EDILIZIA URBANISTICA CASA

Il problema dei rapporti tra autotutela e poteri sanzionatori è risolto dallo stesso T.U. per quanto concerne gli interventi realizzabili con «super d.i.a.», poiché, come si è avuto occasione di vedere, si può procedere direttamente all'adozione di poteri sanzionatori nei casi di interventi intrapresi assenza o di difformità dalla denuncia

Manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

La possibilità per le Regioni di estendere la previsione di attività edilizie libere rispetto alle fattispecie individuate dalla legge statale non può spingersi fino al punto di incidere in senso abrogativo sull’elenco degli interventi da considerarsi «nuova costruzione» ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. e), T.U. e sottrarre al regime del permesso di costruire dei manufatti che comportano un’alterazione permanente del territorio.

L’intervento di restauro e risanamento conservativo è un quid pluris rispetto alla manutenzione straordinaria, perché non ha una mera finalità conservativa, ma è teso ad una vera e propria riqualificazione dell’immobile, attraverso l’eliminazione delle carenze strutturali e funzionali che si manifestano in ragione della perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza dell’edificio

Le ipotesi sono due: la prima è quella della ristrutturazione senza demolizione che non porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che non comporti un aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici. La seconda ipotesi di ristrutturazione eseguibile con s.c.i.a. è la demolizione e ricostruzione del fabbricato demolito rispettosa dei requisiti della sagoma e del volume dell’edificio preesistente.

Tre sono i presupposti: a) la natura pertinenziale del manufatto; b) l’opera deve avere una volumetria inferiore o uguale al 20% del volume dell’edificio principale a cui accede; c) lo strumento urbanistico non deve qualificare l’intervento come «nuova costruzione».

La s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) può trovare spazio per la realizzazione di parcheggi che siano a servizio di immobili già esistenti, mentre deve escludersi a priori che essa possa venire in rilievo per quei posteggi che devono essere obbligatoriamente presenti ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in caso di nuovi costruzioni o che siano realizzati nell’ambito di un nuovo edificio.

Ai sensi dell’art. 22, co. 2, T.U. e dell’art. 5, co. 2, del d.l. n. 70/2011 sono realizzabili mediante s.c.i.a. «le varianti a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.».

Quale titolo abilitativo è necessario per la realizzazione di quegli interventi edilizi c.d. «minori» che la disciplina antecedente al T.U. assoggettava al regime della denuncia?

Con il termine «super d.i.a.» si designa comunemente la d.i.a. con cui, a certe condizioni, è possibile realizzare interventi ordinariamente assentibili con il permesso di costruire , ferma restando l’ininfluenza di tale scelta sul regime dell’onerosità dell’intervento e sul regime sanzionatorio amministrativo e penale.

Costituiscono interventi di ristrutturazione c.d. «pesante» quelli che, ai sensi dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., portino «ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti di destinazione d’uso».

Il comma 4-bis dell'art. 49 del d.l. n. 78/2010 conv., con modif., in legge n. 122/2010, introdotto in sede di conversione, ha integralmente sostituito l'art. 19 della legge n. 241/1990, eliminando dal nostro sistema l'istituto della dichiarazione di inizio attività (d.i.a.) e introducendo al suo posto la segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.). L’istituto della d.i.a. comparve per la prima volta nel nostro ordinamento nell’art. 19 della legge n. 241/1990.