EDILIZIA URBANISTICA CASA

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I limiti di impugnazione degli indici di edificabilità illegittimi

qualora il pianificatore adotti prescrizioni illegittime che vadano a ledere specifici soggetti - ipotesi per vero assolutamente eccezionale - il termine per costoro non decorre prima della piena conoscenza della specifica previsione che si assume invalida

Indici di edificabilità e varianti urbanistiche

gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi[3]. Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale[4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione[5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata[6].

Comuni totalmente privi di strumento urbanistico generale: gli standard generali

è opportuno soffermarsi sull’ipotesi della lacuna normativa, che si può presentare in due forme: da un lato, infatti, essa ricorre laddove il territorio comunale sia totalmente sprovvisto di strumenti di pianificazione , ma dall’altro va analizzata anche l’ipotesi in cui, pur essendoci uno strumento urbanistico generale, questo non trovi applicazione in una parte del territorio comunale .

Comuni parzialmente privi di strumento urbanistico generale: le zone bianche

Le origini storiche del fenomeno risalgono al panorama anteriore alla legge ponte, allorché i piani regolatori tendevano a disinteressarsi delle aree extraurbane, che venivano definite zone bianche proprio perché prive di colorazione negli allegati cartografici

Gli indici di edificabilità espressi in termini puramente areali

appare opportuno dar conto della recente prassi, adottata da diversi pianificatori e talvolta anche dal legislatore , di esprimere gli indici di edificabilità in termini puramente areali (mq/mq) mediante il rapporto tra la superficie di calpestio e superficie fondiaria.

Analisi reale: lo scomputo della volumetria preesistente

La volumetria della quale si è discorso fino a qui, ottenuta essenzialmente moltiplicando l’indice di edificabilità per la superficie edificabile, è la volumetria assentibile in astratto su un dato fondo. Per passare dalla volumetria astratta a quella concreta occorre compiere un passo ulteriore, consistente nella detrazione della volumetria già utilizzata in occasione degli interventi edilizi pregressi.

Il metodo di calcolo volumetrico

In materia di densità edilizia il legislatore gode di una discrezionalità politica in senso tecnico, potendo determinare i limiti inderogabili nel modo che ritiene più appropriato e potendo altresì funzionalizzare gli indici di edificabilità ad esigenze extra-urbanistiche. Nelle sue scelte, però, è opportuno che il legislatore tenga a mente l’esatto funzionamento del calcolo volumetrico, perché solo in questo modo potrà avere contezza del modo in cui gli indici di edificabilità incidono

Dalla densità edilizia agli indici di edificabilità

i due termini hanno significati pressoché sovrapponibili. Per densità si intende infatti, in via generale, «il rapporto tra una data grandezza [...] e l’estensione su cui essa si distribuisce» . Analogamente, per indice si intende, in linea di massima, il «rapporto, talora espresso percentualmente, fra i valori numerici di due grandezze» .

Definizione algebrica degli indici di edificabilità ed equazione della densità edilizia

Dal punto di vista algebrico non è difficile rappresentare l’indice in una formula matematica. Data infatti la volumetria complessivamente assentibile su di un’area edificabile (V) e data la superficie della stessa (S), si è detto che l’indice di edificabilità (Ie) è pari al rapporto tra queste due grandezze. Ciò è sufficiente per scrivere la formula matematica dell’indice di edificabilità.

Indice territoriale e indice fondiario

L’indice di edificabilità riferito al lotto è detto indice fondiario, mentre quello riferito all’intera zona è detto indice territoriale. Si tratta di contrapposizione classica , che appare recepita anche dal legislatore statale , da quello regionale e dalla giurisprudenza . In dottrina, per vero, si ritrova anche espressa con terminologia differente, ma quasi sempre ancorata comunque alla contrapposizione tra fondo e territorio .

Il concetto di lotto edificabile

Per comprendere esattamente il valore dell’indice fondiario occorre soffermarsi sul concetto di lotto, la cui superficie deve essere messa in relazione con l’indice fondiario per risolvere il problema fondamentale della densità edilizia.

L’asservimento unilaterale

Per asservimento - o meglio asservimento unilaterale - si intende la facoltà concessa al privato di considerare unitariamente tutti i propri appezzamenti di terreno, purché contigui e ubicati in un’unica z.t.o., ai fini del calcolo della volumetria assentibile su uno di essi .

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