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Nel diritto amministrativo la sanatoria è un istituto con il quale la Pubblica Amministrazione sana l'illegittimità di un atto amministrativo mancante dei requisiti essenziali che avrebbe dovuto avere. In altre parole, tali requisiti si inseriscono successivamente e - di regola - si tratta dell'emanazione dell'atto omesso, come un'autorizzazione o un'approvazione.

L'art. 31 della L. 47/1985 esplica quali sono le opere con essa condonabili: si tratta delle opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 ed eseguite senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse; in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza

La legge n. 724/1994 "proroga" le disposizioni già stabilite dalla legge n. 47/1985. L'art. 39 della legge sul secondo condono afferma che le disposizioni di cui ai capi IV e V della l. 47/1985 si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Rispetto ai precedenti, il terzo condono risulta per alcuni profili più ristretto, dal momento che, relativamente alle nuove costruzioni residenziali, pone un limite complessivo di 3.000 metri cubi ai volumi sanabili, e definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili, introducendo altresì alcuni nuovi limiti all'applicabilità del condono stesso, in aggiunta a quanto previsto negli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985.

L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, a differenza del condono, è una disciplina di sanatoria "ordinaria" degli abusi edilizi; esso è un procedimento amministrativo a natura vincolata, in cui la Pubblica Amministrazione è priva di qualsivoglia discrezionalità. Ne deriva che essa dovrà limitarsi a verificare che siano rispettati i requisiti della norma per accogliere o denegare l'istanza del proprietario dell'area abusiva ovvero del responsabile dell'abuso.

Ai sensi dell’art. 823, comma 1 c.c. i beni appartenenti al demanio pubblico, per qualità e caratteri intrinseci, non possono che essere inalienabili, inusucapibili ed imprescrittibili proprio in funzione del soddisfacimento dell’interesse superiore a cui sono protesi. L’incommerciabilità che ne deriva e la mancanza di potere di acquisto secondo i modi conosciuti dal sistema ordinamentale determinano nella “concessione” l’unica possibilità di riconoscere diritti a favore di terzi su tali beni.

Nel panorama legislativo, sia la tutela esecutiva, come forma di difesa amministrativa, sia quella giurisdizionale, che afferma la competenza del giudice amministrativo, sono applicate conformemente sia ai beni demaniali, che a quelli appartenenti al patrimonio indisponibile, ma sono completamente disattese per quelli rientranti nel novero del patrimonio disponibile.

Il concetto di dismissione del patrimonio pubblico può essere introdotto come procedimento prodromico non solo dell’attività di alienazione del bene, ma anche di tutte le altre conseguenze previste e regolarizzate dal legislatore, quali ad esempio l’espropriabilità o la sua usucapibilità, che fanno capo alla sdemanializzazione patrimoniale.

La gestione dei beni annoverati come disponibili è sottoposta alle regole di diritto privato, in effetti questi beni possono essere sottratti al loro impiego senza alcuna particolare procedura, in modo particolare se non sono stati destinati a specifici fini istituzionali la libertà d’impiego è caratterizzata soltanto da eventuali procedure di evidenza pubblica per ciò che concerne la scelta del contraente, altrimenti sono asserviti ai comuni contratti di locazione e comodato.

Il Consiglio di Stato afferma con rigore e puntualità l’espunzione dal nostro ordinamento della proroga della concessioni demaniali marittime e la conformità al diritto attraverso l’uso della gara pubblica per la scelta del contraente. Vengono così definitivamente recepiti i principi di cui alla direttiva 2006/123/CE, che, armonizzata con l’ordinamento nazionale, estende i principi di trasparenza ed imparzialità non solo alle concessioni di beni, ma anche a quelle di servizi.

Il “Decreto Tremonti” e il decreto legislativo sul “Federalismo demaniale”, sono permeati dalle buone intenzioni del legislatore conformi all’idea di vuotare il debito di conoscenza del patrimonio immobiliare pubblico, raggiungere un quadro organico di interventi legislativi nelle singole materie, puntare alla valorizzazione implementando la produttività secondo le diverse realtà territoriali.

La tutela storico-artistica di un bene culturale non protegge un’opera dell’ingegno dell’autore, ma un’oggettiva testimonianza materiale di civiltà, la quale, nella sua consistenza effettiva e attuale, ben può risultare da interventi successivi e sedimentati nel tempo, tali da dar luogo ad un manufatto storicamente complesso e comunque parzialmente diverso da quello originario.