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Mutuo fondiario e credito cooperativo

CATEGORIA    CREDITO --> CREDITO COOPERATIVO

Il mutuo fondiario, secondo la normativa speciale che lo regola (ivi compreso il T.U.B. del 1993), non costituisce un mutuo di scopo, dal momento che non ne è elemento essenziale il patto di destinazione della somma mutuata a determinati fini, essendo piuttosto caratterizzato dalla concessione di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, cioè dalla funzione di "mobilizzare" la proprietà immobiliare attraverso la acquisizione immediata del suo valore di scambio (senza giungere alla alienazione del bene) a fronte di un impegno di restituzione di medio-lunga durata.

Con l'entrata in vigore del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, la disciplina dei procedimenti esecutivi basati sul credito fondiario si svolge secondo le regole ordinarie, previste dagli artt. 569 e ss. cod. proc. civ., ma, ai sensi dell'... _OMISSIS_ ...ecreto, l'aggiudicatario, nel termine stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita, deve provvedere al versamento diretto in favore del creditore fondiario della parte del prezzo corrispondente al complessivo credito da questo vantato. Tale versamento costituisce una assegnazione meramente provvisoria, e non esime il giudice dell'esecuzione dalla verifica sulla quantificazione finale del credito, o, in presenza di creditori intervenuti, dalla predisposizione del progetto di graduazione e di distribuzione in occasione del quale effettuare le necessarie verifiche sull'ammontare e sulla collocazione del credito del creditore procedente in concorso con gli intervenuti.

Con riguardo ad un mutuo fondiario assistito da garanzia ipotecaria, ove il debitore si avvalga della facoltà di estinzione anticipata attribuita al mutuatario ai sensi degli artt. 12 e 13 del testo unico n. 646 del 1905 e dell'art. 7 del d.P.R. n. 7 del 1976, siffatto pagamento ... _OMISSIS_ ...o di un diritto potestativo di cui il mutuante non può che subire gli effetti, per cui, al momento in cui la clausola diviene operativa, il debito originariamente dilazionato diventa scaduto e la garanzia ipotecaria è cancellata, con la conseguenza che, in caso di fallimento del debitore, il predetto pagamento non è colpito dall'inefficacia statuita dall'art. 65 legge fall., tenuto conto dei connotati di spiccata specialità assegnati alla disciplina del credito fondiario.

Nel sistema disciplinato dal D.Lgs. n. 385 del 1993, in cui qualsiasi ente bancario può esercitare operazioni di credito fondiario ed in cui la provvista non è più fornita attraverso il sistema delle cartelle, il contratto di mutuo fondiario si caratterizza unicamente quale finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38, comma 1, cit.). Deve dunque concludersi che, con l'entrata in vigore... _OMISSIS_ ...ttura del credito fondiario ha perso quelle peculiarità nelle quali risiedevano le ragioni della sua sottrazione al divieto di cui all'art. 1283 c.c..

Il potere dell'istituto di credito fondiario di iniziare o proseguire l'azione esecutiva nei confronti del debitore dichiarato fallito, configura un privilegio di carattere meramente processuale, il quale si sostanzia nella possibilità non solo di iniziare o proseguire la procedura esecutiva individuale, ma anche di conseguire l'assegnazione della somma ricavata dalla vendita forzata dei beni del debitore nei limiti del proprio credito, senza che sia configurabile l'obbligo dell'istituto procedente di rimettere immediatamente ed incondizionatamente la somma ricevuta dal curatore.

L'art. 38 del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d'Italia il potere di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un ... _OMISSIS_ ...del contratto concordato fra le parti, qual è l'oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell'ambito della previsione di cui all'art. 117 del medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all'istituto di vigilanza un potere "conformativo" o "tipizzatorio" del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario.

Il Testo unico bancario, nella parte riferentesi al credito fondiario, ha perseguito lo scopo di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ampliando la possibilità di far ricorso a finanziamenti potenzialmente idonei a assicurare il superamento di situazioni di crisi.

La ratio dell'attuale normativa sul credito fondiario per un verso tende a favorire il ric... _OMISSIS_ ...rio nell'interesse degli imprenditori e, dall'altro, si propone di meglio garantire e tenere indenni le banche che effettuano siffatte operazioni finanziarie con una serie di norme quali, ad esempio, quella sulla revocabilità in sede fallimentare delle ipoteche sottoposta ad un brevissimo termine di dieci giorni.

In tema di credito fondiario, il mancato pagamento di una rata di mutuo comporta, ai sensi dell'art. 14 del d.P.R. 21 gennaio 1976, n. 7, e dell'art. 16 della legge 6 giugno 1991, n. 175 - così come avviene ai sensi dell'art. 38 del r.d.l. 16 luglio 1905 n. 646 - l'obbligo di corrispondere gli interessi di mora sull'intera rata, inclusa la parte che rappresenta gli interessi di ammortamento.

In materia di mutuo fondiario disciplinato, ratione temporis, dal D.P.R. n. 7 del 1976, spetta al giudice di merito accertare se, mediante la notificazione di atto di precetto al mutuatario inadempiente, la banca abbia manifes... _OMISSIS_ ...rave; di avvalersi della clausola risolutiva espressa dall'art. 15 del citato D.P.R., dichiarando espressamente di voler risolvere il contratto di mutuo, ovvero, per fatti concludenti, intimando l'immediato pagamento di ogni residua somma ad essa spettante. Di talché per il solo fatto dell'intimazione del precetto e senza addurre e specificare adeguatamente le ulteriori ragioni di risoluzione anticipata del contratto, il debitore non può pretendere la cessazione di operatività dello speciale anatocismo legale previsto in materia e riferito al tasso convenzionale e non a quello legale.

Il frazionamento del mutuo ha carattere vincolato e riguarda soltanto il mutuante ed il soggetto che lo ha chiesto. L'ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il terzo si è accollato e non una quota corrispondente al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità ... _OMISSIS_ ...dall'ipoteca; pertanto, rientra nel rischio accettato dalla banca, nell'erogare il mutuo senza procedere al frazionamento, la possibilità che una parte dell'importo mutuato non sia più assistito da una garanzia ipotecaria ed è, invece, da escludere che la garanzia possa trasferirsi sulle altre unità immobiliari in misura superiore alla quota di mutuo accollata dagli altri acquirenti.

Poichè la concessione del mutuo fondiario non esclude il caso in cui la garanzia sia prestata da un terzo ed è quindi compatibile con la figura del terzo datore di ipoteca, peraltro espressamente prevista dalla normativa di cui al D.P.R. n. 7 del 1976, il cui art. 3 nel disciplinare il mutuo fondiario fa riferimento sia al mutuatario che l'eventuale datore di ipoteca, il R.D. n. 646 del 1905, art. 20 deve essere ritenuto applicabile anche nei confronti del terzo datore di ipoteca ove l'azione esecutiva dell'istituto di credito fon... _OMISSIS_ ...tto giusto l'immobile che garantiva con l'ipoteca il credito derivante dal contratto di mutuo fondiario e ne ha determinato la concessione.

L'acquirente di un immobile, ipotecato a garanzia della restituzione di un credito fondiario, se vuole avere la possibilità di partecipare ad eventuali futuri giudizi di esecuzione forzata sull'immobile, ha l'onere, ai sensi dell'art. 20 del r.d. 16 luglio 1905 n. 646, di notificare il suo acquisto alla banca mutuante; in difetto, sarà a lui opponibile l'aggiudicazione dell'immobile disposta all'esito della procedura esecutiva iniziata o coltivata dalla banca mutuante nei confronti dell'originario debitore, anche se l'avente di causa di questi non vi abbia partecipato.

In mancanza della notificazione al creditore fondiario del titolo di subingresso sono inopponibili agli aggiudicatari gli atti di disposizione del bene immobile pignorato trascritti anteriormente al pignoramento, ma succ... _OMISSIS_ ...izione di ipoteca regolata dalla disciplina del credito fondiario anteriore al D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 285, anche se il creditore fondiario agisca a tutela del suo credito mediante mero intervento in una procedura espropriativa sui detti beni iniziata in base a crediti non fondiari.

Va ritenuto ammissibile il ricorso al mutuo fondiario per il ripianamento di debiti pregressi, e dunque il relativo contratto non è affetto da nullità, dal momento che per giurisprudenza costante il mutuo fondiario non è mutuo di scopo.

Secondo la disciplina di cui agli artt. 38 ss d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, il mutuo fondiario non è mutuo di scopo, poiché di esso non è elemento essenziale la destinazione della somma mutuata a determinate finalità; non può, pertanto, essere negata tale qualificazione, sul rilievo della previsione contrattuale che nega la destinazione della somma mutuata all'acq... _OMISSIS_ ......

...continua.

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