EDILIZIA URBANISTICA CASA

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Abusi edilizi e abusi paesaggistici

Per "abuso edilizio" si intende generalmente un illecito che, a seconda dei casi, può assumere rilevanza penale o amministrativa, posto in essere da chi realizza un'opera edilizia in assenza delle prescritte autorizzazioni o su suolo non edificabile. Gli abusi paesaggistici sorgono ogniqualvolta vi sia una violazione del c.d. Codice del paesaggio.

Il procedimento di sanatoria degli abusi edilizi

Nel diritto amministrativo la sanatoria è un istituto con il quale la Pubblica Amministrazione sana l'illegittimità di un atto amministrativo mancante dei requisiti essenziali che avrebbe dovuto avere. In altre parole, tali requisiti si inseriscono successivamente e - di regola - si tratta dell'emanazione dell'atto omesso, come un'autorizzazione o un'approvazione.

Il primo condono edilizio: la legge n. 47/1985

L'art. 31 della L. 47/1985 esplica quali sono le opere con essa condonabili: si tratta delle opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 ed eseguite senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse; in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza

Il secondo condono edilizio: la legge n. 724/1994

La legge n. 724/1994 "proroga" le disposizioni già stabilite dalla legge n. 47/1985. L'art. 39 della legge sul secondo condono afferma che le disposizioni di cui ai capi IV e V della l. 47/1985 si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Il terzo condono edilizio disciplinato dall'art. 32 del Decreto Legge n. 269/2003

Rispetto ai precedenti, il terzo condono risulta per alcuni profili più ristretto, dal momento che, relativamente alle nuove costruzioni residenziali, pone un limite complessivo di 3.000 metri cubi ai volumi sanabili, e definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili, introducendo altresì alcuni nuovi limiti all'applicabilità del condono stesso, in aggiunta a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985.

L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001

L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, a differenza del condono, è una disciplina di sanatoria "ordinaria" degli abusi edilizi; esso è un procedimento amministrativo a natura vincolata, in cui la Pubblica Amministrazione è priva di qualsivoglia discrezionalità. Ne deriva che essa dovrà limitarsi a verificare che siano rispettati i requisiti della norma per accogliere o denegare l'istanza del proprietario dell'area abusiva ovvero del responsabile dell'abuso.

Interventi abusivi realizzati in assenza o difformità dal titolo edilizio

Una volta accertata l’illeceità dell’opera per l’assenza del permesso di costruire, ne deve essere disposta la demolizione indipendentemente dalla verifica della loro eventuale conformità allo strumento urbanistico e della loro sempre eventuale sanabilità.

Gli interventi edilizi abusivi per totale difformità dal permesso di costruire

La difformità totale dal titolo edilizio si verifica allorché si realizzi un “aliud pro alio” rispetto alla costruzione progettata e cioè qualora siano ravvisabili opere non rientranti tra quelle consentite, che abbiano una loro autonomia e novità oltre che sul piano costruttivo anche su quello della valutazione economico-sociale.

Abusi edilizi causati dalla realizzazione di un manufatto con variazioni essenziali rispetto al titolo assentito

Il mutamento della destinazione d'uso implica modifica degli standards urbanistici ed integra una variazione essenziale dell’intervento edilizio rispetto al progetto precedentemente assentito, ex art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, con la conseguenza che la sanzione applicabile non può che essere quella demolitoria prevista dall'art. 31 del D.P.R. citato.

Le somme dovute a titolo di oblazione della domanda di condono edilizio

Le somme dovute a titolo di oblazione della domanda di condono, il cui pagamento deve intervenire nei due anni dalla presentazione della stessa perché possa dirsi formato il silenzio-assenso, consistono in tutte le somme che il richiedente è necessario versi per conseguire il titolo edilizio in sanatoria, e dunque non solo quanto ancora dovuto per oblazione, ma anche quanto dovuto in relazione alla tipologia di abuso da sanare.

Il condono per abusi edilizi in zone vincolate presuppone la loro conformità alle norme e agli strumenti urbanistici

La presenza di un vincolo relativo, indipendentemente dal parere reso dalla competente Soprintendenza BB.CC.AA., impedisce la sanatoria , ove, comunque, vi sia la contestuale difformità dell’abuso rispetto alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Rispetto delle distanze legale tra edifici per gli immobili abusivi

In tema di illegittimo rilascio di permesso di costruire va verificato se il provvedimento risulti adottato in violazione della norma di diritto pubblico in tema di distanze, nel senso che il nuovo manufatto si ponga in contrasto con le finalità di tutela dell'interesse pubblico al quale il DM 1444/1968 è teleologicamente orientato.

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