Le metodologie di computo dell'altezza degli edifici

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE

L’altezza massima prevista dal P.R.G. costituisce un vincolo generale che conforma la successiva attività amministrativa di rilascio dei singoli provvedimenti abilitativi, non una generica licenza ai privati di costruire liberamente sino all’altezza suddetta.

Le norme che disciplinano solo l'altezza in sé degli edifici, a differenza di quelle che invece impongono l'altezza dei fabbricati in rapporto alla distanza intercorrente tra gli stessi, tutelano, oltre che l'interesse pubblico di ordine igienico ed estetico, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini, per cui comportano, in caso di loro violazione, il solo risarcimento dei danni.

L’altezza di un locale destinato ad abitazione o a frequentazione da parte di persone assume rilevanza nel giudizio di insalubrità dell’ambiente, laddove incida negativamente sulle condizioni ig... _OMISSIS_ ...icambio d’aria, sì da ripercuotersi sul benessere di chi vi abita o dei fruitori.

La determinazione dell’altezza massima degli edifici non rientra nella discrezionalità comunale ma spetta anche alla Provincia, poiché limiti sulle altezze sono posti da quei piani sovraordinati (e dalle normative vigenti) rispetto ai quali la Provincia deve accertare la conformità degli strumenti urbanistici.

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE --> COMPUTO

Il criterio della misurazione dell’altezza di un edificio dal piano stradale è il criterio tendenzialmente preminente, mentre il criterio della misurazione dalla sistemazione esterna appare utilizzabile in alternativa, quando cioè il primo non è utilizzabile per ragioni varie, riconducibili, o alla probabilità di dar luogo a contestazioni ovvero per essere penalizzante a causa di un profilo altimetrico della strada significativamente irregolar... _OMISSIS_ ...| Ai fini del computo dell'altezza dell'edificio, per stabilire se un locale abbia o meno i requisiti dell’abitabilità, è necessario effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche atta a verificare se il locale in questione possa o meno essere considerato ambiente idoneo allo svolgimento della vita domestica. Invero, quando per le sue caratteristiche complessive il locale si appalesa idoneo ad assolvere a tale funzione, si deve giungere alla conclusione che esso sostenga carico urbanistico e che quindi non possa essere considerato alla stregua di un vano tecnico non abitabile.

I limiti alle altezze degli edifici devono essere ancorati a dati certi e oggettivi ricavabili dalla situazione dei luoghi anteriore.

La norma locale che definisca l'altezza come la distanza verticale misurata dalla linea di terra (definita dal piano stradale o di sistemazione esterna dell’edificio) alla linea di copertura va interpretata... _OMISSIS_ ...la linea di terra si identifica con il piano stradale solo con riferimento agli edifici che prospettano direttamente sulla strada; per gli immobili arretrati rispetto alla via pubblica occorre far riferimento al piano di sistemazione esterna dell'edificio, da intendersi come quello originario e non quello artificialmente creato dal proprietario.

Ai fini della verifica del rispetto dell'altezza massima prevista dal P.R.G. per le z.t.o. produttive è corretto prendere in considerazione anche i silos che non possono essere considerati impianti tecnologici.

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE --> COMPUTO --> PIANO DI CAMPAGNA

Il piano di campagna si identifica con il livello naturale dell'area di sedime e non con la quota di terreno sistemato.

Il computo del limite di altezza entro il quale è consentita l’edificazione va effettuato prendendo come parametro l’originario piano d... _OMISSIS_ ...è il livello naturale dell’area di sedime e non la quota del terreno sistemato; tale principio è derogabile da normative regolamentari espresse, nel qual caso sono ammissibili opere di sistemazione del terreno, solo se costituite da interventi di minima entità necessari a conformare il terreno alla futura attività edilizia (dissodamento, livellamento e interventi analoghi ma non certo ad alterarne le caratteristiche naturali).

In linea generale, il computo della misura entro la quale è consentita l'edificazione va effettuato prendendo come parametro l'originario piano di campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato, salvo normative regolamentari espresse.

I limiti alle altezze previsti dagli strumenti urbanistici non possono variare a seconda della “sistemazione” che il richiedente il permesso di costruire intende dare al piano di campagna circostante con lo stesso progetto s... _OMISSIS_ ... Comune l’assenso, ma devono essere ancorati a dati certi e oggettivi ricavabili dalla situazione dei luoghi anteriore.

Il principio secondo cui i limiti alle altezze previsti dagli strumenti urbanistici non possono variare a seconda della “sistemazione” che il richiedente il permesso di costruire intende dare al piano di campagna circostante, facendo riferimento alla “sistemazione” esterna del piano di campagna, contempla già di per sé l’ipotesi che tale progetto non abbia a oggetto sic et simpliciter la realizzazione di un fabbricato, ma si estenda anche all’area circostante o limitrofa su cui questo insiste, prevedendo su di essa interventi di adeguamento di più o meno ampia entità.

Il computo del limite delle altezze va effettuato assumendo come parametro l’originario piano di campagna, ove il regolamento edilizio comunale non consenta di prendere a riferimento la quota del terreno come sis... _OMISSIS_ ...autorizzazione dell’amministrazione.

Va esclusa la computabilità dei volumi sottostanti al naturale piano di campagna, tranne per quei manufatti che vengono a trovarsi fuori terra a seguito di uno sbancamento del terreno.

Il computo dell'altezza entro la quale è consentita l'edificazione, va effettuato prendendo come parametro l'originario piano di campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato, salvo normative regolamentari espresse.

In assenza di specifiche prescrizioni delle norme urbanistiche sui criteri di calcolo dell'altezza degli edifici, quest'ultima, in caso di costruzione che insista su un'area in pendenza, va misurata rispetto al piano di campagna con riguardo a tutti i lati della costruzione stessa, in modo che il valore fissato dalle norme sia rispettato in ogni punto del fabbricato.

Il computo del limite di altezza – entro il quale è conse... _OMISSIS_ ...dificazione – va effettuato prendendo come parametro l'originario piano di campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato, salvo deroga del principio ad opera di normative regolamentari espresse.

Il piano di campagna da assumere come riferimento – al fine di delineare la posizione altimetrica del fabbricato edificando, con i riflessi che ne derivano sotto il profilo della relativa valutazione urbanistica – è quello non alterato da modifiche indotte dall'attività umana, avente scopo edificatorio o colturale.

La quota naturale del terreno o piano di campagna, quale nozione tradizionalmente contemplata dagli strumenti urbanistici, si identifica con il livello dei suoli vergini (piano originario), residuo finale delle azioni di modellamento naturale, prima di qualsiasi intervento umano (piano artificiale) che contempli ad es. riporti o reinterri ovvero impianti di coltura.
|... _OMISSIS_ ... alle altezze degli edifici previsti dagli strumenti urbanistici non possono variare a seconda della “sistemazione” che il richiedente intende dare al piano di campagna circostante con lo stesso progetto su cui chiede al Comune l’assenso, ma devono essere ancorati a dati certi e oggettivi ricavabili dalla situazione dei luoghi anteriore.

I riferimenti al terreno contenuti nella strumentazione urbanistica devono essere letti in relazione all’esigenza di precludere la realizzazione di costruzioni formalmente sotterranee, ma in realtà in rilievo rispetto all’intorno.

Non è censurabile con ricorso per cassazione l'affermazione del giudice amministrativo che la parte sotto stante la quota media del terreno in pendenza non può essere computata nell'altezza dell'edificio.

La quota del terreno va valutata nel procedimento di rilascio della concessione edilizia al fine di assentire il progetto presentato, ... _OMISSIS_ ...cessione che l’esecuzione dei lavori deve mantenersi fedele.

Qualora lo strumento urbanistico preveda che l'altezza debba essere misurata dalla "quota naturale" del terreno, occorre prendere a riferimento l'altezza originaria del terreno rispetto al livello del mare.

La modifica del piano di campagna dell’edificio preesistente comporta come conseguenza una traslazione in alto della sagoma.

Per misurare l'altezza del manufatto fuori terra non vi è bisogno di aspettare la fine dei lavori e un eventuale interramento.

Il concetto di partenza da cui misurare l'altezza del manufatto è costituto dal livello del piano di campagna prima dell'inizio dei lavori.

Il costruttore non può stabilire a piacimento quello che è il piano terreno.

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE --> COMPUTO --> REGOLE GEOMETRICHE

Nel caso di ristruttu... _OMISSIS_ ...abbricato preesistente, se il sottotetto venga rialzato in funzione della sola allocazione d'impianti tecnici non altrimenti situabili, l'altezza del nuovo edificio va calcolata, ai fini del computo delle distanze, considerando non la linea di colmo (data dalla retta d'intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), ma quella di gronda.

In tema di costruzione di un fabbricato ai fini del rispetto dei limiti di altezza, il relativo calcolo va operato facendo riferimento al piano di posa dell'edificio che, dovendo essere perfettamente orizzontale, deve, se il piano naturale di campagna sia inclinato e presenti livelli diversi, essere determinato calcolando la media delle misure dei vari punti del perimetro esterno della costruzione.

L'altezza del prospetto di un edificio deve essere misurata dal piano del marciapiede o, in mancanza, dal piano di calpestio; più esattamente, a tali fini, il piano del marciapiede è quello del piano de... _OMISSIS_ ...e il distacco è formato da una strada, deve prendersi come base il piano del marciapiede in senso proprio, se il marciapiede non vi è, deve farsi riferimento alla quota di mezzeria della strada costruita o costruenda, infine, se la strada costruita o costruenda non è prevista, deve farsi riferimento alla quota di mezzeria del distacco.

Nel caso di fabbricato posto su di un’area in forte declivio, con una rilevante differenza di quota tra i piani di posa delle diverse pareti esterne, in assenza di una puntuale disposizione nello strumento urbanistico, l’altezza deve essere determinata calcolando la media ponderata delle altezze dei vari muri perimetrali esterni della costruzione.

Qualora il regolamento locale per il calcolo delle altezze di edifici ubicati su un terreno che presenti inclinazioni o dislivelli faccia riferimento all'intersezione tra la facciata della costruzione e la superficie del terreno naturale nel suo punto più... _OMISSIS_ ...prendere in considerazione il piano di campagna-terreno che si congiunge al fronte principale del fabbricato e sono esclusi dal computo dell’altezza i vani completamente al di sotto del filo del fabbricato, a prescindere dal grado di autonomia o della posizione degli stessi rispetto al suo perimetro.

Poiché per le opere in pendio il piano a livello di calpestio deve essere perfettamente orizzontale, la misura delle altezze relative ai singoli corpi di fabbrica va misurata per i vari punti del perimetro esterno della costruzione a sistemazione definitiva.

L'altezza del fabbricato va determinata facendo la media tra le altezza di ciascun fronte dello stesso.

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE --> COMPUTO --> SOTTOGRONDA

Il punto iniziale da cui misurare l’altezza di un edificio è il piano di campagna e il punto finale (cd. sottogronda) è costituito dall’ultimo solaio... _OMISSIS_ ...CRLF|
Nel caso di spezzettamento in due dell'originaria falda di copertura del fabbricato vengono a crearsi due sottogronde da prendere in considerazione, una più alta dell’altra: il punto finale da prendere in considerazione ai fini di stabilire l’altezza di un edificio è, in tal caso, la seconda e più alta sottogronda.

OPERE ED INTERVENTI --> ALTEZZE E VOLUMI --> ALTEZZE --> COMPUTO --> VOLUME TECNICO

Ai fini del rispetto delle altezze massime degli edifici non possono essere considerati i volumi tecnici (nella specie, i silos) espressamente qualificati come tali (...