generale all'attuazione del modello urbanistico prefigurato dalla P.A.

La rinuncia al rispetto delle distanze legali determina la costituzione di un diritto reale, vale a dire la costituzione della servitù di mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella dovuta soltanto qualora l'accordo abbia forma negoziale e sia stipulato per iscritto. Tali requisiti non possono ritenersi integrati dalla semplice sottoscrizione di un progetto e da una domanda inoltrata alla P.A..

Perché un'apertura possa considerarsi veduta, non basta la mera possibilità di una inspectio e di una prospectio sul fondo del vicino, ma è altresì necessario che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l'uso di mezzi artificiali abbia luogo con comodità e sicurezza, tale dovendo risultare la destinazione normale e permanente dell'opera, individuata alla stregua di elementi obbiettivi di carattere strutturale e funzionale.

Non può essere ritenuta contraria all'art. 9 D.M. 1444/1968 una norma di P.R.G. che, rispettando la distanza di dieci metri tra le pareti finestrate, ponga limiti diversi per le zone di completamento con riguardo alla distanza dalle strade, tenendo conto che la pianificazione urbanistica non può che tenere conto dello stato di urbanizzazione delle diverse zone omogenee.

Le norme degli strumenti urbanistici che impongono l'osservanza di una determinata distanza della costruzione dal confine non esprimono una regola diversa rispetto a quella codicistica basata sulla distanza tra fabbricati, ma una differente tecnica di protezione interna alla medesima regola del distacco, che in tutte le sue applicazioni va declinata unitariamente

Costituisce adeguata motivazione dell'interesse pubblico alla reiterazione dei vincoli il riferimento alla costante e rilevante crescita demografica che comporta la progressiva riduzione degli standard urbanistici, contestualmente giustificandosi, altresì, l’attuata individuazione di aree a standard in misura superiore rispetto al dimensionamento minimo previsto dalla legge urbanistica regionale.

I vincoli espropriativi imposti su beni determinati dallo strumento urbanistico hanno per legge durata limitata: in linea generale, cinque anni, alla scadenza dei quali, se non è intervenuta dichiarazione di pubblica utilità dell’opera prevista, il vincolo preordinato all’esproprio decade (art. 9 del T.U. delle norme in materia di espropriazione per pubblica utilità, approvato con D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327).

Sono indennizzabili e soggetti alla scadenza quinquennale i vincoli urbanistici che: siano preordinati all'espropriazione, ovvero abbiano carattere sostanzialmente espropriativo; superino la durata che dal legislatore sia stata determinata come limite alla sopportabilità del vincolo urbanistico, ove non intervenga l'espropriazione; superino sotto un profilo quantitativo, per la maggiore o minore incidenza che il sacrificio imposto ha sul contenuto del diritto, la normale tollerabilità.

Si è in presenza di un vincolo “procedimentale” quando l'attuazione della destinazione urbanistica pubblicistica richieda un piano attuativo, eventualmente anche ad iniziativa privata, per la concreta destinazione dell’area alla finalità pubblica.

I vincoli di destinazione imposti dal piano regolatore generale per attrezzature e servizi, realizzabili anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato, pur avendo carattere particolare, sfuggono allo schema ablatorio e alle connesse garanzie costituzionali in termini di alternatività fra indennizzo e durata predefinita, e non costituiscono vincoli espropriativi, bensì soltanto conformativi, funzionali all'interesse pubblico generale.

Le destinazioni a spazi pubblici riservati alle attività collettive e a spazi per attrezzature pubbliche d’interesse generale, impresse dallo strumento urbanistico a determinate aree, non comportano automaticamente l’ablazione dei suoli e, anzi, potrebbero ammettere la realizzazione anche da parte di privati delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, sicché, nelle suddette ipotesi, si è in presenza di un vincolo conformativo.

Ha natura conformativa e non decade un vincolo destinato all’ampliamento o alla realizzazione di “attrezzature di interesse comune”, qualora tale destinazione essere realizzata anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato e non necessariamente dall’ente locale previa espropriazione del bene. Tale vincolo, infatti, è inidoneo a svuotare il relativo diritto di proprietà del suo contenuto, in ragione delle potenzialità edificatorie o di utilizzo concesse ai privati.