EDILIZIA URBANISTICA CASA

Le origini storiche del fenomeno risalgono al panorama anteriore alla legge ponte, allorché i piani regolatori tendevano a disinteressarsi delle aree extraurbane, che venivano definite zone bianche proprio perché prive di colorazione negli allegati cartografici

appare opportuno dar conto della recente prassi, adottata da diversi pianificatori e talvolta anche dal legislatore , di esprimere gli indici di edificabilità in termini puramente areali (mq/mq) mediante il rapporto tra la superficie di calpestio e superficie fondiaria.

La volumetria della quale si è discorso fino a qui, ottenuta essenzialmente moltiplicando l’indice di edificabilità per la superficie edificabile, è la volumetria assentibile in astratto su un dato fondo. Per passare dalla volumetria astratta a quella concreta occorre compiere un passo ulteriore, consistente nella detrazione della volumetria già utilizzata in occasione degli interventi edilizi pregressi.

In materia di densità edilizia il legislatore gode di una discrezionalità politica in senso tecnico, potendo determinare i limiti inderogabili nel modo che ritiene più appropriato e potendo altresì funzionalizzare gli indici di edificabilità ad esigenze extra-urbanistiche. Nelle sue scelte, però, è opportuno che il legislatore tenga a mente l’esatto funzionamento del calcolo volumetrico, perché solo in questo modo potrà avere contezza del modo in cui gli indici di edificabilità incidono

i due termini hanno significati pressoché sovrapponibili. Per densità si intende infatti, in via generale, «il rapporto tra una data grandezza [...] e l’estensione su cui essa si distribuisce» . Analogamente, per indice si intende, in linea di massima, il «rapporto, talora espresso percentualmente, fra i valori numerici di due grandezze» .

Dal punto di vista algebrico non è difficile rappresentare l’indice in una formula matematica. Data infatti la volumetria complessivamente assentibile su di un’area edificabile (V) e data la superficie della stessa (S), si è detto che l’indice di edificabilità (Ie) è pari al rapporto tra queste due grandezze. Ciò è sufficiente per scrivere la formula matematica dell’indice di edificabilità.

L’indice di edificabilità riferito al lotto è detto indice fondiario, mentre quello riferito all’intera zona è detto indice territoriale. Si tratta di contrapposizione classica , che appare recepita anche dal legislatore statale , da quello regionale e dalla giurisprudenza . In dottrina, per vero, si ritrova anche espressa con terminologia differente, ma quasi sempre ancorata comunque alla contrapposizione tra fondo e territorio .

Per comprendere esattamente il valore dell’indice fondiario occorre soffermarsi sul concetto di lotto, la cui superficie deve essere messa in relazione con l’indice fondiario per risolvere il problema fondamentale della densità edilizia.

Per asservimento - o meglio asservimento unilaterale - si intende la facoltà concessa al privato di considerare unitariamente tutti i propri appezzamenti di terreno, purché contigui e ubicati in un’unica z.t.o., ai fini del calcolo della volumetria assentibile su uno di essi .

l’esigenza sottesa all’asservimento è quella di permettere al proprietario di concentrare in un unico progetto tutta la volumetria a sua disposizione, o comunque una volumetria superiore a quella che, in condizioni normali, potrebbe essere sviluppata da un unico appezzamento di terreno .

Il problema di fondo della densità edilizia, consiste nella determinazione della volumetria che può essere assentita su di una superficie di riferimento. Questo problema discende a sua volta dal fatto che, nel nostro ordinamento, l’attività edilizia è normalmente subordinata al rilascio di un titolo abilitativo.

La s.c.i.a. costituisce una prestazione specifica, circoscritta all’inizio della fase procedimentale strutturata secondo un modello ad efficacia legittimante immediata, che attiene al principio di semplificazione dell’azione amministrativa ed è finalizzata ad agevolare l’iniziativa economica (art. 41, primo comma, Cost.), tutelando il diritto dell’interessato ad un sollecito esame, da parte della P.A. competente, dei presupposti di diritto e di fatto che autorizzano l’iniziativa medesima.