L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001

I presupposti normativi

L'accertamento di conformità è contenuto normativamente nell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001: a differenza del condono, di cui abbiamo ampiamente parlato, trattasi dunque di una disciplina "ordinaria".

L'art. 36 dispone letteralmente che "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all' articolo 23, comma 1, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33 comma 1, 34 comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatori... _OMISSIS_ ...rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata".

Ad una prima lettura, l'art. 36 riproduce testualmente quanto già prevedeva l'articolo 13 della legge n. 47/1985 sul primo condono ed è peraltro piuttosto scevra da dubbi interpret... _OMISSIS_ ...a giurisprudenza amministrativa: "l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. 380 del 2001 è un procedimento che è attivato dall'amministrazione comunale su istanza di parte, il cui provvedimento finale può recare soltanto l'accoglimento o il diniego della relativa richiesta nella sua interezza, senza che all'amministrazione sia riconosciuto alcun potere di esprimersi, in difetto in eccesso, sulla domanda del privato".

Da quanto appena affermato discende un altro principio fondamentale circa la tipologia di sanatoria in commento: esso è un procedimento amministrativo a natura vincolata, in cui la Pubblica Amministrazione è priva di qualsivoglia discrezionalità. Ne deriva che l'Amministrazione dovrà limitarsi a verificare che siano rispettati i requis... _OMISSIS_ ...F|
Come già anticipato, la norma è chiara nella sua portata normativa: possono essere oggetto di accertamento di conformità tutti quegli interventi edilizi realizzati in assenza di titolo edilizio o in difformità da esso, sempre che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente tanto al momento della realizzazione quanto al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Analizzeremo più avanti i requisiti oggettivi dell'intervento abusivo: preme qui sottolineare che - per poter accedere all'accertamento di conformità - condizione necessaria e sufficiente è la c.d. doppia conformità delle opere abusive alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

La giurisprudenza amministrativa ha avuto più volte modo di pronunc... _OMISSIS_ ...anufatti che, ancorché risultino conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento in cui l'amministrazione provvede sull'istanza di sanatoria, non siano conformi alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione e al momento della presentazione della domanda di sanatoria".

Da ciò, secondo il T.A.R. Sicilia, discende che "l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica è un principio fondamentale nella materia governo del territorio, finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l'arco temporale compreso tra la realizzazione dell'opera e la presentazione dell'istanza volta ad ottenere l'accertamento di conformità".

Appare peraltro sce... _OMISSIS_ ... abusivamente realizzato, sia comunque conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Qualora l'intervento edilizio non segua questo presupposto, non potrà pertanto essere oggetto di sanatoria ex art. 36.

Abbiamo già accennato supra alla natura vincolata del procedimento di accertamento di conformità.

La Giurisprudenza è più volte stata chiamata sul punto, e sempre ha osservato che "la doppia conformità attribuisce al provvedimento di accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 una connotazione eminentemente oggettiva e vincolata, priva di apprezzamenti discrezionali, dovendo l'autorità procedente valutare l'emissione dell'a... _OMISSIS_ ...o di interessi già prefigurato dalla disciplina urbanistica applicabile"; "la natura del potere amministrativo esercitato ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 ha natura dovuta e vincolata, in quanto condizionato all'accertamento dell'eventuale conformità delle opere abusive rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento tanto della realizzazione delle stesse quanto a quello della presentazione della domanda ex art. 36 (c.d. doppia conformità); tale istituto non prevede, quindi, alcun margine di discrezionalità, essendo rigorosamente ancorato all'accertamento della suddetta conformità".

Il T.A.R. Campania, che è sempre molto attento in ordine alla materia degli abusi edilizi, ha invero altresì sostenuto che "il provvedimento di accertame... _OMISSIS_ ...ed edilizia vigente in relazione ad entrambi i momenti considerati dall'art. 36, ragion per cui il principio della "doppia conformità" non può essere interpretato in modo estensivo fino a ricomprendere anche la titolarità di cui all'art. 11 D.P.R. 380/2001".
L'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda le "caratteristiche del permesso di costruire", che può essere rilasciato non solo al proprietario dell'immobile ma a "chiunque abbia titolo per richiederlo". Orbene, con riferimento all'accertamento di conformità, nella parte motiva della pronuncia in commento il T.A.R. Campania afferma che "il permesso di costruire non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia titolo per richiederlo, espressione che si identifica con la legitt... _OMISSIS_ ...soggetti che, al di fuori del proprietario, avendo una relazione qualificata con il bene sul quale è stata eseguita l'attività edilizia pur se autori materiali, hanno titolo per richiedere il rilascio del permesso di costruire: ci si riferisce, in particolare, al comproprietario, al superficiario, all'usufruttuario o al titolare del diritto d'uso e di abitazione, al conduttore d'azienda.

Dunque, la titolarità cui rinvia il citato art. 11 concerne esclusivamente la legittimazione a presentare la domanda di permesso di costruire (anche in sanatoria), mentre in alcuna misura inerisce le verifiche di conformità urbanistico-edilizia proprie della sequenza procedimentale di cui all'art. 36 del D.P.R. 380/01; … la legittimazione attiva è condizione soltanto per la presentaz... _OMISSIS_ ...he non dispone di una relazione qualificata con il bene, ma vanta un interesse qualificato alla rimozione degli effetti negativi derivanti dall'esecuzione dei lavori illegittimi".


L'intervento abusivo oggetto di accertamento di conformità.


Abbiamo appena visto come condizione necessaria affinché si possa ottenere la sanatoria di un abuso edilizio ai sensi dell'art. 36 del T.U. Edilizia sia la conformità dell'intervento abusivo alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti tanto al momento della realizzazione dell'intervento quanto al momento della presentazione della domanda.

Più volte la Giurisprudenza amministrativa di merito ha ritenuto che "l'accertamento di conformità in sanatoria ai sensi degli artt. 36 d.P.R... _OMISSIS_ ...area su cui sorgono, vigente sia al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza di conformità". Nella medesima pronuncia si legge altresì che "la sanabilità dell'intervento ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380/2001 presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, invece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi prevista dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. n. 380/2001".

L'art. 27 postula proprio "la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fis... _OMISSIS_ ...stanziale" della disciplina urbanistica ed edilizia vigente - l'iter sanzionatorio dovrà seguire il suo corso, in assenza di qualsivoglia tipo di discrezionalità in capo all'amministrazione, al fine ultimo di ripristinare lo status quo ante mediante un'ordinanza di demolizione.

Diversi invece i presupposti per ottenere una sanatoria sub specie di accertamento di conformità, come peraltro afferma il T.A.R. Lazio: "il presupposto del procedimento di sanatoria introdotto con la richiesta di accertamento di conformità urbanistica consiste in un accertamento ex post della conformità dell'intervento edilizio realizzato senza preventivo titolo abilitativo agli strumenti urbanistici, e dunque, posto in essere con una violazione formale della relativa disciplina".
... _OMISSIS_ ...e prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti. Del resto, è lo stesso art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 che lo afferma nel suo incipit: "in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa".

Da ciò deriva pertanto che il presupposto oggettivo, rectius, il requisito che deve avere l'intervento abusivamente realizzato al fine di essere sanato mediante accertamento di conformità è la sua realizzazione in assenza o in difformità dal permesso di costruire ovvero dalla S.C.I.A.

Le ipotesi sono peraltro relative ai seguenti casi:
a. edificazione in assenza di permesso di cos... _OMISSIS_ ...| b. lavori eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire;
È l'art. 31 del medesimo Testo Unico che sovviene a fare chiarezza sul punto: "sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile".
c. assenza di S.C.I.A. nelle ipotesi di cui all'art. 23, comma 01 del medesimo d.P.R.
Occorre qui una postilla: il comma 01 all'art. 23, inserito dal d.lgs. n. 222... _OMISSIS_ ... all'articolo 10, comma 1, lettera c);
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il pro... _OMISSIS_ ...uova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche". Siffatti interventi sono assoggettati al contributo di costruzione e alle regioni è consentito individuare con legge altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.
Fatta questa premessa, non occorre aggiungere altro: è possibile ottenere la sanatoria di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 qualora manchi la S.C.I.A. in una delle ipotesi contemplate dall'art. 23.
d. difformità dalla S.C.I.A.
Anche in questo caso, non occorre spendere molte parole: si tratta di quegli interventi contenuti nell'art. 23, comma 01, che siano stati realizzati in m... _OMISSIS_ ...CRLF| Il procedimento di accertamento di conformità.


Abbiamo visto in precedenza come il procedimento di accertamento di conformità non comporti alcun tipo di scelta discrezionale in capo all'amministrazione, ma che abbia una natura strettamente vincolata, legata alla c.d. doppia conformità dell'intervento abusivo.

Abbiamo altresì già fatto cenno al fatto che siffatto procedimento è ad impulso di parte, laddove per "parte" dobbiamo intendere o il responsabile dell'abuso (con le precisazioni operate dal T.A.R. Campania - si veda il paragrafo 2) o il proprietario attuale dell'area da sanare.

Resta dunque da verificare come si struttura il procedimento amministrativo vero e proprio.
Anche in questo caso sopperisce l... _OMISSIS_ ...o di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata".

Il permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di un'oblazione (si ricorda a chi legge che anche il condono è consentito previo il pagamento di un'oblazione), che però nel caso che qui ci occupa è quantificato in misura pari al doppio del contributo di costruzione dovuto, ovvero, in caso di gratuità dell'opera, secondo quanto st... _OMISSIS_ ...oppo, possiamo affermare come il c.d. contributo di costruzione sia formato dagli oneri di urbanizzazione e dal costo di costruzione, con la competenza del Comune circa la sua quantificazione.
La legge identifica peraltro non solo la parte istante, ma anche la parte rispondente: è infatti il dirigente oppure il responsabile del competente ufficio comunale a doversi pronunciare sulla richiesta.
Si badi che l'art. 36 concede sessanta giorni alla pubblica amministrazione (nelle persone dei soggetti appena citati) per potersi pronunciare, adeguatamente motivando il provvedimento finale di accoglimento o rigetto dell'istanza di accertamento di conformità una volta decorsi - inutilmente - questi sessanta giorni, la richiesta si intende rifiutata.