I vincoli di inedificabilità in area destinata ad opere di interesse pubblico/collettivo (zona F)

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA F

Nella zona F1 sono consentite costruzioni turistiche private solo in base a piano particolareggiato o a convenzione di lottizzazione.

E' erroneo ritenere che le zone F non costituiscono un corpo autonomo e separato rispetto alle zone edificabili, ma ne sono parte essenziale e necessaria per i noti rapporti tra di esse istituiti dal D.M. n. 1444 del 1968. E' questa la nota teoria del comparto ripetutamente smentita dalla giurisprudenza di legittimità nonché dall'art. 37 del DPR 327/2001, che invece incentrano le possibilità legali di edificazione esclusivamente sulla destinazione legale della zona omogenea; per cui quella F destinata a standard e non all'edificabi... _OMISSIS_ ...espressamente definita inedificabile dal medesimo art. 37, comma 4.

Va esclusa l'edificabilità legale del fondo ricadente in zona F (area destinata ad opere di interesse pubblico/collettivo), destinazione che preclude, in base alla normativa urbanistica 1942 e succ., ai proprietari di terreni ubicati in detta zona di realizzare manufatti di edilizia privata

L'inserimento dei suoli nella cosiddetta zona F (aree destinate ad opere di interesse collettivo), di uno strumento urbanistico (piano di fabbricazione o piano regolatore generale), è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi.

L'inserimento dei suoli nella c.d. zona F (aree destinate ad... _OMISSIS_ ...esse collettivo) di uno strumento urbanistico è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi; in via di eccezione, i suoli medesimi possono avere natura edificabile qualora sia accertato il carattere localizzativo (pre-espropriativo) della relativa destinazione urbanistica, sicché il suolo va valutato alla stregua della zona all'interno della quale l'opera pubblica da realizzare garantisce la prestazione del servizio pubblico.

Le parti di territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale, come tali ricadenti in zona "F", devono considerarsi di regola sottoposte ad un vincolo di valenza conformativa tale da determinarne la tendenziale inedifica... _OMISSIS_ ...iene per tale via ad un'assimilazione delle zone "F" alle zone agricole (zone "E"), con conseguente esclusione delle possibilità legali di edificazione. Tale conclusione trova giustificazione: 1) per un verso sul rilievo che della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, il comma 3, assoggetta al medesimo regime indennitario, le aree "non edificabili" nel loro complesso; 2) per altro verso sul rilievo che entrambe le tipologie urbanistiche sono espressione del potere di conformazione della proprietà privata mediante la zonizzazione che la legge urbanistica attribuisce ai piani regolatori generali.

La zona F, rappresenta un'entità urbanistica autonoma e concepita al pari delle altre zone omogenee previste dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 2, ... _OMISSIS_ ...ipartito il territorio comunale nella sua integrale estensione; essendo concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, viabilità e parcheggi, attrezzature e impianti di interesse generale), si traduce in un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (cfr. art. 37, comma 4 ult. previs. T.U.). Con la conseguenza che l'area in essa ricadente va qualificata come non edificabile.

La destinazione a zona F non è idonea a conferire carattere edificatorio al suolo, che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edi... _OMISSIS_ ...trante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale").

La privatizzabilità dell'intervento in zona F non può essere assunto a criterio ai fini del riconoscimento dell'edificabilità del terreno che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria (rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include, appunto, fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale"); dovendo aggiungersi che detta argomentazione - la destinazione pubblica può essere realizzata anche da privati sia pur avvalendosi di strumenti di convenzionamento con l'ente pubblico - è utilizza... _OMISSIS_ ...prudenza costituzionale (Corte Cost. 179/1999 e segg.) e da quella amministrativa non certamente per modificare la destinazione inedificabile attribuita dallo strumento urbanistico generale, ma al solo fine di escludere la necessità dell'espropriazione e sottrarre il relativo vincolo alla decadenza (quinquennale) .

L'ubicazione dell'area in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), è previsione sufficiente a rendere il terreno inedificabile.

Ai fini dell'edificabilità di terreno ubicato in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), non può rilevare la circostanza che dette opere possano (in base alle NTA) essere attuate da ... _OMISSIS_ ...mente ovvero tramite strumenti di convenzionamento, in quanto la stessa vale soltanto secondo giurisprudenza, ad escludere che il vincolo rientri nella dicotomia vincoli conformativi-espropriativi, e sia quindi soggetto a decadenza; ma non anche a trasformare il progetto pubblico in edilizia privata ed a renderlo soggetto alle semplici autorizzazioni di cui anche al T.U. n. 327 del 2001, art. 37, comma 4.

La destinazione di alcune aree ad usi collettivi solo se concepita all'interno di una determinata zona omogenea edificabile (zone A-D D.M. 2 aprile 1968) diviene espressione della funzionalizzazione localizzativa nell'ambito della stessa, del minimo di dotazioni a verde, servizi, attrezzature e parcheggi, prescritte dal menzionato D.M. 2 aprile 1968, art. 4 ... _OMISSIS_ ...sull'accertamento del valore di un fondo incluso nell'ambito di essa; laddove del tutto diversa è la sottrazione all'edificabilità operata in via generale mediante la tipizzazione a "zona F-sottozona F1 per attrezzature urbano territoriali" in base a criteri generali ed astratti, che caratterizzano tutti i suoli ricompresi nella zona indipendentemente dal loro regime di appartenenza, giacché in tali casi è configurabile un vincolo conformativo, che incide sul valore del bene agli effetti indennitari.

Il simbolo F che risulta nel PRG contraddistinguere la zona territoriale omogenea in cui il fondo espropriato è sito, individua (D.M. n. 1444 del 1968, art. 2) aree destinate ad opere di interesse collettivo, come tali inedificabili.

Il... _OMISSIS_ ...risulta nel PRG contraddistinguere la zona territoriale omogenea in cui il fondo espropriato è sito, individua (D.M. n. 1444 del 1968, art. 2) aree destinate ad opere di interesse collettivo, come tali inedificabili.

Correttamente il valore del fondo è determinato considerandone la non edificabilità, per essere il terreno inserito in zona F e per essere quindi tale vincolo d'inedificabilità, derivante dalla zonizzazione del territorio e non dalla localizzazione dell'opera pubblica, di natura conformativa.

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