EDILIZIA URBANISTICA CASA

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Effetti dell'asservimento urbanistico

L’effetto positivo per il privato è l’aumento della volumetria assentibile sul proprio fondo. Ed invero, l’asservimento permette normalmente di edificare un immobile di volumetria superiore rispetto a quella che potrebbe sviluppare un terreno isolatamente considerato. L’effetto negativo per il privato è invece la sterilizzazione della superficie asservita, che dà luogo a tematiche delicatissime e particolarmente frequenti nella prassi.

Storia normativa della densità edilizia

L’esigenza di regolare la densità degli edifici non è coeva all’ordinamento urbanistico italiano. Nella versione originaria della legge 1150/1942, infatti, l’istituto non era oggetto di alcuna esplicita regolamentazione. Di conseguenza, la disciplina della densità edilizia era rimessa all’autonomia dei vari pianificatori .

Il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444: profili generali e campo di applicazione

Il decreto ha indiscutibilmente natura regolamentare . Più precisamente, si tratta di un regolamento attuativo-integrativo di matrice interministeriale , come richiesto dalla legge ponte, che parla di «decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per l’interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici» .

Zonizzazione ed indici di edificabilità

Cominciando dalle zone identificate sulla base di criteri funzionali vengono anzitutto in rilievo le zone D, che comprendono principalmente le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, ma anche le parti destinate ad altri insediamenti produttivi assimilabili a quelli industriali cioè agli impianti produttivi in senso economico.

Interventi di risanamento conservativo nei centri storici (zone A)

Gli indici di edificabilità della zona A sono piuttosto articolati e risentono del problema di regolamentare le situazioni esistenti , trattandosi - come detto - di aree necessariamente - e spesso anche totalmente - edificate. Sul punto è necessario distinguere in base al tipo di intervento da realizzare: da un lato si pongono infatti le «operazioni di risanamento conservativo» e dall’altro le «nuove costruzioni» .

Interventi di nuova costruzione nei centri storici

La possibilità di realizzare nuove costruzioni nelle zone A è contemplata dal d.m. 1444/1968 in via di mera eventualità , perché è ben possibile che i centri storici siano sottratti a queste impattanti operazioni edilizie, in modo da preservarne il fondamentale valore storico, artistico o ambientale.

Interventi e indici nelle zone di completamento

Se la zona è già edificata, ma non presenta le caratteristiche di centro storico come sopra definite, si tratterà di zona B. A questo proposito, però, il Ministro dei lavori pubblici ha giustamente avvertito l’esigenza di chiarire cosa si debba intendere per zona edificata.

Gli indici di edificabilità nelle zone di espansione (zone C)

In primo luogo, tali zone devono essere «destinate a nuovi complessi insediativi» cioè deve trattarsi di parti del territorio comunale nelle quali il pianificatore intende aumentare la densità edilizia rispetto alla situazione esistente .

La densità edilizia nella legislazione regionale

poco dopo l’entrata in vigore della legge ponte e l’adozione del d.m. 1444/1968 sono state finalmente istituite le Regioni ordinarie e ad esse sono state devolute le funzioni legislative in materia urbanistica, coerentemente con il testo originario dell’art. 117 Cost. e con quello entrato in vigore nel 2001.Le Regioni ordinarie, quelle a statuto speciale e le Province autonome hanno fatto uso costante di questa potestà legislativa, dotandosi sempre di una legge urbanistica propria.

Gli indici di edificabilità nello strumento urbanistico generale

Questa delicata operazione si conclude con l’attribuzione di un valore numerico preciso agli indici di edificabilità, che deve essere compreso negli intervalli concessi dal legislatore nazionale e da quello regionale.

I limiti di impugnazione degli indici di edificabilità illegittimi

qualora il pianificatore adotti prescrizioni illegittime che vadano a ledere specifici soggetti - ipotesi per vero assolutamente eccezionale - il termine per costoro non decorre prima della piena conoscenza della specifica previsione che si assume invalida

Indici di edificabilità e varianti urbanistiche

gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi[3]. Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale[4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione[5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata[6].

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