La dotazione di standard per spazi di parcheggio ex art. 41 quinquies della legge n. 1150 del 1942

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Gli standard a parcheggio devono calcolarsi soltanto sulle nuove volumetrie, che inducono carico urbanistico aggiuntivo.

Mentre gli spazi di parcheggio di cui all’art. 41 quinquies della legge n. 1150 del 1942 costituiscono aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione d standard, quelli di cui al successivo art. 41-sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni e come tali escluse (ex art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444) dal computo del calcolo della misura degli standards.

Il vincolo di pertinenzialità inderogabile tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali ex art. 41 sexies d... _OMISSIS_ ...nistica n. 1150/1942 riguarda gli edifici costruiti prima del 2005, anno in cui la L. n. 246/2005, ha escluso i vincoli pertinenziali e ha stabilito la libera trasferibilità dei parcheggi standard.

L'esclusione dei vincoli pertinenziali dei parcheggi condominiali sancito dalla L. 246/2005 trova applicazione solo per il futuro, vale a dire per gli edifici non realizzati, oppure, per i quali, al momento dell'entrata in vigore della legge (16 dicembre 2005), non fossero ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari. Gli edifici già realizzati entro quella data e per i quali è stato perfezionato almeno un trasferimento (e che dunque possono essere considerati condomini) rimangono soggetti al vincolo di pertinenzialità ed al diritto d'uso in fav... _OMISSIS_ ...nti (proprietari e conduttori) dell'edificio stesso.

Secondo la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, non è configurabile uno specifico vincolo pertinenziale tra un determinato appartamento e un determinato garage, non essendovi neppure alcuna previsione normativa che prevede che edificio e appartamento alienati dal costruttore debbano far parte di uno stesso edificio di un complesso immobiliare, dovendosi aver riguardo soltanto alla circostanza che il costruttore soddisfi il rapporto tra cubatura e spazi di parcheggio.

Il vincolo di destinazione posto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26, comporta l'obbligo non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione... _OMISSIS_ ...non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.

Lo standard urbanistico prescritto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio a servizio delle singole unità immobiliari, con la conseguenza che il godimento di tale spazio, nell'ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento.

Gli standard a parcheggio e verde, di cui al D.M.1444, hanno natura pubblica e le relative aree devono essere reperite obbligatoriamente in quantità variabile a seconda della destinazione e cedute al Com... _OMISSIS_ ...o un parametro essenziale per la quantificazione del carico urbanistico. Mentre la sosta c.d. residenziale delle singole unità immobiliari, disciplinata dalla L. n.122/89 (c.d. Legge Tognoli) che prevede l’obbligo di parcheggi privati per le nuove costruzioni, ed applicabile anche agli esercizi commerciali che insistono su una determinata area, attiene ai parcheggi privati di cui all’articolo 9 della L. 122 del 1989, che sono di proprietà privata, riservati agli abitanti delle unità residenziali e sono asserviti all’immobile con vincolo di pertinenzialità.

La L. 28 novembre 2005, n. 246, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in ... _OMISSIS_ ...ispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui alla citata L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari.

La realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti solo se realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza m... _OMISSIS_ ...zazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

L'art. 41-sexties l. 1150/1942 dispone misure quantitative degli spazi a parcheggio, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire, onde i parcheggi possono essere realizzati sia in luoghi esterni all’edificio sia al suo piano terreno e perfino in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti al fabbricato.

I parcheggi ad uso pubblico sono standards anche quando sono gestiti da un soggetto privato.

L'art. 41-sexies legge 1150/1942 si applica a tutti gli interventi che implicano un aumento di car... _OMISSIS_ ... e quindi anche al frazionamento di un edificio in più unità abitative.

In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, l'art. 12, co. 9, legge 246/2005 - che ha modificato l'art. 41-sexies legge 1150/1942 prevedendo che gli spazi a parcheggio non siano gravati da vincoli pertinenziali rispetto all'unità immobiliare e che possano essere trasferiti indipendentemente da essa - trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.

E' inapplicabile il regolamento comunale che trasformi il limite minimo dettato per i parcheggi dall'art. 41-sexies della l... _OMISSIS_ ...in un limite massimo, così ponendosi in conflitto con la norma di legge.

Il vincolo di destinazione per legge di un'area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell'imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell'iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo.

I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dalla L. n. 122 del 1989, art. 2), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costru... _OMISSIS_ ...icio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.

Al fine di reperire la dotazione minima a parcheggi non può essere utilizzato il cortile condominiale, salva diversa previsione del regolamento condominiale o diversa determinazione assembleare: la realizzazione sul cortile condominiale di veri e propri posti auto per parcheggio, aventi natura stabile nel tempo e caratterizzati dalla continuità...


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