VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA
L’individuazione degli indici di edificabilità, intesa come calcolo della volumetria di ciascun intervento assentibile, dipende dalle caratteristiche della zona sulla quale insiste la superficie da considerare. Per le zone già urbanizzate, la superficie che viene in rilievo è quella del “lotto” e l’indice di edificabilità è denominato “fondiario”; per le altre, invece, si ha riguardo all’intera zona territoriale omogenea, per cui si parla di indice "territoriale".
L’indice fondiario, diversamente da quello territoriale, ha finalità principalmente urbanistico-architettoniche, in quanto incidendo su aree più amp...
_OMISSIS_ ...a dimensione dei fabbricati ed aumenteranno gli spazi liberi.
Nel caso di trasformazione, mediante ristrutturazione urbanistica, della destinazione d’uso degli edifici realizzandi, da produttiva/commerciale a residenziale, viene in rilievo un’ipotesi di nuova costruzione. In tali frangenti appare ragionevole applicare l’indice fondiario stabilito per quella zona, non tenendo conto del recupero di un volume riferito alla destinazione preesistente e ormai dismessa, attesa anche la diversa incidenza che ciò determinerebbe sulla dotazione degli standard di zona, andando a provocare un indebito aumento del carico urbanistico. Ciò sulla base del corretto presupposto per cui l’utilizzo di una volumetria precedentemente assentita postula che non vi sia stata ...
_OMISSIS_ ...vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando lo ius aedificandi era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massimo consentito su di essa. Ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.
La superficie fondiaria è identificabile nella superficie del lotto edificabile al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Non si può sostenere...
_OMISSIS_ ...nate ad opere di urbanizzazione siano individuate dal piano urbanistico generale.
Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ipotesi, per la valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zona dovuto alla densità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.
In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell’ambito di una più ...
_OMISSIS_ ...ante de qua.
Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche pertinenze e volumi aventi finalità igienico-sanitaria.
Lo strumento urbanistico comunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.
L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo ovviamente il ri...
_OMISSIS_ ...dards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l’indice di fabbricabilità fondiaria non all’intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l’insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento urbanistico generale.
Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va computata tenendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti della più varia natura ma idonei, in ogni caso, ...
_OMISSIS_ ...ia (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione.
In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l’indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all’intero lotto, ma alla parte di questo ottenuta dopo aver detratto dall’intero la parte da destinare a standards.
Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di cui al DM 144468 ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la costruzione ed aventi la medesima destinazione urbanistica.
V...
_OMISSIS_ ...inati fondiari, non incidono sulla capacità di un singolo fondo di sostenere più o meno volumetria edificabile, quanto piuttosto regolano (mediamente) quella di una più vasta area di sostenere una maggiore o minore “densità territoriale”, fattore, questo, da non confondere con la possibilità di edificare una minore o maggiore volumetria su un determinato lotto.
In assenza di pianificazione attuativa, ovvero di alternativa analisi di contesto, gli indici edificatori da rispettare non possono che essere quelli territoriali.
Si sottolinea la distinzione tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è ...
_OMISSIS_ ...volume massimo edificabile sulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.
L'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune, in difetto di un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, facendo riferimento all’indice di fabbricabilità territoriale, commisurato alle dimensioni e caratteristiche della maglia valutata “al lordo” di quelle sue parti che, mediante gli strumenti urbanistici di secondo grado, sarebbero state in effetti escluse dalla edificazione.
In Lombardia il Comune non può prevedere limiti di edificabilità superiori a quelli contenuti nell...
_OMISSIS_ ...rmare la densità territoriale omogenea di zona ed il carico di edificazione che può gravare sulla stessa zona.
La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta esistenza di costruzioni, a prescindere dal fatto che per esse sussista o meno il titolo edilizio.
Qualsiasi costruzione, anche se eretta senza il prescritto titolo abilitativo, concorre al computo complessivo della densità territoriale.
VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> FRAZIONAMENTO
L’...
_OMISSIS_ ...ppartenente a un unico proprietario o comunque dall’alienazione di una sua parte, e, in tal caso, se il relativo potenziale edificatorio, da determinare in base all’indice di densità edilizia vigente al momento del rilascio del nuovo titolo edilizio, sia stato o meno sfruttato, in tutto o in parte, da un’esistente costruzione insistente sul lotto originario medesimo. Ciò non significa però che l’Amministrazione debba tenere conto indistintamente di tutti gli edifici già esistenti nella zona in cui s’inscrive il lotto interessato dal progettato intervento, bensì unicamente di quelli rispetto ai quali, indipendentemente da frazionamenti e alienazioni nel frattempo eventualmente intervenuti, sussista o sia sussistito nel passato un vincolo pertinenziale a ...
_OMISSIS_ ...ialità edificatoria anche delle particelle successivamente “staccate”. Del resto, se così non fosse sarebbe agevole aggirare la normativa sugli indici di edificabilità, volta proprio a limitare la potenzialità edificatoria delle aree: sarebbe sufficiente costruire su una parte marginale di ogni area, e poi procedere al frazionamento della stessa e chiedere una nuova concessione per edificare sulla porzione rimasta libera dall’ingombro volumetrico realizzato dalla costruzione, e poi procedere ad ulteriori frazionamenti in modo da edificare ogni volta sui relitti di area via via rimasti sgombri
La costruzione eseguita su un lotto di terreno, in origine appartenente ad un unico proprietario, il quale abbia poi frazionato il lotto dividendolo in varie pa...
_OMISSIS_ ...la unitarietà del lotto originario che ha saturato l’indice di copertura, appare del tutto irrilevante la presenza di un muro che separa il giardino dalla restante parte del terreno su cui insiste il fabbricato già esistente, né eventuali contrasti tra i certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal comune possono mutare la consistenza della originaria particella, evincibile dal frazionamento e dall’atto di divisione, su cui il predetto indice è stato calcolato.
Laddove non sia realizzata tutta la volumetria disponibile sul lotto edificabile, la quota di volumetria realizzabile sui fondi risultanti dal frazionamento di quello originario, in mancanza di atti di asservimento, è proporzionale al rapporto fra la superficie di detto lotto e quella del fondo o...
_OMISSIS_ ...é, qualora siano già state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito.
Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia già stato oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residua, o la superficie coperta residua, va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell’indice venga alterato con l’ipersaturazione di alcune superfici al fine di creare artificiosamente disponibilità nel residuo.
A...
_OMISSIS_ ...a di proprietà.
Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile non rileva la circostanza che l'unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l'esistenza di più manufatti sul fondo dell'originario unico proprietario.
Lotto urbanistico e lotto catastale esprimono concetti diversi, essendo il primo imperniato sulla fruibilità urbanistica del suolo, e pertanto, sulla omogeneità della destinazione urbanistica del terreno, che ben può essere composto da una pluralità di numeri di mappale o particelle catastali. Il lotto edificabile integra dunque uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale, ben potendo il lotto edificabile essere formato da appezzamenti di terreno appartenenti a diversi proprietari,...
_OMISSIS_ ...ofilo urbanistico, la ripartizione di un lotto unitario in più particelle catastali, di modo che, ai fini del rilascio di un titolo edilizio per la costruzione di nuovi volumi, è necessario considerare nel computo degli indici di fabbricazione anche i manufatti già esistenti sull'intera area di proprietà, pur se ricadenti in particelle catastali distinte da quella oggetto di intervento.
VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> OPPONIBILITÀ
L’utilizzo della volumetria di un fondo a favore di altro contiguo appartenente allo stesso proprietario e costituente con il primo un unitario lotto urbanistico opera oggettivamente: non rilevano, dunque, le diverse risultanze del certificato di destinazione urbanistica.
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_OMISSIS_ ...o di cubatura fra le parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato che, a seguito della rinuncia all’utilizzazione della volumetria manifestata al comune dal cedente in adesione al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato a favore di quest’ultimo dall’ente pubblico.
L'inedificabilità dell'area asservita o accorpata ovvero la sua avvenuta utilizzazione a fini edificatori, costituisce una qualità obiettiva del fondo, come tale opponibile ai terzi acquirenti, e produce l'effetto di impedirne l'ulteriore edificazione oltre i limiti consentiti, a nulla rilevando che la proprietà dell'area sia stata trasferita ad altri, che l'edificazione sia direttamente ascrivibi...
_OMISSIS_ ... densità territoriale, di fabbricabilità territoriale e di fondiaria) del piano urbanistico sopravvenuto, che conformano il diritto di edificare, si rivelerebbero vani e privi di significato, in quanto le aree sulle quali sono stati operati frazionamenti verrebbero ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita alla stregua delle sopravvenute previsioni, in relazione a tutta la loro estensione considerata dal nuovo piano, con la conseguenza di pregiudicare la stessa finalità della strumentazione, di permettere un ordinato sviluppo del territorio.
Data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall’asservimento, i quali condizionano l’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni gi...
_OMISSIS_ ...nto, perché è la struttura stessa dell’istituto che impone una specifica pubblicità di simili vincoli.
Gli effetti derivanti dalla conformazione urbanistica (poiché i criteri legali di computo della volumetria, integrano una qualità oggettiva del terreno) hanno carattere definitivo ed irrevocabile ed evidenziano la già avvenuta utilizzazione delle potenzialità edificatorie dell'area asservita, con permanente dovere di tener conto di tale computo da parte di chiunque ne sia il proprietario.
In caso di asservimento di alcuni terreni in vista della realizzazione di un unico progetto, ai fini del quale i relativi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro capacità edificatoria, il vincolo rimane cristallizzato nel tempo ed opponibile ai terzi acquirenti dei terreni stessi.
Il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urb...