Le principali società italiane per il trasporto e la distribuzione del gas naturale (che gestiscono circa 40.000 km di linee di metanodotti nella penisola), prima della realizzazione dei propri metanodotti, legittimano la costituzione di servitù di metanodotto sulle aree necessarie in via bonaria (mediante atto notarile) o per imposizione coattiva (attraverso un decreto amministrativo dell’Autorità Asservente).
Stando al contenuto degli accordi bonari e dei decreti di asservimento emessi dalle competenti Autorità (Comuni, Regioni, Ministeri, a seconda dei casi), l’asservimento dei terreni comporta una serie di condizioni che risultano determinanti ai fini della definizione dell’indennità di servitù e dei relativi danni. Le principali sono[1]:
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_OMISSIS_ ...quo;installazione di apparecchi di sfiato e cartelli segnalatori, nonché di eventuali opere sussidiarie necessarie ai fini della sicurezza;
3. l’eventuale costruzione di manufatti accessori fuori terra, con il relativo accesso pedonale e carrabile;
4. l’obbligo di non costruire opere di qualsiasi genere, come pure fognature e canalizzazioni chiuse, sulla parte dei fondi di proprietà servente, a una determinata distanza dall’asse della tubazione (di volta in volta determinata in funzione della pressione di progetto del metanodotto), nonché di mantenere la superficie asservita a terreno agrario, con la possibilità di eseguire sulla stessa le normali coltivazioni senza alterazione della profondità di posa della tubazione;
... _OMISSIS_ ...ercizio, le eventuali modifiche, rifacimenti, riparazioni, sostituzioni e recuperi;
6. la possibilità per la Società (fondo dominante) di occupare per tutto il tempo occorrente l’area necessaria all’esecuzione dei lavori;
7. il pagamento, da parte dei proprietari, dei tributi e degli altri oneri gravanti sui fondi;
8. il riconoscimento dei danni prodotti alle cose, alle piantagioni e ai frutti pendenti durante la realizzazione del metanodotto, quantificati tramite apposita stima e liquidati alla fine dei lavori nei casi di accordi bonari, o direttamente quantificati nel piano particellare allegato al Decreto nei casi di servitù coattiva;
9. il riconoscimento dei danni causati in occasione di eventua... _OMISSIS_ ...ente le Società di trasporto e dispacciamento del gas, pertanto, determinano l’indennità di servitù (e danni) sulla base della seguente formula, che, allo stesso modo, viene formalizzata anche nei Decreti di asservimento emessi dalle Autorità competenti:
I = V1 +V2 + DV0 + D [7]
V1: valore di mercato della fascia sovrastante la condotta, generalmente di larghezza arrotondata per eccesso ad un metro, al netto delle imposte;
V2: valore di mercato delle aree eventualmente occupate da manufatti e opere accessorie alla condotta, al netto delle imposte;
DV0: deprezzamento del valore di mercato dovuto all’inedificabilità nella fascia non edificabile, escludendo quella sovrastante la con... _OMISSIS_ ...ratica, all’indennità per il periodo di occupazione temporanea).
Appare evidente che le indennità vengono generalmente calcolate sulla base di criteri che, in larga misura, rispecchiano le indicazioni fornite da M. Michieli e G. B. Cipolotti.
Si precisa, inoltre quanto segue:
- abolizione della fascia non plantandi: le moderne tecnologie costruttive dei metanodotti impediscono alle radici degli alberi di danneggiare la tubazione. E del resto, le radici delle più comuni piante arboree coltivate non raggiungono generalmente la profondità di posa delle condutture, che è mediamente superiore a un metro. Non a caso, uno degli standard attualmente adottati nella progettazione dei metanodotti prevede, il più delle volte, il ri... _OMISSIS_ ...stino vegetazionale;
- non sussistenza della limitazione per transito finalizzato alla sorveglianza e alla manutenzione: le moderne tecnologie applicate ai gasdotti prevedono l’utilizzo di dispositivi, noti come "pig", per eseguire diverse operazioni di manutenzione direttamente all’interno delle condotte, compresa l’ispezione.
- Queste attività sono accompagnate da perlustrazioni esterne, realizzate con sorvoli in elicottero o, se a piedi, sulla fascia sovrastante la condotta (normalmente entro la larghezza di un metro), oppure con automezzi dalla pubblica via o sulla viabilità poderale e interpoderale esistente, opportunamente asservita.
- Pertanto la previsione di M. Michieli e G. B. Cipolotti di una fascia di largh... _OMISSIS_ ...lla manutenzione avvenga molto raramente, le Società ritengono di poterlo esercitare entro la fascia sovrastante la condotta, della larghezza equiparata a un metro;
- entità del deprezzamento: le Società stimano il deprezzamento della fascia soggetta a vincolo di inedificabilità in una misura compresa tra il 10% e il 25% del valore venale del terreno, in funzione della sua destinazione urbanistica. Gli accertamenti in materia rivelano, nella maggior parte dei casi, l’applicazione di una percentuale del 10%. Quest'ultima, nella stragrande maggioranza dei casi, appare più che adeguata per i terreni agricoli, considerato che le limitazioni imposte dalla servitù sono di lieve entità e non causano alcuna permanente diminuzione della redditività complessiva del fondo;
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_OMISSIS_ ... di terreno asservita continua ad essere nella disponibilità del proprietario e ugualmente produttiva e funzionale. Anche nei casi di servitù coattiva, si rileva che i Decreti stabiliscono che le imposte restano a carico della proprietà.
Proposta di alcuni metodi estimativi per la determinazione dell’indennità di servitù
Per quanto riguarda la servitù di metanodotto, va ribadito che il quadro normativo non fornisce indicazioni precise su come debba essere determinata concretamente la relativa indennità. Questo porta a valutazioni estimative spesso contrastanti e ingiuste.
La prassi consolidata, in uso dalle principali Società di trasporto del gas fin dagli anni ’50, prevede che, al momento della proposta di accordo b... _OMISSIS_ ...operare in modo equo nei confronti dei proprietari dei fondi asserviti, proponendo una indennità “uniformata” durante la fase di trattativa per l’asservimento volontario.
Nelle procedure di asservimento coattivo, del resto, le Autorità Asserventi adottano di norma il medesimo approccio, determinando un’indennità provvisoria in linea con quella proposta nella fase bonaria dalle Società.
Qualora il proprietario del fondo asservito intenda richiedere la rideterminazione dell’indennità ai sensi dell’art. 21 T.U.E. e, successivamente, proporre opposizione alla stima ai sensi dell’art. 54 T.U.E., per motivi legati alla iniquità della indennità riconosciuta, i periti chiamati ad esprimersi saranno tenuti ad avvalersi di proce... _OMISSIS_ ...i può rilevare che:
- la percentuale di richieste di rideterminazione dell’indennità provvisoria ai sensi dell’art. 21 D.P.R. 327/2001 è mediamente pari al 5% del totale delle procedure coattive;
- la percentuale di opposizioni alla stima ai sensi dell’art. 54 D.P.R. 327/2001 è mediamente pari al 2% del totale delle procedure attivate ai sensi dell’art. 21 D.P.R. 327/2001.
Tali dati dimostrano che le indennità di asservimento proposte, sia in fase bonaria che coattiva, sono generalmente ritenute congrue dai proprietari.
Di seguito si propongono alcuni procedimenti, alternativi rispetto a quelli finora esaminati, che si ritengono ragionevoli, obiettivi e concretamente applicabili ai fini della determin... _OMISSIS_ ...tivo alla servitù di metanodotto si conclude senza l’intervento dell’Autorità amministrativa, con un’intesa tra il fondo dominante (soggetto beneficiario dell’asservimento) e il fondo servente (proprietario del terreno asservito), dietro il pagamento di un corrispettivo al proprietario di quest’ultimo.
Questo processo implica l’esistenza di un “mercato dei diritti di servitù”, dove l’indennità per la servitù di metanodotto corrisponde al prezzo che il proprietario del terreno accetta come compenso per l’incomodo derivante dalla servitù e per l’eventuale deprezzamento patrimoniale.
La percentuale di accordi bonari stipulati per la servitù di metanodotto è generalmente elevata e, molte volte,... _OMISSIS_ ...ne di un congruo prezzo.
A tal proposito si evidenzia che le principali Società di metanodotti dichiarano di stipulare accordi bonari per una percentuale pari, o superiore, all’80% del totale degli asservimenti su ciascuna linea di metanodotto che costruiscono.
Ciò premesso, in presenza di casi analoghi di servitù di metanodotto (per ubicazione, destinazione urbanistica, vincoli, ecc.), l’indennità di servitù può essere considerata esattamente pari al prezzo pagato per servitù simili, secondo la seguente formula:
I = p + D [8]
p: prezzo pagato dal beneficiario della servitù al proprietario del fondo servente nei casi di servitù di metanodotto simili a quella in esame, operati gli opportuni aggiustam... _OMISSIS_ ...ticipazioni colturali, alberature, impianti, manufatti, mancati redditi ecc.)
È, inoltre, previsto il risarcimento per eventuali danni successivi, derivanti da interventi straordinari sulla condotta.
È importante sottolineare che il “mercato” delle servitù non può considerarsi completamente libero, poiché il prezzo corrisposto per la servitù non deriva da un vero e proprio incontro tra domanda ed offerta, bensì scaturisce dalla accettazione, seppure libera e volontaria, da parte del proprietario del fondo servente, di una proposta economica sostanzialmente unilaterale, formulata dal beneficiario della servitù e unitariamente predeterminata in modo uniforme per tutti gli asserviti.
Deprezzame... _OMISSIS_ ...ere, posto che ne sia precluso il pieno godimento, e al valore di quelle strettamente limitrofe, vincolate in funzione delle prescrizioni della servitù e delle concrete limitazioni alla loro utilizzazione. L’indennità deve essere, in ogni caso, giustamente commisurata all’effettiva incidenza dei vincoli imposti e previsti dalla servitù.
Atteso che, in relazione alle servitù di metanodotto attuali:
· non sono previste differenziazioni dei vincoli all’interno della fascia asservita;
· non è determinata alcuna impraticabilità dei fondi agricoli in riferimento alla loro normale conduzione e ordinaria destinazione produttiva;
· le limitazioni a carico del fondo riguardano solo le pr... _OMISSIS_ ... gli operatori normalmente non è utilizzata[4] e, se anche la si volesse considerare funzionale all’accesso pedonale, essa risulterebbe ricadere all’interno della fascia già soggetta a vincolo non aedificandi;
si ritiene che l’indennità di servitù debba essere determinata mediante la stima di un’unica percentuale di deprezzamento del valore di mercato, da riferirsi esclusivamente alla fascia di terreno effettivamente asservita.
Tale percentuale di deprezzamento rappresenta, quindi, complessivamente l’insieme di tutti i vincoli imposti dalla servitù sul fondo servente, applicandosi uniformemente sull’interezza della fascia asservita, senza necessità di distinzioni interne o suddivisioni funzionali.
Di conseguen... _OMISSIS_ ...ivisioni interne della fascia asservita in “sotto-fasce” di vincolo, che non trovano riscontro nelle effettive prescrizioni della servitù, ma come, invece, finora suggerito dalla letteratura tecnica.
La percentuale di deprezzamento deve essere, del resto, opportunamente calibrata in base alla gravità e all’impatto delle limitazioni imposte dalla servitù.
Ad esempio, qualora le dimensioni complessive del fondo siano così ridotte da non consentire la costruzione di manufatti in altre porzioni dello stesso (sempre che l’edificabilità sia prevista dagli strumenti urbanistici) oppure se l’area sia specificamente destinata a colture protette in serre chiuse e amovibili, la cui funzionalità risulti incompatibile con la presenza de... _OMISSIS_ ...rattere più comune.
Nel caso in cui la servitù includa la realizzazione di manufatti o opere accessorie al metanodotto, al proprietario del fondo servente deve essere riconosciuto il valore pieno della superficie interessata, come avviene nel caso di un’espropriazione.
Dal momento che il proprietario del fondo servente mantiene la possibilità di utilizzare l’area asservita per finalità produttive e reddituali nel loro complesso, l’onere dei tributi fiscali rimane, invece, a suo carico. Di conseguenza, l’indennizzo deve essere calcolato al netto delle imposte.
La determinazione dell’indennità di servitù (e danni) sulla base del deprezzamento dell’area asservita può essere calcolata applicando la seguente formul... _OMISSIS_ ...lmente occupate da manufatti e opere accessorie e al netto delle imposte;
V1: valore di mercato delle aree eventualmente occupate da manufatti e opere accessorie alla condotta;
%d: deprezzamento che l’area asservita derivante dalle limitazioni imposte dalla servitù;
D: danni arrecati al fondo durante l'esecuzione della opera (frutti pendenti, anticipazioni colturali, alberature, impianti, manufatti, ecc.).
Il perito dovrà verificare se, nel testo della servitù, sia prevista la clausola che riconosca il ristoro per gli eventuali danni successivi causati da interventi straordinari sulla condotta. In caso contrario dovrà tenerne conto in fase di stima.
Questo procedimento di stima richiede, quind... _OMISSIS_ ...le condizioni concrete del bene oggetto di valutazione:
1. stima del valore di mercato del terreno: deve essere stimato il più probabile valore di mercato del fondo, basandosi sui prezzi correnti di beni fondi identici, simili o almeno comparabili a quello oggetto di servitù. Allo scopo di pervenire a un valore unitario realistico e motivato, per quest’analisi deve applicarsi preferenzialmente un procedimento sintetico comparativo, che porti al confronto diretto i recenti valori di compravendita di fondi comparabili e i parametri tecnico-economici comuni dei terreni considerati;
2. stima della percentuale unica di deprezzamento: la percentuale di deprezzamento deve essere determinata sulla base delle reali limitazioni imposte dalla servitù, com... _OMISSIS_ ...ucono l’importanza del ruolo del perito e l’accuratezza della sua attività.
Differen...