EDILIZIA URBANISTICA CASA

La destinazione agricola contemplata dal regime urbanistico generale può essere volta a sottrarre parti del territorio comunale a nuove edificazioni, ovvero a garantire ai cittadini l’equilibrio delle condizioni di vivibilità, assicurando loro quella quota di valori naturalistici e ambientali necessaria a compensare gli effetti dell’espansione urbana.

Alla scadenza del piano di lottizzazione sopravvivono, esclusivamente, la destinazione di zona, la destinazione ad uso pubblico di un bene privato, gli allineamenti, le prescrizioni di ordine generale e quant’altro attenga all’armonico assetto del territorio, trattandosi di misure che devono rimanere inalterate fino all’intervento di una nuova pianificazione.

La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la cessione della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

Per l'identificazione della nozione di “volume tecnico”, assumono valore tre ordini di parametri, il primo, positivo, di tipo funzionale, relativo al rapporto di strumentalità necessaria del manufatto con l'utilizzo della costruzione alla quale si connette; il secondo ed il terzo, negativi, ricollegati da un lato all'impossibilità di soluzioni progettuali diverse, e dall'altro lato ad un rapporto di necessaria proporzionalità tra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti.

Le qualificazioni giuridiche rilevanti sotto il profilo urbanistico ed edilizio non sono automaticamente trasferibili quando si tratti di qualificare le opere sotto il profilo paesaggistico. La regola che in materia urbanistica porta ad escludere i “volumi tecnici” dal calcolo della volumetria edificabile, trova fondamento nel bilanciamento rinvenuto tra i vari e confliggenti interessi connessi all’uso del territorio.

Il diritto di edificare può essere esercitato solo nei limiti della volumetria massima assentibile, perché qualsiasi costruzione, anche se abusiva, impegna la superficie necessaria secondo la normativa vigente al momento del condono in base allo specifico indice di fabbricabilità di zona, non rilevando il fatto che insista o meno su parte del lotto catastalmente diviso.

Per determinare l’effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico, occorre aver riguardo alla sua connotazione geneticamente unitaria ed al suo asservimento a precedenti costruzioni; cosicché la verifica di fabbricabilità della porzione di fondo rimasta inedificata e la quantificazione della cubatura su di essa utilizzabile deve incentrarsi sulla potenzialità edificatoria diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area.

L'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro, finalizzato a lucrare maggiore capacità edificatoria, è consentito solo con riferimento ad aree omogenee, oltre che contigue, ossia collocate in rapporto di effettiva e significativa vicinanza, ossia con riferimento ad aree aventi la medesima destinazione urbanistica.

L’altezza massima prevista dal P.R.G. costituisce un vincolo generale che conforma la successiva attività amministrativa di rilascio dei singoli provvedimenti abilitativi, non una generica licenza ai privati di costruire liberamente sino all’altezza suddetta.

Poiché la dottrina urbanistica distingue tra l'indice di fabbricabilità propriamente detto o indice di fabbricabilità fondiario e l'indice di fabbricabilità territoriale, dove la superficie di riferimento non è il lotto edificabile, ma un intero comparto da urbanizzare e comprensivo quindi anche della superficie che verrebbe occupata da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade per superficie territoriale, occorre per valutare il fondo fare riferimento al lotto edificabile espropriato.

Si distingue tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, che definendone il volume massimo edificabile, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

La nozione di volume tecnico, escluso dal calcolo della volumetria, presuppone un rapporto di strumentalità oggettiva del volume realizzato con l'utilizzo dell'immobile principale. Tale rapporto non deve risultare dalla destinazione soggettivamente conferita dal progettista o dal proprietario del bene e deve essere sempre facilmente rilevabile il rapporto di proporzionalità tra questi volumi e le esigenze effettivamente presenti.