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Indici di densità edilizia territoriale e fondiaria nel calcolo della volumetria massima assentibile


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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2019
pagine: 631 in formato A4, equivalenti a 1073 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 25,00

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VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA

In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densità fondiaria in vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando lo ius aedificandi era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massimo consentito su di essa. Ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.

La superficie fondiaria è identificabile nella superficie del lotto edificabile al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Non si può sostenere che la decurtazione delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione dalla superficie del lotto edificabile, ai fini del computo della volumetria, debba operare solo nel caso... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...aree destinate ad opere di urbanizzazione siano individuate dal piano urbanistico generale.

Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ipotesi, per la valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zona dovuto alla densità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.

In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell'ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interessati dalla variante de qua.

Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche pertinenze e volumi aventi finalità igienico-sanitaria.

Lo strumento ur... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...omunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.

L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo ovviamente il rispetto di tutte le altre norme tecniche.

Difettando un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l'indice di fabbricabilità fondiaria non all'intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l'insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento urbanistico generale.

Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va c... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...nendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti della più varia natura ma idonei, in ogni caso, ad incidere sull'edificabilità.

La densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa.

L'indice di densità fondiaria (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull'effettiva superficie suscettibile di edificazione.

In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l'indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all'intero lotto, ma alla parte di questo ottenuta dopo aver detratto dall'intero la parte da destinare a standards.

Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di cui al DM 144468 ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ TERRITORIALE

Si sottolinea la distinzione tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all'intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc., e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, che definendo il volume massimo edificabile sulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato all'effettiva superficie suscettibile di edificazione.

L'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune, in difetto di un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, facendo riferimento all'indice di fabbricabilità territoriale, commisurato alle dimensioni e caratteristiche della maglia valutata "al lordo" di quelle sue parti che, mediante gli strumenti urbanistici di secondo grado, sarebbero state in... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...cluse dalla edificazione.

In Lombardia il Comune non può prevedere limiti di edificabilità superiori a quelli contenuti nell'art. 59 L.R. 12/05, ma può stabilire limiti inferiori.

Le costruzioni preesistenti al 1942, erette senza il titolo abilitativo successivamente prescritto, concorrono senza dubbio a formare la densità territoriale omogenea di zona ed il carico di edificazione che può gravare sulla stessa zona.

La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all'intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta esistenza di costruzioni, a prescindere dal fatto che per esse sussista o meno il titolo edilizio.

Qualsiasi costruzione, anche se eretta senza il prescritto titolo abilitativo, concorre al computo complessivo della densità territoriale.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> FRAZIONAMENTO

Ai fini della costruzione di nuovi volumi, è irrilevante che un lotto unitari... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...talmente suddiviso in più particelle, essendo necessario considerare tutti i volumi già esistenti sull'intera area di proprietà.

Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile non rileva la circostanza che l'unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l'esistenza di più manufatti sul fondo dell'originario unico proprietario.

Lotto urbanistico e lotto catastale esprimono concetti diversi, essendo il primo imperniato sulla fruibilità urbanistica del suolo, e pertanto, sulla omogeneità della destinazione urbanistica del terreno, che ben può essere composto da una pluralità di numeri di mappale o particelle catastali. Il lotto edificabile integra dunque uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale, ben potendo il lotto edificabile essere formato da appezzamenti di terreno appartenenti a diversi proprietari, e perfino tra loro non contigui, che viene individuato dagli strumenti urbanistici, sulla base degli indici edificatori previsti dalla normativa urbanistica.

È irrilevante, sotto il profilo urbanistico, la ripartizione di un lotto unitario in più particelle catastali, di modo che, ai fini del... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...i un titolo edilizio per la costruzione di nuovi volumi, è necessario considerare nel computo degli indici di fabbricazione anche i manufatti già esistenti sull'intera area di proprietà, pur se ricadenti in particelle catastali distinte da quella oggetto di intervento.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> OPPONIBILITÀ

L'utilizzo della volumetria di un fondo a favore di altro contiguo appartenente allo stesso proprietario e costituente con il primo un unitario lotto urbanistico opera oggettivamente: non rilevano, dunque, le diverse risultanze del certificato di destinazione urbanistica.

L'istituto dell'asservimento del terreno per scopi edificatori rientra nello schema del contratto atipico che ha efficacia solo obbligatoria tra i suoi sottoscrittori, mentre il trasferimento di cubatura fra le parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato che, a seguito della rinuncia all'utilizzazione della volumetria manifestata al comune dal cedente in adesione al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato a favore di quest'ultimo dall'ente pubblico.[Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...> L'inedificabilità dell'area asservita o accorpata ovvero la sua avvenuta utilizzazione a fini edificatori, costituisce una qualità obiettiva del fondo, come tale opponibile ai terzi acquirenti, e produce l'effetto di impedirne l'ulteriore edificazione oltre i limiti consentiti, a nulla rilevando che la proprietà dell'area sia stata trasferita ad altri, che l'edificazione sia direttamente ascrivibile a questi ultimi, che manchino specifici negozi giuridici privati diretti all'asservimento o che l'edificio insista su una parte del lotto catastalmente divisa; diversamente opinando, gli indici (di densità territoriale, di fabbricabilità territoriale e di fondiaria) del piano urbanistico sopravvenuto, che conformano il diritto di edificare, si rivelerebbero vani e privi di significato, in quanto le aree sulle quali sono stati operati frazionamenti verrebbero ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita alla stregua delle sopravvenute previsioni, in relazione a tutta la loro estensione considerata dal nuovo piano, con la conseguenza di pregiudicare la stessa finalità della strumentazione, di permettere un ordinato sviluppo del territorio.

Data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dal... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...nto, i quali condizionano l'utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli.

E' illegittimo ritenere asservito un bene in mancanza dei titoli dai quali risulterebbe l'asservimento, perché è la struttura stessa dell'istituto che impone una specifica pubblicità di simili vincoli.

Gli effetti derivanti dalla conformazione urbanistica (poiché i criteri legali di computo della volumetria, integrano una qualità oggettiva del terreno) hanno carattere definitivo ed irrevocabile ed evidenziano la già avvenuta utilizzazione delle potenzialità edificatorie dell'area asservita, con permanente dovere di tener conto di tale computo da parte di chiunque ne sia il proprietario.

In caso di asservimento di alcuni terreni in vista della realizzazione di un unico progetto, ai fini del quale i relativi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro capacità edificatoria, il vincolo rimane cristallizzato nel tempo ed opponibile ai terzi acquirenti dei terreni stessi.

Il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei s... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...miti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra cui quelli diretti a regolare la densità dell'edificazione come espressi negli indici di fabbricabilità: il che esclude che i limiti di cubatura imposti dal piano di utilizzazione della zona debbano essere oggetto di trascrizione ai fini della loro opponibilità.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> TRASFERIMENTO DEL BENE

L'asservimento continua a seguire il fondo anche nei successivi trasferimenti a qualsiasi titolo intervenuti in epoca successiva, ed è opponibile ai terzi e a chiunque ne sia il proprietario.

Nel caso di realizzazione di manufatti edilizi, la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto.

Quando un'area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile nell'intera area permane invaria... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...eguenza, nell'ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito.

Il lotto edificabile integra uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale e che viene individuato dagli strumenti urbanistici sulla base degli indici edificatori previsti dalla normativa urbanistica.

L'asservimento di un fondo, in caso di edificazione, costituisce una qualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva ed il vincolo creato dall'asservimento per sua natura permane sul fondo 'servente' (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato, pena la completa vanificazione delle previsioni urbanistiche (che ad un tempo complessivamente rilevano i volumi preesistenti e delimitano quelli che ad essi si possono aggiungere).

Anche quando un'area edificabile venga successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... ai sensi della normativa urbanistica nell'intera area permane invariata, con la conseguenza che, nell'ipotesi in cui sia stata già realizzata sul fondo originario una costruzione, i proprietari dei vari terreni, in cui detto fondo è stato frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto dell'originaria costruzione.

Sia la vendita di una parte dell'originario unico fondo, così come il frazionamento di esso da parte dell'originario unico proprietario e la mancanza di specifici negozi giuridici privati diretti all'asservimento (o alla cessione di cubatura), sono irrilevanti ai fini dell'edificabilità delle aree libere, che – pur in assenza di titoli formali - devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate ed a quelle assentite al momento del frazionamento, e cioè risultano edificabili solo entro l'eventuale surplus che deriva dal computo delle preesistenti volumetrie comunque realizzate.

Pur potendo assumere rilevanza nei rapporti civilistici, la buona fede dell'acquirente di un fondo asservito non può determinare il superamento degli ostacoli giuridici al legittimo assenso della costruzione.

VINCOLI ED EDIFICABILIT&Agr... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> VARIANTI

La rinnovazione del piano regolatore (anche quando prevede nuovi e più favorevoli indici di edificabilità), può interessare, nell'ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, solo le aree libere, con esclusione di quelle comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino fisicamente libere da immobili.

Se l'imposizione di una destinazione a verde pubblico, successiva all'asservimento volontario, determina l'inedificabilità ad altro titolo dell'area – presentandosi quale limite esterno direttamente derivante dalla pianificazione – non per questo fa venir meno il titolo negoziale dell'asservimento, il quale, configurando una condizione oggettiva del fondo, torna a rilevare autonomamente al sopravvenire dell'astratta edificabilità introdotta dalla nuova strumentazione urbanistica.

L'eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, non può che interessare, nell'ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, se non le sole aree libere, nel senso sopra precisat... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...usione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino "fisicamente" libere da immobili.

Eventuali variazioni degli indici di fabbricazione in melius (cioè più favorevoli ai privati proprietari) non possono riguardare aree già utilizzate a fini edificatori.

Eventuali variazioni in senso restrittivo degli indici di edificabilità si impongono ad aree per le quali, pur essendo in precedenza previsti indici più favorevoli, non siano state ancora utilizzate a fini edificatori.

L'aumento dell'indice di edificabilità del fondo servente gli restituisce la precedente maggiore capacità edificatoria, in misura corrispondente alla differenza tra il vecchio ed il nuovo indice.

La variante urbanistica non è idonea ad elidere il fatto giuridico per il quale una parte della volumetria originaria è stata trasferita sul fondo confinante, mediante formale asservimento delle aree necessarie.



 
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