Derogabilità alle distanze minime tra edifici da parte di convenzioni tra privati

Non è ammessa alcuna deroga pattizia alla distanza dal confine prescritta dai piani regolatori e dai regolamenti edilizi comunali: ciò per tutelare l'interesse generale all'attuazione del modello urbanistico prefigurato dalla P.A.

Per mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente una scrittura unilaterale del proprietario del fondo vicino che autorizza la corrispondente servitù, ma è necessario un contratto - essendo inidoneo, per i diritti reali, un atto ricognitivo - che dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 c.c., risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l'immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio.

Per l'esistenza di una vali... _OMISSIS_ ...itutiva di servitù in deroga alle distanze delle costruzioni o vedute, pur non occorrendo alcuna formula sacramentale, è comunque indispensabile che detta volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente.

A fronte di una difformità dal titolo rilasciato, in violazione delle distanze, il conseguente abuso va sanzionato, senza che possa in contrario valere un eventuale accordo fra privati. Né un titolo edilizio sopravvenuto, rispetto all’originaria prima costruzione, può tacitamente legittimare una violazione delle distanze stesse.

Le norme sulle distanze di cui all'art. 873 cod. civ., dettate a tutela dei reciproci diritti soggettivi dei singoli, mirando unicamente ad evitare la creazio... _OMISSIS_ ...dini antigieniche e pericolose, sono derogabili, mediante convenzioni tra privati, le quali concretano veri e propri atti costitutivi di servitù, in quanto arrecano una menomazione per l'immobile che avrebbe diritto alla distanza legale.

In tema di distanze legali nelle costruzioni le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati e tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici.

L’esistenza di eventuali accordi tra proprietari di fondi finitimi, nel senso cioè della edificabilità anche in derog... _OMISSIS_ ... tra i confini, deve risultare da chiare pattuizioni o da atti di asservimento concordati per iscritto e non dalla mera acquiescenza del proprietario, a meno che non si sia perfezionata e non sia stata accertata l’usucapione. Diversamente, la mera allegazione di detti accordi non è opponibile all’Amministrazione la quale, se il richiedente la sanatoria non è in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto, non deve rilasciare il provvedimento abilitativo.

In tema di distanze legali nelle costruzioni, è invalida la convenzione intercorsa fra le parti con cui viene costituita la servitù di edificare a distanza dal confine inferiore a quella prevista dal vigente regolamento edilizio.

La rinunzia da parte di un privato all'esercizio di un diritto in tema di distanze legali tra fabbricati non è un diritto disponibile proprio perché il regime delle distanze legali tra edifici non è nella disponibilità delle parti.
... _OMISSIS_ ... le norme che dispongono in materia di distanze tra le costruzioni, dal momento che sono dettate per la tutela della salute e della sicurezza delle persone o, nel caso di regolamenti comunali, a tutela di un interesse generale ad un certo modello urbanistico e paesaggistico, non sono derogabili dai privati, vuol dire che i proprietari dei fondi confinanti non possono costruire opere ad una distanza inferiore a quella prevista dal Codice civile o dai regolamenti locali, neppure se fissano in un contratto scritto la loro volontà di procedere in tal senso.

Le convenzioni stipulate tra proprietari confinati in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze sono invalide anche nei rapporti interne tra le parti; in altri termini, la rinuncia delle parti alle distanze legali, in quanto nulla, non consente la sussistenza di un obbligo del rinunciante a non far valere la violazione nella sede giudiziale perché questo comporterebbe, sia pure indirettamen... _OMISSIS_ ...iale validità della rinuncia di un diritto non disponibile.

Mentre le norme sulle distanze di cui all'art. 873 c.c., - dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli e miranti unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose - sono derogabili mediante convenzione tra privati, le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini non sono invece derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali, pubblici in materia urbanistica e come tali inderogabili, con la conseguente invalidità delle convenzioni in contrasto con dette norme, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite.

La convenzione con cui il proprietario del fondo autorizza il confinante ad eseguire le opere a distanza inferiore a quelle prescritte dalla legge o dai regolamenti urbanistici da luogo alla c... _OMISSIS_ ...una vera e propria servitù prediale a carico del fondo che viene a subire la menomazione di carattere reale e a vantaggio dello altro fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio. Tale convenzione non può rivestire perciò forma solo verbale, essendo prescritta per la costituzione delle servitù la forma scritta "ad substantiam".

Le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi in tema di distanze legali nelle costruzioni, essendo dettate - contrariamente a quelle del codice civile - a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l'invalidità - anche nei rapporti interni - delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità - per questi ultimi - di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osserv... _OMISSIS_ ...RLF| Le norme sulle distanze tra costruzioni, contenute nei piani regolatori e nei regolamenti comunali di edilizia, contrariamente a quelle contenute nel codice civile, essendo essenzialmente dettate a tutela dell'interesse generale, quale la realizzazione di un modello urbanistico prefigurato, non tollerano deroghe convenzionali che, se concordate, sono invalide anche nei rapporti interni tra i proprietari confinanti, salva per questi ultimi la possibilità di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare.

Le norme sulle distanze contenute negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi locali contrariamente a quelle contenute nel codice civile, essendo dettate, essenzialmente, a tutela dell'interesse generale, non tollerano deroghe convenzionali, in nessun caso (e, dunque, neppure se le costruzioni insistono su fondo appartenente ad unico proprietario): le quali se concordate sono invalide anche nei rapporti intern... _OMISSIS_ ...tari confinanti, salvo per questi ultimi la possibilità di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare.

Sono derogabili le norme sulle distanze di cui all'art. 873 c.c., che sono dettate a tutela dei reciproci diritti soggettivi dei singoli, e che mirano sostanzialmente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche o pericolose. In queste ipotesi, le convenzioni tra privati si traducono in veri e propri atti costitutivi di servitù, in quanto comportano un sacrificio per gli immobili che avrebbero diritto alla distanza legale.

La deroga pattizia alle distanze tra le costruzioni previste dai strumenti urbanistici locali e dai regolamenti edilizi locali è invalida, e tale invalidità non può venire meno per l'avvenuto rilascio di un titolo edilizio, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici.
|... _OMISSIS_ ...nzioni con le quali i confinanti tra fondi, intendono derogare alla disciplina urbanistica in materia di tipologia edilizia e di limitazione dell'edificabilità o alle norme sulle distanze di cui all'art. 873 cod. civ., concretando veri e propri atti costitutivi di servitù (in quanto arrecano una menomazione per l'immobile che avrebbe diritto alla normativa di rispetto), non può essere rappresentata da un accordo verbale, ma, piuttosto, richiedono la forma scritta a pena di nullità.

Trattandosi di negozi giuridici che hanno ad oggetto diritti reali, per derogare alla disciplina urbanistica in materia di tipologia edilizia e di limitazione dell'edificabilità o alle norme sulle distanze di cui all'art. 873 cod. civ. è necessario stipulare un vero e proprio contratto, non essendo idonea una scrittura unilaterale del proprietario del fondo vicino che autorizza a realizzare in deroga alla distanza legale o in deroga alla disciplina urbanistica in materia di tipo... _OMISSIS_ ...e di limitazione dell'edificabilità (cioè un atto meramente ricognitivo).