EDILIZIA URBANISTICA CASA

Con riguardo ai corsi d’acqua trattasi di un vincolo di inedificabilità assoluta, con la previsione della competenza delle Regioni circa il compito di disciplinare gli interventi di trasformazione e di gestione del suolo e del soprassuolo previsti nella fascia di rispetto dei corsi d’acqua e il divieto di c.d. tombatura degli stessi che non sia imposta da ragioni di tutela della pubblica incolumità e dalla realizzazione di impianti di smaltimento dei rifiuti.

Il settore in cui la contestazione all’attuale sistema di ricognizione legale ha assunto i toni più accesi e persistenti nel tempo, è sicuramente quello dei vincoli conformativi apposti dagli strumenti urbanistici, ed ha riguardato in particolare le zone F, nelle quali l'art. 2 d.m. 1444/1968 ha ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione, inserendovi quale zona omogenea autonoma “le parti del territorio destinate ad attrezzature pubbliche di interesse generale”.

Il contrasto di decisioni giurisprudenziali persiste tuttora sulle opere di viabilità, ed in particolar modo sulle strade, per le quali numerosi TAR e molti autori continuano a sostenere che i relativi vincoli di piano rientrano comunque fra quelli preordinati all’espropriazione.

L’art. 5 bis della L. 359/1992 è ricordato dalla dottrina soprattutto per l’introduzione del sistema binario di ricognizione legale dei suoli, fondato sulla zonizzazione (o azzonamento) dell’intero territorio comunale da parte degli strumenti urbanistici; che perciò nega rilevanza autonoma alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale.

Per "abuso edilizio" si intende generalmente un illecito che, a seconda dei casi, può assumere rilevanza penale o amministrativa, posto in essere da chi realizza un'opera edilizia in assenza delle prescritte autorizzazioni o su suolo non edificabile. Gli abusi paesaggistici sorgono ogniqualvolta vi sia una violazione del c.d. Codice del paesaggio.

Nel diritto amministrativo la sanatoria è un istituto con il quale la Pubblica Amministrazione sana l'illegittimità di un atto amministrativo mancante dei requisiti essenziali che avrebbe dovuto avere. In altre parole, tali requisiti si inseriscono successivamente e - di regola - si tratta dell'emanazione dell'atto omesso, come un'autorizzazione o un'approvazione.

L'art. 31 della L. 47/1985 esplica quali sono le opere con essa condonabili: si tratta delle opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 ed eseguite senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse; in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza

La legge n. 724/1994 "proroga" le disposizioni già stabilite dalla legge n. 47/1985. L'art. 39 della legge sul secondo condono afferma che le disposizioni di cui ai capi IV e V della l. 47/1985 si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Rispetto ai precedenti, il terzo condono risulta per alcuni profili più ristretto, dal momento che, relativamente alle nuove costruzioni residenziali, pone un limite complessivo di 3.000 metri cubi ai volumi sanabili, e definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili, introducendo altresì alcuni nuovi limiti all'applicabilità del condono stesso, in aggiunta a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985.

L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, a differenza del condono, è una disciplina di sanatoria "ordinaria" degli abusi edilizi; esso è un procedimento amministrativo a natura vincolata, in cui la Pubblica Amministrazione è priva di qualsivoglia discrezionalità. Ne deriva che essa dovrà limitarsi a verificare che siano rispettati i requisiti della norma per accogliere o denegare l'istanza del proprietario dell'area abusiva ovvero del responsabile dell'abuso.

Una volta accertata l’illeceità dell’opera per l’assenza del permesso di costruire, ne deve essere disposta la demolizione indipendentemente dalla verifica della loro eventuale conformità allo strumento urbanistico e della loro sempre eventuale sanabilità.

La difformità totale dal titolo edilizio si verifica allorché si realizzi un “aliud pro alio” rispetto alla costruzione progettata e cioè qualora siano ravvisabili opere non rientranti tra quelle consentite, che abbiano una loro autonomia e novità oltre che sul piano costruttivo anche su quello della valutazione economico-sociale.