Carrello
Carrello vuoto



Definizione di «veduta» ed implicazioni sul rispetto delle distanze legali dalle costruzioni

Non ogni apertura è una «veduta»: è necessario che essa sia destinata a guardare e ad affacciarsi verso il fondo del vicino. Al titolare della veduta non sono riservati, dunque, i soli benefici dell'aria e della luce, implicando il diritto ad una zona di rispetto, che si estende per tre metri in direzione orizzontale.

Questo articolo è composto da sintesi giurisprudenziali contenute nel sottostante prodotto in formato pdf, nel quale si trovano anche gli estratti originali e gli estremi delle sentenze a cui le sintesi si riferiscono. Scaricati gratis un demo dal box sottostante.

Articolo tratto dal sottostante PDF, acquistabile e scaricabile in pochi minuti

Verrai indirizzato al dettaglio del prodotto fra 60 secondi.
titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2019
pagine: 3515 in formato A4, equivalenti a 5976 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 45,00

  leggi qui come funziona      scarica gratis alcune pagine!!


VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> LUCI E VEDUTE

Ove nel realizzare la costruzione non sia stata rispettata la distanza dal fondo del vicino fissata dal Codice Civile, o dalle norme integrative, non potrà aprirsi in detta costruzione una veduta jure proprietatis.

In tema di limitazioni legali della proprietà, con particolare riferimento alle scale, ai ballatoi e alle porte, che fondamentalmente sono destinati all'accesso dell'edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l'affaccio, esse possono configurare vedute quando – indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto – risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l'esercizio della "prospectio" e "inspectio" su o verso il fondo del vicino.

In tema di limitazioni legali della proprietà, le scale, ai ballatoi e alle porte, che fondamentalmente sono destinati all'accesso dell'edificio, e soltanto occas... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...od eccezionalmente utilizzabili per l'affaccio, possono configurare vedute quando - indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto - risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l'esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.

Il limite di 10 metri di distanza di cui all'art. 9 del DM 1444/68 presuppone la presenza di due "pareti" che si fronteggiano, delle quali almeno una finestrata: il limite predetto presuppone pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende quelle su cui si aprono finestre cd. "lucifere".

La disciplina di cui all'art. 873 c.c. regolamenta la distanza tra le costruzioni al fine di evitare la formazione di intercapedini dannose, per cui al proprietario che richieda in giudizio la tutela del suo dominio da abusi del vicino concretanti in violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni non può essere accordata, perché estranea all'oggetto della sua domanda, la tutela di diritti di veduta.

<... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ..."widows: 2;">Perché un'apertura possa considerarsi veduta, non basta la mera possibilità di una inspectio e di una prospectio sul fondo del vicino, ma è altresì necessario che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l'uso di mezzi artificiali abbia luogo con comodità e sicurezza, tale dovendo risultare la destinazione normale e permanente dell'opera, individuata alla stregua di elementi obbiettivi di carattere strutturale e funzionale.

Le terrazze possono configurare veduta a carico del fondo vicino solo se munite di solidi ripari, come ringhiera o parapetto, tali da permettere di sporgere la testa senza pericolo verso detto fondo.

Al fine di valutare l'idoneità del parapetto di una terrazza a consentire di guardare nell'altrui fondo, è rilevante la posizione reciproca delle due proprietà, atteso che, nell'ipotesi in cui il fondo dal quale si esercita la veduta sia in posizione sopraelevata, la prospectio ed a maggior ragione la inspectio possono risultare agevolate anche senza l'appo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nante di un parapetto ad altezza normale, potendo non essere necessario che la parte si appoggi al manufatto al fine di esercitare la visione circolare intorno a sé.

Nella disciplina legale dei "rapporti di vicinato" l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci.

L'astratta possibilità per il confinante di esigere il ripristino dello status quo ante, ovvero delle condizioni che consentivano di qualificare l'apertura odierna come semplice luce e non come finestra o veduta, per la sua rilevanza meramente civilistica, non è suscettibile di influire sull'applicazione di una norma che, come quella contenuta nell'art. 9 d.m. n. 1444/1968, per la sua rilevanza pubblicistica, non può che assumere a riferimento l'attuale situazione dei luoghi, non quella che potrebbe assumere ove l'avente titolo esigesse il rispetto delle disposizioni civilistiche in tema di regolamentazione dei rapporti tra proprietà confinanti.

La ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...della distanza delle vedute dal confine, in quanto finalizzata alla tutela del mero interesse privato alla salvaguardia del fondo vicino dalle indiscrezioni dipendenti dalla loro apertura, trova la sua fonte esclusivamente nell'art. 905 c.c. (che richiede una distanza di un metro e mezzo), norma che, a differenza di quanto stabilito dall'art. 873 c.c., non può ritenersi integrata da eventuali regolamenti locali in tema di distanze, salvo che la maggior distanza delle costruzioni, prevista dai regolamenti locali, sia riferita specificamente al confine, nel qual caso le norme regolamentari regolano anche la distanza delle vedute dal confine.

Posto che nella disciplina legale dei "rapporti di vicinato" l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione "pareti finestrate" contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 - il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come "vedu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...enza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette "lucifere".

In caso di intervento edilizio che si assuma determini il possesso di una illegittima servitù di veduta, chi afferma che la nuova veduta sia stata aperta in sostituzione di un'altra veduta di cui ammetta o non contesti la conformità al diritto, deve dimostrare il presupposto su cui si basa la sua pretesa, cioè la difformità della nuova veduta rispetto a quella preesistente.

Ai fini dell'applicabilità delle norme di cui agli artt. 900 c.c. e segg., per "porta" deve intendersi un'apertura praticata in una parete o in una recinzione al fine di crearvi un passaggio, mentre per "finestra" (che può costituire veduta o luce a seconda che consenta o meno l'affaccio) deve intendersi quella apertura praticata nelle pareti esterne di un edificio al fine di consentire l'areazione e l'illuminazione degli ambienti interni.

L'obbligo di rispettare le distanze previste dall'art. 906 c.c., per le... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...erali ed oblique cessa quando ogni possibilità di veduta sul fondo altrui sia interdetta dall'esistenza di un muro o di altro riparo duraturo e dotato di consistenza e stabilità; tale riparo può anche essere costituito da pannelli di vetro retinato ed opaco stabilmente incorporati nella compagine del manufatto e collocati ad una altezza tale dal pavimento da non consentire di guardare ed affacciarsi verso il fondo vicino se non con l'impiego di specifici ed anormali mezzi ed accorgimenti.

Mentre l'art. 873 c.c. è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare gli interessi generali dell'igiene, decoro e sicurezza degli abitanti, consentendo agli enti locali di stabilire distanze maggiori, secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi, invece l'art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è diretto a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute degli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'a... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...., conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c., è necessario che le cd."inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza.

Poiché la canna fumaria non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto, non trova applicazione la disciplina sulla distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all'art. 907 c.c.

Affinché sussista una veduta, a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio, anche quello della prospectio sul fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale.

Quanto all'affaccio necessario affinché sussista una veduta, a... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...'art. 900 c.c, esso deve essere sicuro, nel senso che - avuto riguardo al luogo, alle modalità di accesso e alle caratteristiche dell'apertura - la veduta deve essere possibile senza usare particolari accorgimenti o mettere a repentaglio l'incolumità di chi si affaccia.

Secondo l'uso corrente, che deve ritenersi recepito dal legislatore nella definizione delle vedute (art. 900 c.c.), l'espressione "affacciarsi" denota la posizione che l'osservatore assume per potere, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, vedere obliquamente e lateralmente sul fondo altrui, tenendo il petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa.

È rimesso all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione, verificare in concreto se una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c - in considerazione delle caratteristiche strutturali e della posizione degli immobili rispettivamente interessati - permetta a una persona di media altezza l'affaccio sul fondo del vicino o il semp... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...tto.

La facoltà di trasformare una veduta illegittima in luce, quale si desume dall'art. 903 c.c., presuppone che anche questa debba essere aperta lungo il medesimo muro preesistente, in mancanza del quale non può darsi trasformazione dell'una apertura nell'altra. È pertanto da escludere che la veduta esercitata da un balcone posto a distanza inferiore a quella di cui all'art. 905 cpv. c.c., possa essere eliminata e trasformata in luce previo tamponamento su tre lati del balcone stesso, cioè creando ex novo dei muri che, a loro volta, integrerebbero gli estremi di una costruzione da tenere a distanza ancora maggiore, in quanto la reintegrazione di un diritto leso non può essere attuata provocando una lesione di tipo diverso.

La qualificazione di una apertura come venduta o come luce spetta al giudice, sulla base della situazione di fatto e il relativo giudizio è insindacabile in cassazione se congruamente motivato.

L'apposizione di una inferriata alla finestra non vale a trasformarla da ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...uce, ben potendo l'inferriata essere rimossa ad nutum da proprietario.

Le attività di affaccio e prospetto vanno accertate con riferimento al fondo dal quale la veduta si esercita e non già al fondo oggetto della veduta stessa, tant'è che per quest'ultimo si deve intendere una qualunque parte, anche minima o marginale, ma che possa esser guardata comodamente e con agevole (o non disagevole) affaccio.

L'apertura di un vano luce, di per sé solo, quando non si accompagna ad altri lavori di trasformazione edilizia, costituisce un elemento accessorio del manufatto che non è soggetto a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, co. 1, lett. a), del Testo unico delle disposizioni in materia edilizia e non è pertanto suscettibile della sanzione prevista dall'art. 31 dello stesso testo unico.

Il presupposto logico-giuridico affinché operi la disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all'art. 907 c.c. è l'anteriorità dell'acquisto del diritto alla vedut... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... vicino rispetto all'esercizio, da parte del proprietario di quest'ultimo, della facoltà di costruire.

Si intendono per pareti finestrate, in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di veduta o di luce.

Le aperture o gli altri manufatti soggetti al rispetto delle distanze ex art. 873 c.c. sono soltanto quelli che consentano un comodo e non pericoloso affaccio sul fondo del vicino, vale dire non solo l'inspectio, ma anche la prospectio.

La distanza minima fissata dall'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n.1444 di dieci metri dalle pareti finestrate è volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico –sanitarie, al fine di evitare malsane intercapedini tra edifici tali da compromettere i profili di salubrità degli stessi e trattasi di una norma che in ragione delle prevalenti esigenze di interesse pubblico indicate ha carattere cogente e tassativo, prevalendo anche sulle disposizioni regolamentari degli enti locali che dispo... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...niera riduttiva.

Ove la maggior distanza delle costruzioni rispetto alle norme del codice civile sia imposta dai regolamenti locali con riferimento specificamente al confine, la distanza delle vedute dal confine stesso deve intendersi disciplinata dalla norma prevalente del suddetto regolamento locale.

Ai fini della configurabilità di una veduta, non è necessario che il manufatto dal quale questa è esercitata sia sorto per l'esclusivo scopo di consentire l'affaccio sul fondo del vicino, essendo sufficiente che esso, per l'ubicazione, la consistenza e la struttura, abbia oggettivamente tale idoneità.

Nel caso di terrazzamento pensile posto allo stesso livello del terreno a monte di proprietà altrui, ai fini dell'esercizio di un comodo affaccio sul fondo contiguo, non è necessaria la presenza di un parapetto, il quale è richiesto dall'art. 905 c.c. nel caso in cui in cui lo sporto, il balcone o il lastrico solare si trovino in posizione sopraelevata, essendo l'affaccio dall'alto dis... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ericoloso senza alcuna protezione.

Il rispetto della distanza dei dieci metri tra fabbricati (art. 9 del D.M. n.1444 del 2 aprile 1968) si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., come tale soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessaria non solo l'inspectio ma anche la prospectio in alienum, vale a dire le possibilità di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, grazie alla presenza di un parapetto che consenta l'esercizio di tali facoltà in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza.

In tema di proprietà e rapporti di vicinato, il sacrificio del diritto del vicino di tenere le luci nel muro è subordinato alla effettiva erezione di una costruzione, in appoggio o in aderenza, e non anche, pertanto, in relazione alla semplice intenzione di c... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...he non fa venir meno il diritto del proprietario del muro di mantenere le luci aperte "jure proprietatis".

L'interferenza tra la natura e la funzione del fondo servente (cortile) e la sua contitolarità in capo a più proprietari comporta che non possa applicarsi tout court la disciplina delle vedute ma debba scrutinarsi se il mancato rispetto di quest'ultima si accompagni al venir meno (o alla grave incisione) della funzione della cosa comune, con onere dimostrativo a carico di chi lamenti la compressione del proprio diritto sulla stessa.

Un'apertura munita di inferriata può essere considerata veduta anziché luce solo se permetta di affacciarsi e di guardare oltreché di fronte anche obliquamente o lateralmente, come nel caso in cui abbia maglie cosi larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione ovvero, non sia aderente alla superficie esterna del muro, ma se ne distacchi tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro, di guisa che la presenza di inferriata di per sé non esclude che l'apertura possa qualificarsi come veduta.
[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... />
Il diritto di servitù di costruire fin sul confine del fondo del vicino, ovvero ad una distanza inferiore rispetto a quella stabilita al riguardo dall'art. 873 del cod. civ. e dalle norme regolamentari di carattere integrativo, non implica affatto l'acquisizione del diverso ed ulteriore diritto di servitù di aprire anche vedute prospicienti il fondo servente a distanza inferiore a quella legale stabilita dagli artt. 905 e 907 del cod. civ.

L'affaccio sul fondo alieno non costituisce affatto una facoltà accessoria consentita al titolare del diritto della servitù di costruire fin sul confine: la facoltà di affacciarsi, e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, sul fondo alieno, senza rispettare le distanze stabilite dal codice civile, da un lato è estranea al contenuto tipico della servitù di erigere costruzioni sul confine e, dall'altro, non è affatto indispensabile all'esercizio dell'acquisito diritto di costruire a confine.

Al di fuori dell'ipotesi in cui la distanza sia riferita in modo spe... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e al confine, la distanza delle vedute dal confine stesso deve intendersi regolata, in via esclusiva, dalla norma di cui all'art. 905 c.c., non potendo una norma sulla distanza sui fabbricati incidere, ex se, su quelle relative alle vedute.

La ratio delle norme del codice civile in materia di distanze da luce e vedute (907 c.c.) è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta aria e luce sufficienti all'esercizio della "inspectio" e della "prospectio", mentre l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 detta una norma che ha la finalità di tutelare esigenze di carattere igienico-sanitario.

La semplice mancanza di assenso amministrativo all'apertura di vedute - che però siano state giudicate (non importa se correttamente o meno), rispettose delle distanze legali - non incide sulla legittimità dell'opera con riferimento al diritto del confinante.

La circostanza che un nuovo fabbricato porterà ad una riduzione dell'esposizione solare ed alla scomparsa della veduta panoramica, per gli edifici che affac... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... suo lato, non configura una causa di illegittimità del permesso di costruire, che è rilasciato sempre con la salvezza dei diritti dei terzi, ma potrà semmai rilevare nei rapporti privatistici tra proprietari.

L'obbligo di rispettare le distanze sussiste anche in relazione al fatto che la realizzazione di una nuova costruzione impone delle indebite limitazioni al godimento dei propri beni a carico dei proprietari dei fabbricati circostanti, in quanto la nuova costruzione diminuisce la luce e l'aria dei preesistenti edifici su di esso prospettanti.

La normativa circa la distanza delle vedute e dei balconi ex art 905 c.c. ha come scopo quello di tutelare la riservatezza delle proprietà limitrofe e in tal senso la deroga prevista dal comma III è basata sul principio per cui, ove gli edifici siano su una pubblica strada, tale necessità di privacy viene meno in quanto, in ogni caso, la strada è accessibile a tutti.

Ai fini della qualificazione di una apertura quale veduta, suscettibile... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...re una servitile necessario che la stessa, per le sue caratteristiche ubicative, strutturali, dimensionali, sia permanentemente e concretamente idonea a consentire un comodo affaccio, tale da permettere non solo l'inspectio in alienum, vale a dire la visione sul fondo altrui, ma anche la prospectio, ossia, la possibilità per l'osservatore si sporgersi con il capo, al fine di esercitare una visione frontale, laterale o obliqua, senza dover ricorrere a mezzi artificiali, a manovre complesse o acrobatiche.

Per qualificare una apertura munita di un vetro opaco quale veduta, non basta dire che il vetro potrebbe essere sostituito senza difficoltà ed in qualunque momento con vetro trasparente e che l'opacità avrebbe potuto essere resa inutile da un semplice meccanismo di apertura dei serramenti, sì da consentire la prospectio: occorre, infatti, verificare se effettivamente sussista già quel meccanismo idoneo a consentirne l'agevole apertura, senza ausili strumentali di sorta piuttosto che attenersi ad un criterio astratto, in relazione ad una solo potenziale trasformabilità della finestrata lucifera a veduta.

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...an style="widows: 2;">Una vetrata fissa, inserita nel muro di un fabbricato, non può qualificarsi vera e propria finestra, costituendo soltanto un elemento della facciata esterna dell'edificio.

La violazione delle norme urbanistiche non consente, ai sensi dell'art. 872 c.c., una tutela ripristinatoria con specifico riferimento alle vedute, ma esclusivamente, in materia di luci e vedute e ai sensi dell'art. 905 c.c., una tutela risarcitoria.

In tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, se la ratio dell'art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente aria e luce consentendogli l'esercizio della inspectio e della prospectio, l'accertamento e la valutazione della idoneità della costruzione a non ostacolare la fruizione di tali beni, nonché a non determinare modifica sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare di veduta, richiedono al giudice una motivazione congrua e adeguata.
[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...;" />
Posto che la recinzione non può essere considerata alla stregua di un fabbricato in senso tecnico e proprio, essendo un diverso manufatto, perché questo potesse essere assimilato, ai fini del divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri dalle vedute, alla costruzione di cui all'art. 907 c.c., occorreva precisare in quale modo la recinzione fosse idonea ad impedire od ostacolare l'esercizio della veduta.

Le vedute, implicando il diritto ad una zona di rispetto, che si estende per tre metri in direzione orizzontale della parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima, comporta che ogni costruzione che venga a cadere in questa zona è illegale e va rimossa, anche se si tratta di una tettoia.

Per effetto delle limitazioni previste dall'art. 907 c.c., a carico del fondo su cui si esercita una veduta, sia che le vedute siano state aperte jure servitutis, sia che vengano esercitate jure proprietatis, deve osservarsi un distacco di metri tre in lin... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ale dalla veduta diretta, ed eventualmente anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua, e, in stretta correlazione strumentale con le limitazioni cui tendono i primi due commi, dell'art. 907 cit., deve osservarsi analogo distacco anche in senso verticale per una profondità di tre metri al di sotto della soglia della veduta.

Al titolare della veduta non siano riservati i soli benefici dell'aria e della luce, giacché la veduta consiste nell'inspicere e nel prospicere in alienum e la utilitas da essa apportata all'immobile in cui è aperta, è la completa e piena visione del fondo servente.

In ipotesi di nuova costruzione, l'obbligo della distanza in verticale di tre metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza, ponendo l'art. 907 c.c., un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione è a distanza inferiore a quella stabilita, enucleando la norma codicistica in favore del titolare della ve... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...itto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni.

Non ogni apertura può essere qualificata come «veduta», essendo necessario che essa sia destinata per sua normale e prevalente funzione a guardare e ad affacciarsi verso il fondo del vicino, come appunto accade per le finestre, balconi, le terrazze e simili.

La botola che consente l'accesso alla copertura di un terrazzo non è qualificabile come «veduta» tanto più se priva di un collegamento stabile con lo stesso terrazzo.

La qualificazione della veduta (diretta, obliqua o laterale) va fatta con riguardo alla possibilità che la conformazione obbiettiva dell'opera offre di guardare frontalmente o meno sul fondo del vicino, non già in base alla posizione della persona che esercita la veduta rispetto alla parete in cui si apre la finestra o il balcone.

Le vedute che s... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...o dal balcone sono diverse secondo le varie posizioni in cui è possibile guardare sul fondo del vicino, nel senso che è sufficiente per aversi veduta diretta che da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare sul fondo altrui.

È viziata la statuizione del giudice di merito che qualifica un'apertura come «luce» piuttosto che «veduta» non già sulla base di un giudizio di fatto avente ad oggetto le concrete caratteristiche dell'apertura stessa, ma recependo acriticamente una valutazione tecnico-legale espressa dal c.t.u..

L'esistenza di un parapetto fa propendere per la possibilità di qualificare un'apertura come «veduta».

Non può essere riconosciuto alcun diritto di veduta dal lastrico solare qualora il parapetto dello stesso non sia edificato ad almeno un metro mezzo dalla proprietà del vicino, ma sul confine.

I requisiti necessari per l'esisten... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...eduta sono non soltanto la inspectio ma anche la prospectio, la quale consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globale.

Un'apertura che non consente di affacciarsi sul fondo vicino può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione.

La tutela spettante al proprietario di opporsi alla veduta abusiva esercitata sul proprio fondo non richiede necessariamente l'abbattimento o l'arretramento del manufatto dal quale essa si esercita, dovendo essere vagliata anche d'ufficio la possibilità di altri accorgimenti idonei allo scopo, atti cioè ad eliminare la situazione illegittima.

A fronte di una veduta illegittima, il giudice deve esaminare le diverse soluzioni idonee ad eliminare la veduta ed adottare quella ritenuta meno gravosa per il convenuto, ispirandosi all'esigenza di un giusto conte... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...dei diversi interessi.

La ratio dell'art. 905 cod. civ. consiste nell'esigenza di salvaguardare la riservatezza del fondo del vicino, sicché qualsiasi intervento umano di modifica dello stato dei luoghi che comporti condizioni oggettive stabili per esercitare un comodo affaccio sulla proprietà confinante può dar luogo, in concorso con le altre condizioni di legge, alla creazione di una servitù di veduta, a nulla rilevando che le opere eseguite non siano destinate in via esclusiva all'esercizio della veduta, laddove comunque le stesse, per ubicazione, consistenza e struttura, in luogo di una vista precaria e fugace, consentano il comodo affaccio sul fondo confinante.

Le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l'art. 1102 cod. civ., non deroga al disposto dell'art. 907 cod. civ.

Il potere di chiudere le luci è attribuito dall'art. 904 c.c. al "vicino", vale a dire a un soggetto che non partecipa ab origin... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...prietà del muro in cui queste sono aperte.

Nel caso in cui il muro sia stato reso comune, la chiusura delle luci è consentita sempre che la costruzione avvenga in appoggio e consista in un edificio.

Le aperture lucifere che si trovano all'interno di un edificio condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale, a differenza di quelle che si aprono sul fondo aperto altrui, sono prive di quella connotazione di precarietà e di mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. 901 - 904 c.c., con la conseguenza che esse sono sottratte alla disciplina di tali norme.

La possibilità o meno di affacciarsi, costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non denunciabile in sede di legittimità, se corredato da congrua e corretta motivazione.

La natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita.

Un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la "prospectio" nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione: rispetto a tale genere di apertura, il vicino non ha diritto a chiedere la chiusura, bensì solo la regolarizzazione.

La richiesta di dichiarare l'illegittimità (art 949 c.c.) di alcune vedute aperte dal vicino comporta che l'inosservanza delle distanze dettate dall'art. 905 c.c. può essere eliminata soltanto dall'arretramento o chiusura delle vedute stesse. La cd. regolarizzazione concerne invece il diritto di praticare aperture in direzione del fondo del vicino per attingere luce ed aria, cioè non le aperture che consentono di vedere ed affacciarsi verso il fondo del vicino, ma quelle di cui agli artt. 901 e 902 c.c..

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...2;" /> Si ha veduta "diretta" quando il confine del fondo del vicino ed il muro sul quale sussiste l'opera dalla quale si esercita la veduta sono fronteggianti, anche se non necessariamente paralleli; sussiste, invece, veduta "laterale" (in senso proprio) quando il "confine" ed "il muro" predetto formano un angolo piatto (180 gradi), costituendo, in definitiva, fondi allineati. La vedute "in appiombo" costituisce species del genus veduta "laterale". Si ha, infine, veduta "obliqua" allorquando il confine ed il muro summenzionati siano ortogonali, ossia formino un angolo di 90 gradi.

L'art. 907 c.c. postula, per la sua operatività, l'esistenza di una veduta "diretta" o comunque coesistente con una veduta "obliqua", risultando insufficiente una sola veduta obliqua o "laterale" o anche obliqua e laterale insieme.

I minimi scostamenti dalle misure previste dall'art. 905 c.c. rientrano nel margine di tollerabilità proprio dell'attività edilizia.
[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...yle="widows: 2;" /> La mera possibilità dell'inspectio e della prospectio dal detto terreno sul fondo della vicina non è sufficiente far ritenere la sussistenza della veduta, poiché è necessario, altresì, che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l'uso di mezzi artificiali possano aver luogo con comodità e sicurezza, ed in modo da rilevare che tale è la destinazione normale e permanente del terreno, alla stregua di elementi obbiettivi di carattere strutturale e funzionale.

La veduta si può configurare soltanto ove l'apertura sia munita di solidi ripari, come ringhiera o parapetto, tali da permettere di sporgere la testa senza pericolo verso detto fondo.

Il fatto che il vicino, a tutela della sua privacy, metta a dimora una fitta alberatura non esclude la sussistenza della veduta.

Le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all'accesso dell'edific... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l'affaccio, possono configurare vedute quando - indipendentemente dalla funzione primaria dei manufatto - risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l'esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.

L'onere della preventiva acquisizione della proprietà della comunione del muro su cui sono poste le luci non è previsto nel caso di costruzione in aderenza, nel quale il costruttore ha il diritto potestativo di chiudere le luci aperte sul muro del vicino.

Le finestre aperte sul fondo del vicino possono essere considerate veduta o prospetto solo quando consentano un comodo affaccio con la conseguenza che la presenza di un'inferriata porta ad escludere che l'apertura possa essere considerata una finestra prospettica.

La mera preesistenza, di fatto, di aperture poste distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c. non ne consente la tutela petitoria ai fini del ris... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... distanza prescritta dall'art. 907 c.c., poiché è necessario che l'attore dimostri l'avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della servitù di veduta, vale dire della, facoltà di esercitare l'inspectio e la prospectio in alienum dalle aperture praticate sulla parete a distanza dal confine con il fondo del vicino inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c..

La disposizione di cui all'art. 905 c.c. va posta in relazione con l'art. 873 c.c. che prescrive una distanza non minore di tre metri (o quella maggiore stabilita dai regolamenti edilizi locali) per la costruzione su fondi finitimi. Ne consegue che, ove nel realizzare la costruzione non sia stata rispettata la distanza dal fondo del vicino fissata dal Codice Civile, o dalle norme integrative, non potrà aprirsi in detta costruzione una veduta jure proprietatis.

Va qualificata come veduta una finestra che consenta ad un osservatore di statura normale accostato al parapetto la facoltà di inspicere e prospicere.

In ipotesi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ostruzione, l'obbligo della distanza in verticale di 3 metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza.

La domanda volta al rispetto dell'art. 905 c.c. si inscrive nell'actio negatoria servitutis, pertanto l'attore non ha l'onere di fornire, come nella revindica, la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente dimostrare con ogni mezzo ed anche in via presuntiva di possedere il fondo in forza di un valido titolo e sul convenuto incombe l'onere di provare il diritto di servitù che ex adverso si nega ma non altro. Tuttavia se quest'ultimo eccepisce che il fondo è di proprietà non dell'attore ma di un terzo, il rigetto di tale eccezione non comporta automaticamente e di per sé solo il riconoscimento in capo all'attore del diritto di proprietà.

Dall'art. 901 c.c. si desume che il criterio distintivo tra luce e veduta deve ricavarsi dalla funzione effettiva dell'apertura.

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...Il vicino ha il diritto di esigere che la luce irregolare divenga conforme alle previsioni dell'art. 901 c.c.

L'istituto della regolarizzazione, proprio delle luci, non può trovare applicazione alle vedute.

Le violazioni delle distanze per l'apertura delle vedute possono essere eliminate, quando sia possibile, con l'adozione di accorgimenti idonei a salvaguardare il diritto di proprietà del fondo vicino senza ricorrere alla demolizione o all'arretramento dell'immobile.

Gli specifici accorgimenti idonei ad eliminare la veduta, in luogo della sua demolizione, esigono una esplicita domanda in tal senso da parte di colui che ha aperto la veduta, e non possono essere imposti d'ufficio dal giudice.

La finestra munita di inferriata fissa non apribile non permette l'affaccio e deve considerarsi pertanto come "luce", e pertanto essa non deve rispettare le prescrizioni dell'art. 907 c.c..

[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ..." /> L'ultimo comma dell'art. 905 c.c. non trova applicazione alle vedute laterali né a quelle oblique.

L'art. 905 c.c. deve essere rispettato da ogni opera che abbia come destinazione permanente, ancorché non esclusiva (né principale) quella di rendere possibile l'affaccio sul fondo altrui: pertanto, non è necessario che le opere vengano realizzate per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, essendo sufficiente che per ubicazione, consistenza e struttura abbiano oggettivamente tale idoneità.

L'art. 907 c.c. non si applica ai casi di mera ristrutturazione dell'edificio, ma solo alle nuove costruzioni.

Il divieto di fabbricare a distanza inferiore a tre metri dalla veduta diretta del vicino (art. 907 c.c.) non opera per le costruzioni che non eccedono in altezza il livello della veduta, che devono arrestarsi almeno tre metri sotto la sua soglia solo se appoggiate al muro in cui la veduta diretta è aperta; in caso contrario esse restano soggette solo alla d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ell'art. 873 c.c. in materia di distanze legali.

L'esclusione dall'obbligo di rispettare i tre metri di distanza in presenza di una pubblica via tra il fondo e la veduta non presuppone che i due fondi si fronteggino; detta esclusione si applica anche quando la strada o lo spiazzo pubblico delimitino ad angolo retto da un lato il fondo dal quale si gode la veduta e dall'altro il fondo sul quale si esegue la costruzione.

La distanza di tre metri delle costruzioni dalle vedute, imposta dall'art.907 del codice civile, ha carattere assoluto, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta, senza che al giudice sia consentito alcun apprezzamento discrezionale volto a valutare l'effettività dell'impedimento della veduta ovvero il danno ed il pericolo concreti derivanti o meno dalla posizione della nuova costruzione rispetto alla veduta del vicino, essendo tali elementi presunti dalla legge.

La distanza di tre metri delle costruzioni dalle vedute prevista dall'art. 907 c.c. deve essere osservata anche se ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...struzione non arrechi alcun nocumento al diritto di veduta del vicino, non essendo neppure consentito considerare la presenza di opere pregiudizievoli alla veduta sul fondo stesso di proprietà del titolare del diritto, data la possibilità, per quest'ultimo, di eliminare tali opere in ogni momento.

Ai fini dell'operatività dell'art. 905, co. 3, c.c. è irrilevante che i fondi si fronteggino o meno o che siano separati dalla via pubblica: essi possono essere anche contigui o trovarsi ad angolo retto.

Dagli artt. 900 e 904 c.c. è desumibile soltanto che nei rapporti di vicinato la facoltà di aprire luci su fondo altrui è recessiva rispetto a quella di edificare in aderenza, mentre non si può assolutamente trarre un principio generale di irrilevanza delle luci applicabile anche in materia urbanistica.


 
 Il pdf da cui è tratto questo articolo si acquista con pochi click e si scarica subito dopo il pagamento. Per maggiori info clicca qui.


© COPYRIGHT. È ammessa la riproduzione del contenuto solo con la citazione della fonte e del link

ALTRI ARTICOLI CHE POTREBBERO INTERESSARTI