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Indice di fabbricabilità fondiario e indice di fabbricabilità territoriale


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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2019
pagine: 631 in formato A4, equivalenti a 1073 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 25,00

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VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> INDICI

Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo edificabile in base al piano regolatore l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

L'indice massimo di fabbricabilità fondiaria si limita ad individuare la sede di distribuzione delle strutture pubbliche realizzande... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...ndennitari rileva piuttosto l'indice di fabbricabilità territoriale, che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una ZTO, al lordo degli spazi pubblici.

Considerato che la dottrina urbanistica tradizionalmente distingue tra l'indice di fabbricabilità propriamente detto o indice di fabbricabilità fondiario e l'indice di fabbricabilità territoriale, dove la superficie di riferimento non è il lotto edificabile, ma un intero comparto da urbanizzare e comprensivo quindi anche della superficie che verrebbe occupata da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade per superficie territoriale, occorre per la valutazione del fondo fare riferimento al lotto edificabile espropriato.

La previsione dell'indice di fabbricabilità fondiaria, che individua la sede di distribuzione delle strutture pubbliche realizzande, non è rilevante laddove sia assente l'indice di fabbricabilità territoriale, che è quello che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea ed è definito al lordo degli spazi pubblici.

Allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...mazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo) deve essere recepito non l'indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

La densità fondiaria di un'area è utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice vale ad individuare l'effettiva superficie suscettibile di edificazione; laddove una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, artt. 3 e segg. spazi pubblici nonché aree aventi le destinazioni previste da questa normativa che li ripartisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni; di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (c.d. territoriale) che comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l'effettivo valore in comune commercio.

L'edificabilità del fondo agli effetti dell'indennit&agra... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...oprio va commisurata ad indici medi di fabbricabilità riferiti o riferibili all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o comunque non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodo analitico ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edificazione privata, e che invece, postulando l'esercizio concreto dello jus aedificandi che l'area sia urbanizzata e che si tenga conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l'area sia eventualmente destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie.

L'edificabilità ai fini indennitari non può essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così dalla maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di s... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...dificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti terreni espropriati in uno stesso ambito zonale debbono venire a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, ovvero dietro l'applicazione di un indice di fabbricabilità territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi, o comunque non suscettibili di edificazione per il privato.

Un piano urbanistico attuativo non può derogare gli indici di edificabilità abitativa previsti nel piano territoriale provinciale e nel piano regolatore generale.

L'indice di fabbricabilità territoriale si applica esclusivamente nel calcolo dei volumi, complessivamente realizzabili in una ben definita zona urbanistica, in sede di attuazione dello strumento urbanistico, laddove per il calcolo del volume, assentibile in relazione ad un ben individuato e specifico intervento edilizio, occorre rifarsi necessariamente all'indice di fabbricabilità fondiaria.

I due indici di fabbricabilità, territoriale e fondiario, previsti dall'ordinamento hanno funzioni diverse, sicché la densit&ag... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...toriale rileva ai fini della redazione degli strumenti urbanistici e non anche per la utilizzazione edificatoria delle singole aree, che risulta vincolata al rispetto dell'indice fondiario ad esse relativo.

L'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve necessariamente basarsi non sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale.

Tutti i terreni espropriati in ambito P.E.E.P. o P.I.P. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti re... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

I volumi realizzabili sull'area devono basarsi non sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, poiché soltanto questo include nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Il metodo analitico-ricostruttivo deve necessariamente basarsi sull'indice c.d. territoriale che individua la densità territoriale della zona (D.M. 2 aprile 1968), poiché soltanto questo include nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; laddove l'indice fondiario viene applicato all'effettiva superficie suscettibile di edificazione, con... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... delle aree destinate ad uso pubblico, delle quali invece impone di tener conto il principio dell'edificabilità legale.

I volumi realizzabili sull'area vanno accertati non basandosi sull'indice fondiario di edificabilità ma su quello che individua la densità territoriale della zona (allorché realmente edificabile), soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; e tiene conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Ove sia prescelto il metodo analitico ricostruttivo, deve essere accertata anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui il terreno è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, non potendo la relativa indagine basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale e dovendo quindi tenersi conto anche... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...e di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

E' ininfluente l'indice di fabbricabilità per degradare un terreno avente attitudine edificatoria (per essere nel caso di specie astrattamente edificabile ma in concreto inedificabile per via della mancanza dell'indice minimo di fabbricabilità), in fondo agricolo, potendo, invece, il detto indice incidere sul solo valore finale da attribuire al medesimo.

La circostanza che lo strumento urbanistico attribuisca ad un'area, destinata a verde privato, un modesto indice di fabbricabilità, non autorizza a fame derivare una presunzione di destinazione del verde a servizio o a pertinenza, e a considerarlo come inedificabile, giacché l'indice di fabbricabilità non è idoneo di per sé a determinare la natura agricola o edificatoria dell'area, dovendosi piuttosto far riferimento alla destinazione prevista per gli interventi edilizi consentiti.

Per la determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, attraverso l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, deve essere recepito l'indice che individua la densità territorial... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...a (e non quello relativo alla densità fondiaria), soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

La prescrizione di un indice territoriale che consentita una sia pur limitata possibilità edificatoria non corrisponde ad un vincolo di inedificabilità.

Gli indici indicati dall'art. 2 del D.M. n. 1444 del 1968 non sono indici minimi di edificabilità, bensì indici di misurazione fisica dell'esistente cui la norma collega, se oggettivamente sussistenti, la possibilità di qualificare un'area come zona B.

Una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere, in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, art. 3 e ss. spazi pubblici nonché aree aventi le destinazioni previste da questa normativa che li ripartisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni, di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (cd. territoriale) che, comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l'effet... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... in comune commercio.

Nella valutazione indennitaria del fondo espropriato l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

In ipotesi di zona omogenea già classificata dagli strumenti urbanistici come edificabile, nel calcolare il valore venale di ciascuna area, ai fini della stima dell'indennità di espropriazione, non deve tenersi conto della densità fondiaria che definisce il volume massimo consentito su di essa e riferisce il relativo indice di fabbricabilità all'effettiva superficie suscettibile di edificazione, con esclusione delle aree destinate ad uso pubblico, ma della densità territoriale riferita, invece, a ciascuna zona omogenea, la quale definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera zona.



 
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