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L'attività di edilizia libera con comunicazione preventiva al Comune: la manutenzione straordinaria


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titolo:SCIA e DIA
anno:2016
pagine: 1379
formato: pdf  
prezzo:
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magistrato TAR

La manutenzione straordinaria, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell'edificio, almeno potenzialmente, rappresenta la novità più rilevante della «liberalizzazione» compiuta prima dal d.l. n. 40/2010 e poi dal d.l. n. 133/2014, in quanto fino al primo dei due interventi legislativi che si sono menzionati tutti gli interventi di manutenzione straordinaria erano sottoposti a d.i.a.. A seguito delle innovazioni introdotte recentemente si pone dunque il problema di individuare una linea di confine tra le ipotesi liberalizzate e quelle che permangono sottoposte al regime della s.c.i.a., che, così come chiarito dall'art. 5, co. 2, lett. c), del d.l. n. 70/2001 ha sostituito la previgente d.i.a. «semplice».

L'art. 3, co. 1, lett. b), T.U., primo periodo, così come modificato dal d.l. n. 133/2014, definisce gli «interventi di manutenzione straordinaria» come «le opere e le modifiche necessarie per innovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comporti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e della destinazione d'uso».

Il d.l. n. 133/2014 ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria innanzitutto prevedendo che – ferma restando l'impossibilità di mutare la destinazione d'uso – le opere debbano non più conservare la volumetria e la superficie delle singole unità immobiliari, come nella formulazione precedente, ma soltanto la volumetria complessiva dell'edificio, con ciò attraendo a tale categoria quegli interventi che modificano la volumetria e la superficie delle singole unità immobiliari, ma lasciano inalterata la cubatura complessiva dell'immobile.

Questa prima innovazione è strettamente legata alla seconda, che consiste nell'inserimento di un secondo periodo all'art. 3, co. 1, lett. b), T.U., il quale prevede che «nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso».

[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... n. 133/2014 ha così portato nell'ambito applicativo della manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento di un'unità immobiliare in due o più unità, che la giurisprudenza precedente aveva invece inquadrato nell'ambito della «ristrutturazione edilizia», e gli interventi di accorpamento di due o più unità immobiliari, in relazione ai quali la giurisprudenza più recente aveva invece manifestato qualche incertezza in più, a volte affermando che tali lavori sarebbero stati sottoposti a s.c.i.a. ma senza prendere posizione sulla corretta qualificazione da dare alle opere, altre volte qualificandole espressamente come interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia c.d. «leggera, altre volte ancora riconducendo questa tipologia di intervento a quelli di «ristrutturazione pesante» o di «nuova costruzione» e ritenendola dunque assentibile soltanto con permesso di costruire.

Naturalmente, ove l'intervento di frazionamento o di accorpamento delle unità immobiliari dovesse comportare un aumento della volumetria complessiva dell'edificio o dovesse essere accompagnato da un mutamento di destinazione d'uso, le opere non potran... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iù qualificate come «manutenzione straordinaria», ma saranno sottoposte a permesso di costruire, dovendo essere inquadrate nell'ambito della ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» o, secondo un orientamento più rigoroso, addirittura della «nuova costruzione».

Anche dopo la recente riforma di cui si è appena dato conto, deve ritenersi che presupposto della manutenzione straordinaria sia innanzitutto la preesistenza di un organismo edilizio già ultimato ed operativo, di cui si intenda conservare o rinnovare la funzionalità, per cui non rientrano in questa ipotesi gli interventi su edifici ancora da completare o comunque su resti edilizi che rendono impossibile l'identificazione della forma e dei volumi della costruzione preesistente.

Sempre sulla base di tale principio, si sarà al di fuori della tipologia di opere in esame nel momento in cui si eseguano interventi eseguiti su di una nuda area e pertanto non collegati ad una costruzione pregressa, come il cospargimento di materiale inerte di un'area precedentemente erbosa.

Sembrerebbe, inoltre, ancora necessario che l'intervento sia conforme agli strumenti urbanistici, per cui, anche se il d.l. n. 133/2014 h... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...classato» il frazionamento da intervento di ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria, questa categoria di opere continuerà a rimanere preclusa nel caso in cui le N.T.A. del P.R.G. ne vietino la realizzazione oppure prevedano una dimensione minima degli alloggi o limitino il numero delle unità immobiliari.

Le innovazioni introdotte dal d.l. n. 133/2014, invece, dovrebbero indurre a rimeditare la portata del tradizionale orientamento della giurisprudenza secondo cui gli interventi di manutenzione straordinaria erano sottoposti a un duplice limite, uno di ordine funzionale, e uno di ordine strutturale.

Sotto il primo profilo, si affermava che i lavori avrebbero dovuto essere diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio e che, analogamente alla manutenzione ordinaria, anche quella straordinaria aveva una finalità conservativa, ma differiva da essa in quanto poteva interessare anche le parti strutturali della costruzione, come si evince dalla comparazione delle due definizioni contenute nell'art. 3, lett. a) e b), T.U..

Questo insegnamento sembra potersi ritenere ancora valido, ma soltanto in linea di massima, perché appare difficile riconoscere finalità mera... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rvativa – nel senso che si è appena esposto – ad un intervento che comporta il frazionamento o l'accorpamento di unità immobiliari, e ciò tanto più se si considera che dette opere restano pur sempre manutenzione straordinaria anche se comportano una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.

Sotto questo profilo, le recenti riforme introdotte dal d.l. n. 133/2014 hanno avuto il pregio di ampliare le ipotesi di interventi di manutenzione straordinaria non sottoposti a s.c.i.a. ma a mera comunicazione.

La dottrina, invero, si era espressa in chiave critica sulla reale portata della riforma operata dal legislatore con il d.l. n. 40/2010, osservando che quest'ultimo aveva attratto all'area dell'attività edilizia libera (e sottratto all'ambito di operatività della d.i.a. «semplice»/s.c.i.a.) degli interventi che erano poco più che una manutenzione ordinaria, poiché le opere liberalizzate erano soltanto quelle che non incidevano sulle parti strutturali dell'edificio; in buona sostanza, rispetto alla manutenzione ordinaria si arrivava a consentire in più la sola realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...azione di quelli tecnologici, che peraltro possono essere integrati anche con la manutenzione ordinaria.

Per questo motivo, era stata salutata con favore la modifica introdotta dalla legge n. 73/2010, di conversione del d.l. n. 40/2010, che aveva precisato che nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sottoposti a comunicazione e non a s.c.i.a. vi erano anche l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne.

Analogo giudizio positivo, dunque, può estendersi alla seconda liberalizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria operata con il d.l. n. 133/2014, che ha ricompreso negli interventi per i quali è sufficiente la presentazione all'Amministrazione comunale di una mera comunicazione anche il frazionamento e l'accorpamento di unità immobiliari che non incidono sulle parti strutturali dell'immobile, oltre a non variare la volumetria complessiva dell'edificio e le destinazioni d'uso.

Rilevanti novità, inoltre, si registrano anche sul modo di intendere il limite strutturale, poiché – come si è anticipato – mentre la previgente formulazione dell'art. 3, co. 1, lett. b), T.U. esigeva che le opere non determinassero un'alterazione dei volumi e d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ici delle singole unità immobiliari o una modifica della loro destinazione d'uso, l'attuale testo della definizione di manutenzione straordinaria risultante dalle modifiche apportate dal d.l. n. 133/2014 richiede soltanto che non sia modificata la volumetria complessiva dell'intero edificio e le destinazioni d'uso.

Fermo restando quest'ultimo limite, dunque, la recente riforma consente di qualificare manutenzione straordinaria anche quegli interventi che rinnovano e sostituiscono parti anche strutturali degli edifici o che realizzano o integrano i servizi igienico-sanitari e gli impianti tecnologici che alterino il volume e le superfici delle singole unità immobiliari.

Addirittura – fermo restando il limite del divieto di alterare la volumetria complessiva dell'edificio e la sua destinazione d'uso – nel caso di frazionamento e accorpamento di unità immobiliari è espressamente previsto che l'intervento sia qualificabile come «manutenzione straordinaria» anche se altera la superficie delle singole unità immobiliari e/o determina un aumento del carico urbanistico,

Il d.l. n. 133/2014 è intervenuto anche sull'art. 6, comma 2, lett. a), T.U., che nella formulazione introdo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .... n. 40/2010 prevedeva che gli interventi di manutenzione straordinaria fossero sottoposti a mera comunicazione non solo se non incidevano sulle parti strutturali degli edifici, ma anche a condizione che «non [comportassero] aumento del numero delle unità immobiliari e non [implicassero] incremento dei parametri urbanistici».

Assai opportunamente, il legislatore ha eliminato quest'ultimo inciso, che la dottrina successiva alla riforma del 2010 aveva ritenuto inutile, osservando che esso non faceva altro che ribadire un limite già insito della definizione di manutenzione straordinaria contenuta nell'art. 3, co. 1, lett. b), T.U..

Volendo tracciare la linea di confine tra gli interventi di manutenzione straordinaria sottoposti a comunicazione (che potremmo chiamare «leggeri») e quelli assoggettati a s.c.i.a. (che invece potremmo denominare «pesanti»), si può dire che i primi sono quelli riferiti alle parti interne delle singole unità immobiliari e anche a quelle esterne, purché non strutturali, mentre i secondi sono quelli che comportano modifiche delle parti strutturali.

È questo il motivo per cui la giurisprudenza ha ritenuto che la rimozione della copertu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ente di un fabbricato e l'installazione di una nuova copertura in pannelli coibentati sia un intervento di manutenzione straordinaria sottoposto a s.c.i.a. e non «liberalizzato».

Esaurito l'esame sulla portata della riforma, si devono brevemente richiamare all'attenzione del lettore alcuni concetti che possono essere utili per l'interpretazione del limite di cui si sta trattando, a partire dal concetto di unità immobiliare, per cui sembra si possa fare riferimento alla nozione contenuta nell'art. 5 del R.D.L. n. 652/1939 in materia di catasto edilizio, che definisce come tale ciascuna parte di un immobile che, nello stato in cui si trova, sia di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio.

Per quanto concerne la nozione di carico urbanistico, in giurisprudenza si è specificato che tale concetto deriva dall'osservazione che ogni insediamento umano è costituito da un elemento c.d. «primario» (abitazioni, uffici, opifici, negozi) e da uno «secondario di servizio» (opere pubbliche in genere, uffici pubblici, parchi, strade, fognature, elettrificazione, servizio idrico, condutture di erogazione del gas) che deve essere proporzionato all'insediamento primario, ossia al numero degli ab... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...diati ed alle caratteristiche dell'attività da costoro svolte.

Di conseguenza, «il carico urbanistico è l'effetto che viene prodotto dall'insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in dipendenza del numero delle persone insediate su di un determinato territorio» e «deve quindi intendersi come rapporto tra insediamenti e servizi in un determinato territorio, attesa la potenziale incidenza di un insediamento abitativo sulla distribuzione degli impianti urbanistici e dei servizi pubblici, con la conseguenza che il suo aggravamento non è altro che l'effetto che viene prodotto da una condotta ulteriore rispetto alla semplice consumazione del reato e, cioè, dall'incidenza indebita che l'insediamento primario produce su quello secondario in termini di domanda di strutture ed opere collettive».

Quanto alla volumetria, la giurisprudenza ritiene che essa debba essere calcolata con riferimento all'opera in ogni elemento costitutivo (parti strumentali e accessorie, corpi sporgenti, portici, pani di copertura, solai, mansarde, sottotetti e tutto ciò che sia idoneo ad ampliare la costruzione in superficie o in volume), con l'esclusione però dei c.d. volumi tecnici. Questi,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... definizione contenuta nella Circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 2474 del 3 gennaio 1973, sono i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.

Più precisamente, per l'identificazione della nozione di volume tecnico rilevano tre parametri: il primo, positivo e di tipo funzionale costituto dall'esistenza di un rapporto di strumentalità necessaria tra il manufatto e l'utilizzo della costruzione a cui accede; il secondo ed il terzo, negativi, ricollegati da un lato all'impossibilità di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali costruzioni non devono poter essere ubicate all'interno della parte abitativa, e dall'altro, ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti.

Inoltre, rientrano in questa nozione soltanto quelle strutture che abbiano un'estensione decisamente inferiore a quella dell'edificio principale.

La ratio dell'esclusion... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i tecnici dal computo della volumetria è data dal fatto che essi non sono generatori del c.d. carico urbanistico e la loro realizzazione è finalizzata a migliorare la funzionalità e la salubrità delle costruzioni.

A titolo esemplificativo, secondo la citata circolare, possono essere considerati volumi tecnici quelli strettamente necessari per contenere serbatoi idrici, l'extracorsa degli ascensori, i vasi di espansione dell'impianto di termosifone, le canne fumarie di dimensioni normali e di ventilazione, il vano scala al di sopra della linea di gronda, mentre, secondo la giurisprudenza, rientrerebbe in tale categoria il vano ascensore, il locale fungente da mero disimpegno o da sgabuzzino o destinato a contenere l'apparecchiatura bancomat in una banca o i quadri dell'impianto elettrico e dell'impianto di irrigazione del giardino o il locale contatori o il locale destinato a contenere la centrale termica o la struttura chiusa su tre lati a protezione di un impianto di emissione dell'aria della cabina di verniciatura utilizzata all'interno di un capannone industriale o la cella di asciugatura dei salumi o il condensatore di una centrale termoelettrica a ciclo combinato o il gazebo parzialmente fissato a terra e coperto con telo plastifi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izio di un impianto di autolavaggio o dei vani interrati creati sfruttando la pendenza naturale del terreno, alloggiati sotto al piano di calpestio di un patio e utilizzati per posizionarvi scaldabagno, motori esterni dell'impianto di condizionamento e infrastrutture fognarie.

Non sono invece da ritenere tali i bucatoi, gli stenditoi coperti, i locali di sgombero e simili, nonché, secondo la giurisprudenza, le soffitte e il sottotetto ad uso mansarda o locale deposito, il garage, il sottotetto praticabile, il locale cantinato, le verande, il vano di collegamento tra due fabbricati, i porticati chiusi su due lati, i bagni, i ripostigli, il ricovero biciclette, lo studio, il vano di sgombero, il vano scale anche se finalizzato a consentire l'accesso da un appartamento ad una terrazza praticabile o ad un locale lavanderia e il torrino che ne rappresenta la prosecuzione, il vano ascensore che sia in fatto conformato alla stregua di un autonomo corpo edilizio destinato ad ospitare l'intero impianto elevatore, le celle frigorifere inerenti allo svolgimento dell'attività produttiva, la vasca serbatoio per la prevenzione degli incendi, le canne fumarie di rilevanti dimensioni, la tettoia realizzata su un terrazzo, il silos, la cupola e la galleria coperta d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... commerciale, il manufatto destinato a deposito prodotti per una piscina, il vano di alloggiamento dei motori di una piscina sovrastato da una terrazza, il ricovero animali e il deposito di prodotti, attrezzi e macchinari, i serbatoi destinati all'accumulo dell'acqua per l'innevamento artificiale, il manufatto composto da due corpi collegati da un muro e adibito a forno, armadio, ripostiglio e contenitore per caldaia, il basamento di cemento armato su cui è collocata una cella frigorifera e le tettoie a protezione della stessa, il padiglione installato a copertura di un lastrico solare, il pozzo esplorativo per l'estrazione di idrocarburi, e, più in generale, i locali che per ampiezza e forma sono tali da mutare la consistenza dell'edificio e da essere potenzialmente abitabili o che svolgono funzioni complementari all'abitazione, senza che, peraltro, possa avere alcun rilievo l'intenzione del soggetto di destinare l'opera a utilizzazioni più ristrette di quelle a cui il manufatto potrebbe prestarsi.

Quanto ai volumi interrati, ovvero sotto il piano naturale di campagna, si ritiene in linea di massima che essi debbano essere computati, salvo che non siano di modeste dimensioni o siano destinati ad usi episodici o meramente complementari (cantin... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dibiti a strutture tecnologiche), di talché non possano dirsi destinati alla stabile permanenza dell'uomo. Ciò non toglie che previsioni urbanistiche locali possano escluderli dal computo della volumetria, o prevedere che rilevino entro una certa percentuale, fermo restando che queste disposizioni saranno legittime soltanto se i volumi interrati non comportino un proprio autonomo carico urbanistico.

Nel vigore della previgente formulazione dell'art. 3, co. 1, lett. b) – che, come si è già detto, prevedeva che l'intervento di manutenzione straordinaria non potesse modificare la volumetria e le superfici delle singole unità immobiliari – la dottrina aveva ritenuto che si restasse nell'ambito della manutenzione straordinaria qualora ci si limitasse ad operare spostamenti di volumi tra i singoli ambienti dell'unità immobiliare, così come nell'ipotesi in cui il volume utile fosse diminuito; non invece, quando si era al cospetto di opere che comportassero «compensazioni» di volumetrie tra unità immobiliari pur appartenenti al medesimo edificio, perché queste rientravano nella diversa categoria della ristrutturazione edilizia.

La formulazione dell'art. 3, co. 1, lett. b)... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ltante dalle innovazioni introdotte dal d.l. n. 133/2014, invece, sembrerebbe consentire di inquadrare anche quest'ultima ipotesi tra gli interventi di manutenzione straordinaria, perché – come si è più volte sottolineato – la volumetria che deve essere mantenuta non è più quella della singola unità immobiliare, ma quella complessiva dell'immobile, cosicché sembrano essere consentite anche le «compensazioni» di volume tra unità immobiliari dello stesso fabbricato.

In merito alla superficie, giova ribadire anzitutto che – alla luce della nuova formulazione dell'art. 3, co. 1, lett. b), T.U. – per restare nell'ambito della manutenzione straordinaria è sufficiente mantenere inalterata la superficie dell'intero edificio, mentre potrà essere variata quella delle singole unità immobiliari.

Ciò premesso, per il computo di questo parametro occorrerà fare riferimento alle modalità di calcolo stabilite a livello regionale e comunale, altrimenti si potrà tener conto degli artt. 2 e 3 del D.M. Lavori Pubblici n. 801/1977, sul costo delle costruzioni, che distingue in superficie utile abitabile e superficie non residenziale... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rambe concorrono alla determinazione della superficie complessiva, che si calcola aggiungendo alla abitabile il 60% della non residenziale; il mero ispessimento delle pareti perimetrali derivante al rivestimento esterno in pietre e mattoni non determina, invece, incremento della superficie dell'immobile o delle unità che lo compongono, rilevando esclusivamente la modifica delle superfici interne.

Per quanto riguarda la realizzazione di impianti, la giurisprudenza ha chiarito che il concetto di superficie coperta non deve essere inteso in senso tecnico-costruttivo, ma piuttosto urbanistico-edilizio, quale superficie direttamente impegnata da un impianto fisso, tenendo conto quindi anche della superficie occupata per il suo funzionamento, poiché tale superficie viene sottratta ad ogni altra possibilità di utilizzazione.

La destinazione d'uso dell'immobile a cui fare riferimento è quella c.d. «edilizia», che emerge cioè dal titolo edilizio, da non confondere con quella c.d. «urbanistica», che è quella ammessa nella zona in cui è situato l'edificio: nonostante i due concetti siano indubbiamente legati tra loro, in quanto la prima rappresenta una specificazione della seconda, la des... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...'uso urbanistica non ha alcun rilievo.

Si intende dire che colui che realizza l'intervento con opere che rientrano tra quelle previste dall'art. 3, co. 1, lett. b), T.U., non può pretendere che esse siano qualificate come manutenzione straordinaria nel momento in cui esse attribuiscono all'immobile una destinazione diversa da quella impressa nel titolo abilitativo, e questo anche se la destinazione che egli intende dare sia tra quelle ammesse dallo strumento urbanistico.

Quanto alla c.d. «destinazione di fatto», ossia l'uso che in concreto viene fatto dell'immobile, essa, specie se difforme dalla destinazione d'uso urbanistica, non assumerà alcun rilievo e nemmeno si potrà costringere l'ente locale a riconoscere come legittimo l'avvenuto mutamento e a formalizzarlo con proprio atto.

Chiarito che assume sempre rilievo la destinazione d'uso edilizia, occorre tener conto che essa non sempre è facilmente individuabile, e, come si può ben immaginare, tale problema si pone soprattutto per quei fabbricati realizzati in epoche nelle quali non era richiesta la licenza edilizia, per le costruzioni escluse dall'applicazione del condono statuito dalla legge n. 47/1985 (anteriori al 1° settembre... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iù in generale, per i manufatti il cui titolo abilitativo non sia rinvenibile per ragioni oggettive. In questi casi potranno allora utilizzati criteri «suppletivi» come la destinazione in atto, specie se consolidata nel tempo, l'ultima destinazione nota in caso di manufatto abbandonato o catastale o, infine, quella risultante dai rogiti notarili di compravendita.

Ampia è la casistica di opere per cui è stata esclusa la riconducibilità alla categoria della manutenzione straordinaria, che la giurisprudenza ha delineato non solo «in positivo», ma proprio individuando una serie di interventi che non vi rientrano.

Si riportano di seguito taluni esempi di interventi che sono stati ritenuti estranei alla categoria della manutenzione straordinaria, avvertendo il lettore che le fattispecie che si elencheranno sono state individuate dalla giurisprudenza facendo riferimento alla formulazione dell'art. 3, co. 1, T.U. anteriore alle modifiche apportate dal d.l. n. 133/2014, per cui si dovrà caso per caso valutarne l'attualità: le opere che comportino un incremento di volumetria o di superficie o la creazione di un nuovo organismo edilizio; gli interventi che provochino l'alterazione degli element... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...della costruzione; la demolizione e ricostruzione di un edificio, anche con volumetria inferiore; la chiusura di un piano piloty (ossia lo spazio a livello del suolo su cui insiste un edificio costruito su piloni) o di un porticato o di un terrazzo; la realizzazione di una scala interna di collegamento tra piano terra, primo piano e sottotetto e il rifacimento di solai e della pavimentazione funzionale alla creazione di una nuova unità abitativa all'interno di una vecchia cascina; gli interventi che comportino una modifica del prospetto del fabbricato, come l'apertura di balconi, porte e finestre, o la loro modifica o l'ampliamento di un vano finestra; la ricostruzione del tetto con diversa pendenza; la sopraelevazione, anche se di modeste dimensioni e destinata a servizi igienico-sanitari e tecnologici; l'elevazione del solaio di copertura di un ripostiglio; la sostituzione di un tetto a spiovente con una terrazza e di una copertura a lastrico solare con un tetto a falde; la modifica della conformazione di un tetto, originariamente a falde inclinate e trasformato con la creazione di una soletta piana e la sopraelevazione della quota di gronda; la realizzazione di una tettoia a copertura di un terrazzo o comunque suscettibile di autonoma autorizzazione, di più unit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...itative, di un gazebo di legno, di un pergolato con struttura solida e robusta, di una piscina, di una veranda, di una rampa d'accesso, di muri di campagna con cui si rinchiude il proprio posto auto, di un muro di recinzione di notevoli dimensioni, di un muro di contenimento, di una strada o di una pista, di una scala esterna di accesso al lastrico solare, di una mansarda, di un porticato, di un sottotetto, di un ripostiglio mediante la tamponatura di un vano scala, di una vasca per lo stoccaggio di inerti, di un nastro trasportatore e di una vasca per il lavaggio degli automezzi, di un locale destinato a centrale elettrica a servizio di un albergo, di un volume interrato, di un abbaino o di un lucernario sul solaio, di una struttura costituita da una tettoia con chiusura su più lati realizzata con pilastri e strutture di sostegno in acciaio e copertura in lamierati a sandwich e avente una funzione servente rispetto ad un autolavaggio, di una concimaia; l'inserimento di nuovi impianti; l'installazione all'interno di un albergo di posti cottura perché comporta di fatto un mutamento di destinazione d'uso da albergo a residence; lo spianamento e la rullatura di un terreno con lo spargimento di ghiaia e correzione della pendenza dello stesso e, più, in generale ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...azione di un'area allo stato naturale; la sostituzione di una preesistente tenda parasole con un porticato; la sostituzione di una rete metallica con un muro di recinzione; l'abbattimento di una copertura in legno, rivestita di coppi, e la sua sostituzione con una copertura piana a terrazzo in laterocemento; la demolizione e il ripristino dei muri perimetrali; la ricostruzione su ruderi; la sostituzione di un tetto in eternit con una copertura in teloni ignifughi poggianti su montanti e capriate in acciaio e ampliamento della superficie coperta; la tamponatura di parte di un parapetto precedentemente realizzato in pannelli di calcestruzzo prefabbricati non pieni; lo sbancamento di un terreno, l'arretramento del muro di contenimento e la pavimentazione di un cortile; la modifica delle tramezzature interne che si accompagni alla chiusura di un balcone funzionale alla destinazione in parte a ripostiglio ed in parte ad ampliamento del servizio igienico; la copertura di un chiostro circondato da tre mura perimetrali, con serranda esterna su strada pubblica, al fine di adibire l'area a garage; la trasformazione di un magazzino e di un deposito in superfici commerciali e la previsione, al primo piano, di uffici in luogo di locali residenziali; la modifica della conformazione di una ver... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...difica di una preesistente strada sterrata mediante innalzamento del piano e copertura del manto con massetto di cemento. Questi interventi, a seconda dei casi, saranno riconducibili o alla «ristrutturazione pesante» o alla «nuova costruzione» e quindi saranno assentibili soltanto con permesso di costruire.

Concludendo, la manutenzione straordinaria rientrante nella categoria dell'attività edilizia libera è quella che consiste nell'apertura di porte interne, nello spostamento delle pareti interne, nella creazione o nell'integrazione dei servizi igienico-sanitari e nella realizzazione quelli tecnologici, senza incidere sulle parti strutturali dell'edificio. Ove si vada invece ad incidere su queste ultime, sarà necessaria la s.c.i.a..

In merito al frazionamento e all'accorpamento delle unità immobiliari, è possibile tracciare il seguente schema:

a) se l'intervento non incide sulle parti strutturali dell'edificio e ne mantiene inalterata la volumetria complessiva e l'originaria destinazione d'uso: comunicazione di attività edilizia libera;

b) se l'intervento incide sulle parti strutturali dell'edificio, ma ne mantiene inalterata la volumetria complessiva e l... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... destinazione d'uso: s.c.i.a.;

c) se l'intervento altera la volumetria complessiva dell'edificio o determina un mutamento di destinazione d'uso: non si è più nell'ambito della manutenzione straordinaria, per cui molto probabilmente sarà necessario il permesso di costruire, a prescindere dal fatto che le opere incidano o meno su parti strutturali dell'edificio, perché quest'ultima circostanza rileva soltanto se il frazionamento o l'accorpamento di unità immobiliari è inquadrabile nell'ambito della manutenzione straordinaria, e per capire se è sufficiente una comunicazione di attività edilizia libera o piuttosto se è necessario presentare una s.c.i.a..



 
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