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Determinare l’effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico

Nella definizione del valore di un terreno edificabile allo scopo di determinarne la giusta indennità di esproprio, non si può tener conto della cubatura concretamente realizzabile prescindendo dai limiti legali di edificabilità.

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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2016
pagine: 385 in formato A4, equivalenti a 654 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> CUBATURA REALIZZABILE

Il "carico urbanistico" (concetto non definito dalla vigente legislazione, ma in concreto preso in considerazione in vari istituti di diritto urbanistico) è l'effetto che viene prodotto dall'insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in dipendenza del numero delle persone insediate su di un determinato territorio.

Ove un'area edificabile sia successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile ai sensi della normativa urbanistica nell'intera area rimane invariata e, qualora sull'area originaria già insista una costruzione, i vari proprietari dei diversi terreni in cui sia stato frazionato il fondo originario hanno a disposizione solo la volumetria residua, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Le vicende inerenti alla proprietà dei terreni ed in particolare il frazionamento del fondo da parte di un unico precedente proprietario, sono irrilevanti ai fini dell'edificabilità delle aree libere, che devono comunque intendersi asservite alle costruzioni già realizzate e, pertant... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...edificabili nei soli limiti della volumetria residua; nella volumetria assentibile, infatti, sono da ricomprendere anche gli edifici preesistenti.

La volumetria assentibile sull'area frazionata da una porzione di immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini può esser computata entro i soli limiti della volumetria residua ad esso spettante pro quota sulla parte di proprietà esclusiva; tale regola si ricava dai principi generali che regolano l'uso della comune ex artt. 1102, 1108, 1120 e 1122 c.c., sulla base dei quali la volumetria residua disponibile resta di pertinenza dei diversi proprietari in proporzione alle rispettive quote: il tutto, salvo un eventuale asservimento delle parti in comproprietà degli altri condomini, con atto che esige il consenso di tutti i condomini.

In caso di frazionamento di un lotto, la cubatura residua di questo è ripartita tra i vari fondi che derivano dal frazionamento in proporzione alla rispettiva quota di acquisto (e, quindi, di proprietà).

Il mancato rispetto del limite di cubatura deve essere valutato sulla base della volumetria complessiva del manufatto, dovendosi escludere la possibilità di ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... limite volumetrico mediante il fittizio frazionamento dell'immobile.

La regola secondo cui un'area edificabile già considerata ai fini del rilascio di un titolo edilizio non può essere utilizzata una seconda volta al medesimo fine, non è applicabile quando la costruzione assentita: a) sia stata eseguita solo in parte; b) non sia più realizzabile per la decadenza (parziale) del titolo edilizio, intervenuta antecedentemente al P.R.G., sulla base del quale è stato adottato l'atto di diniego impugnato; c) l'area originariamente considerata dal titolo edilizio sia stata suddivisa, prima dell'adozione del detto strumento urbanistico, in distinti mappali, uno dei quali libero da costruzioni.

La capacità edificatoria è propria dei suoli ed è attribuita dallo strumento urbanistico alle aree, non agli edifici o – tanto meno – alle singole unità immobiliari presenti in un fabbricato. E', quindi, sempre in relazione al lotto o comparto di riferimento che dovrà stabilirsi quale sia la volumetria realizzabile in base al piano e in che misura essa sia stata effettivamente utilizzata o sia ancora disponibile.

Poiché la capacità ed... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../strong> è propria dei suoli ed è attribuita dallo strumento urbanistico alle aree, non agli edifici o – tanto meno – alle singole unità immobiliari presenti in un fabbricato, la capacità del lotto o comparto appartiene a tutti i proprietari dello stesso, e va quindi distribuita secondo le rispettive quote, non essendo consentito al singolo condomino di utilizzare le residue capacità edificatorie del lotto a beneficio della propria unità immobiliare, senza il consenso degli altri proprietari.

Un'area già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione.

La volumetria complessiva va determinata in base agli i... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ti al momento della valutazione e occorre fare riferimento a tutte le costruzioni, che comunque già insistono sull'area, ivi comprese quelle abusive (ovvero condonate) e non già solo a quelle assistite da titolo.

Correttamente è valutata inedificabile l'area inserita dal piano regolatore generale "in un comparto completamente urbanizzato, pressoché saturo di costruzioni" che "aveva esaurito, per il grande sviluppo edilizio, le possibilità edificatorie", il che esclude le possibilità "effettive" di edificazione (D.L. n. 333 del 1992, art. 5 bis, comma 3, conv. in L. n. 359 del 1992).

Ferma la giurisprudenza che individua la natura edificabile nella destinazione delle aree ad edilizia residenziale, industriale e commerciale fruibile da soggetti privati, è però corretto che la concreta edificabilità sia esclusa dall'assorbimento pregresso della volumetria, alla stregua delle NTA.

La destinazione urbanistica ad usi edilizi della zona cui appartiene il fondo da indennizzare in caso di espropriazione, quale presupposto necessario a conferire in astratto la natura edificatoria, deve essere in concreto completata dalle condizioni che determinano il va... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ed in primo luogo dalla volumetria edilizia esprimibile, in base agli indici di fabbricabilità della zona urbanistica, al netto degli spazi assegnabili a standards, e tenendo conto delle eventuali cessioni di potenzialità volumetrica operate a favore di aree limitrofe, che ne abbiano assorbito l'edificabilità in concreto.

Un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione, solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente, al fine di verificare se, in relazione all'intera area (superficie libera più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione.

Per determinare l'effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico, occorre aver riguardo alla sua connotazione geneticamente unitaria ed al suo asservimento a precedenti costruzioni; cosicché la verifica di fabbricabilit&... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...la porzione di fondo rimasta inedificata e la quantificazione della cubatura su di essa utilizzabile deve incentrarsi sulla potenzialità edificatoria diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area.

Allorquando un'area edificabile risulti frazionata in più parti, la cubatura utilizzabile ai sensi della normativa urbanistica nell'intera area rimane invariata; con la conseguenza che, nell'ipotesi in cui sia stata già realizzata una costruzione sul fondo considerato nel suo complesso, i proprietari dei terreni in cui quest'ultimo figuri catastalmente frazionato hanno a disposizione solo la volumetria che residua tenuto conto dell'originaria costruzione.

Deve escludersi che, ai fini della determinazione del valore di un terreno edificabile allo scopo di determinare la giusta indennità di esproprio, si possa tener conto della cubatura concretamente realizzabile prescindendo dai limiti legali di edificabilità.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA

Un'area già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ealizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa.

L'art. 56, comma 7, della l. n. 219/1981 ha inteso introdurre solo in via eccezionale la possibilità di una deroga con riguardo all'attualità, al fine di contrastare le conseguenze dei verificatisi eventi sismici e non anche con riguardo al futuro, non avendo inteso eliminare il peso urbanistico delle costruzioni realizzate in deroga, ma solo consentire, "una tantum", la realizzazione di cubature oltre gli indici di fabbricabilità esistenti nella percentuale prevista.

Il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dall'ordinamento giuridico, tra i quali quelli diretti a regolare la densit&ag... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ificazione ed espressi negli specifici indici urbanistici, con la conseguenza che tale diritto va rapportato anche a tali indici, di modo che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge e dagli strumenti urbanistici.

Il ius aedificandi inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra i quali quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità, con la conseguenza che esso è conformato anche da tali indici, che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge e dallo strumento urbanistico e che qualsiasi costruzione impegna la superficie che, in base allo specifico indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata.

Chi si duole della violazione degli indici di edificabilità in sede di rilascio del permesso di costruire non ha l'onere di impugnare il piano urbanistico.

L'istituto dell'asservimento è venuto a formarsi a seguito dell'entrata in vigore del D.M. 1444/1968, che, in attuazione della legge 765/... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ssato gli standards di edificabilità delle aree e ha introdotto una organica regolamentazione della densità edilizia, territoriale e fondiaria.


 
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