EDILIZIA URBANISTICA CASA

L’esigenza di regolare la densità degli edifici non è coeva all’ordinamento urbanistico italiano. Nella versione originaria della legge 1150/1942, infatti, l’istituto non era oggetto di alcuna esplicita regolamentazione. Di conseguenza, la disciplina della densità edilizia era rimessa all’autonomia dei vari pianificatori .

Il decreto ha indiscutibilmente natura regolamentare . Più precisamente, si tratta di un regolamento attuativo-integrativo di matrice interministeriale , come richiesto dalla legge ponte, che parla di «decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per l’interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici» .

Cominciando dalle zone identificate sulla base di criteri funzionali vengono anzitutto in rilievo le zone D, che comprendono principalmente le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, ma anche le parti destinate ad altri insediamenti produttivi assimilabili a quelli industriali cioè agli impianti produttivi in senso economico.

Gli indici di edificabilità della zona A sono piuttosto articolati e risentono del problema di regolamentare le situazioni esistenti , trattandosi - come detto - di aree necessariamente - e spesso anche totalmente - edificate. Sul punto è necessario distinguere in base al tipo di intervento da realizzare: da un lato si pongono infatti le «operazioni di risanamento conservativo» e dall’altro le «nuove costruzioni» .

La possibilità di realizzare nuove costruzioni nelle zone A è contemplata dal d.m. 1444/1968 in via di mera eventualità , perché è ben possibile che i centri storici siano sottratti a queste impattanti operazioni edilizie, in modo da preservarne il fondamentale valore storico, artistico o ambientale.

Se la zona è già edificata, ma non presenta le caratteristiche di centro storico come sopra definite, si tratterà di zona B. A questo proposito, però, il Ministro dei lavori pubblici ha giustamente avvertito l’esigenza di chiarire cosa si debba intendere per zona edificata.

In primo luogo, tali zone devono essere «destinate a nuovi complessi insediativi» cioè deve trattarsi di parti del territorio comunale nelle quali il pianificatore intende aumentare la densità edilizia rispetto alla situazione esistente .

poco dopo l’entrata in vigore della legge ponte e l’adozione del d.m. 1444/1968 sono state finalmente istituite le Regioni ordinarie e ad esse sono state devolute le funzioni legislative in materia urbanistica, coerentemente con il testo originario dell’art. 117 Cost. e con quello entrato in vigore nel 2001.Le Regioni ordinarie, quelle a statuto speciale e le Province autonome hanno fatto uso costante di questa potestà legislativa, dotandosi sempre di una legge urbanistica propria.

Questa delicata operazione si conclude con l’attribuzione di un valore numerico preciso agli indici di edificabilità, che deve essere compreso negli intervalli concessi dal legislatore nazionale e da quello regionale.

qualora il pianificatore adotti prescrizioni illegittime che vadano a ledere specifici soggetti - ipotesi per vero assolutamente eccezionale - il termine per costoro non decorre prima della piena conoscenza della specifica previsione che si assume invalida

gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi[3]. Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale[4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione[5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata[6].

è opportuno soffermarsi sull’ipotesi della lacuna normativa, che si può presentare in due forme: da un lato, infatti, essa ricorre laddove il territorio comunale sia totalmente sprovvisto di strumenti di pianificazione , ma dall’altro va analizzata anche l’ipotesi in cui, pur essendoci uno strumento urbanistico generale, questo non trovi applicazione in una parte del territorio comunale .