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OPERE EDILIZIE E TITOLO EDILIZIO

TITOLO EDILIZIO --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile è urbanisticamente rilevante e, come tale, necessita di per sé di un titolo edilizio abilitativo; di conseguenza il mutamento de facto della destinazione d'uso integra una situazione di irregolarità, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza. Infatti, in base all'art. 7, l. r. 2 luglio 1987, n. 36, la modifica della destinazione d'uso, indipendentemente dal fatto che ciò avvenga con o senza opere a tanto preordinate, è subordinata al rilascio di permesso di costruire allorquando abbia ad oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico.

Solo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, si integra in questa ipotesi una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, e ciò, indipendentemente dall'esecuzione di opere.

Il mutamento di destinazione d’uso segue il regime abilitante proprio dell’intervento edilizio al quale si accompagna o cui è associata, non assurgendo ad intervento autonomo e distinto da quello principale.

Il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra e si traduce in un differente carico urbanistico.

Il mutamento di destinazione d'uso, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, è rilevante se avviene fra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, dovendosi in tal caso verificare la variazione dell’impatto urbanistico.

Il mutamento di destinazione d’uso degli immobili, ancorché effettuato con opere interne, è possibile, senza il preventivo rilascio di concessione edilizia, a condizione che il cambiamento di destinazione intervenga entro categorie omogenee quanto ai parametri urbanistici, atteso che la modificazione di destinazione d’uso giuridicamente e penalmente rilevante è quella che non avviene tra macrocategorie in quanto comporta il mutamento degli standard urbanistici e la variazione del carico urbanistico.

Il cambio di destinazione d’uso rileva dal punto di vista edilizio, comportando un indiscutibile aggravio del carico urbanistico e deve essere quindi subordinato al rilascio del permesso di costruire.

Il cambio di destinazione d’uso che si realizzi nell’ambito di categorie omogenee, non comporta un aumento di carico u... _OMISSIS_ ...fini urbanistici, la distinzione fra attività produttiva ed attività commerciale deve rimanere netta atteso che le attività industriali determinano un carico urbanistico di norma inferiore rispetto a quello proprio delle attività che si svolgono negli edifici adibiti a residenza, a terziario o ad attività commerciali, laddove la presenza umana è normalmente numericamente molto più significativa.

Il Comune non può senza commettere eccesso di potere vietare un intervento edilizio di per sé ammissibile in base alla previsione, per quanto ragionevole, dello specifico futuro uso dell’immobile.

Per effetto del combinato disposto degli artt. 8, 25 e 26 legge 47/1985: a) erano soggetti a concessione edilizia soltanto i mutamenti di destinazione d’uso che intervenissero tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, atteso che all’interno della stessa categoria potevano realizzarsi mutamenti di fatto privi di incidenza sui carichi urbanistici; b) era assentibile con l'autorizzaizone edilizia il mutamento di destinazione d’uso accompagnato da qualsiasi intervento edilizio, anche se solo interno, per il quale non fosse altrimenti prevista la concessione; c) il mutamento di destinazione d’uso senza opere era regolato dall’art. 25, ultimo comma, legge 47/1985.

Per effetto della novella apportata dall’art. 2, co. 60, legge n. 662/1996 all’art. 25, ultimo comma, legge 47/1985, alle Regioni era riconosciuta la facoltà di poter applicare una disciplina uniforme, tanto per quelli di carattere strutturale, quanto per quelli di carattere funzionale e veniva introdotta la facoltà di sottoporre a concessione edilizia i mutamenti d’uso maggiormente significativi, ovvero quelli comportanti un maggiore impatto sull’assetto urbanistico-territoriale ed a semplice autorizzazione, quelli attuati all’interno della medesima categoria funzionale.

Si configura l'ipotesi di mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, come tale soggetto al preventivo rilascio del titolo concessorio, ogni volta che, variando il soggetto che utilizza l'immobile e conseguentemente l'attività che in esso viene svolta, quest'ultima comporti un maggiore carico urbanistico derivante dal passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Il cambio di destinazione da locali senza permanenza di persone in locali abitabili è sussumibile nel concetto di nuova costruzione che, a ben vedere, non riguarda soltanto la realizzazione di un manufatto su area libera, ma include, altresì, ogni intervento di ristrutturazione che renda un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente; con l’ulteriore precisazione che tale oggettiva diversità sussiste ogniqualvolta si abbia un mutamento di destinazione... _OMISSIS_ ...ariazione degli standard, poiché detta destinazione d’uso rappresenta un elemento determinante della tipologia del manufatto.

Sussiste mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante non solo nel passaggio da una z.t.o. all'altra ma anche all'interno di una stessa z.t.o., quando ciò è previsto dallo strumento urbanistico.

La presenza di finestre su tutte le pareti, di una rilevante superficie di tompagnamenti dotati di camera d'aria interposta tra la doppia foglia di forato e corredata da materiale isolante, di servizi igienici, di copertura a falde coibentata e rifinita con manto di coppi siciliani sono tutti elementi dai quali si può ragionevolmente presumere che un manufatto sia destinato a civile abitazione e non a magazzino per il deposito di attrezzi agricoli.

Il cambio di destinazione d’uso del locale non può ritenersi abusivo, in assenza di una specifica disciplina sanzionatoria di tali interventi al momento della sua realizzazione.

Per i casi di cambio di destinazione d'uso, la giurisprudenza amministrativa, pacificamente, esclude la necessità del previo rilascio del permesso a costruire solo allorquando con le modifiche apportate resti immutata e conservata la originaria destinazione d'uso, e non siano modificate la collocazione e le caratteristiche fisiche identificative dell'originario manufatto anche con riferimento al regime del carico urbanistico stimato che non deve risultare in ogni caso aggravato per effetto della nuova destinazione impressa.

Per sostenere l’assoggettabilità a mera autorizzazione edilizia di un cambio di destinazione d’uso, non è sufficiente dimostrare, che l’intervento sia intervenuto in assenza di opere edilizie esterne, e che la nuova destinazione impressa con le modifiche apportate sia compatibile con la previsione di zona, ma occorre altresì dimostrare che il cambio di destinazione d’uso presenti il requisito della omogeneità nel senso che sia avvenuto tra categorie omogenee anche dal punto di vista urbanistico, ossia che non comporti un aggravio del carico urbanistico esistente.

Necessita del previo rilascio della concessione edilizia il cambio di destinazione d’uso che, anche qualora intervenuto tra categorie omogenee, abbia comportato un aumento o un aggravamento del carico urbanistico insistente sull’area.

La destinazione d’uso non può essere desunta semplicemente dai dati catastali, ma, al fine di individuare l'uso precedente, occorre fare riferimento alla destinazione d'uso, di fatto accertata nel corso del sopralluogo effettuato dagli organi tecnici comunali, nel procedimento di rilascio della licenza edilizia: la destinazione che rileva, in ultima analisi, è pertanto quella riportata nel titolo autorizzatorio dell’... _OMISSIS_ ...la risultante dai dati catastali.

Gli immobili realizzati in epoca in cui non occorreva alcun titolo edilizio devono ritenersi a destinazione libera.

Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell'ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico-costruttivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria.

L'art. 8 legge 47/1985 aveva previsto l'assoggetabilità del mutamento di destinazione d'uso a concessione edilizia soltanto qualora fosse connessa a variazione essenziali del progetto comportanti variazione degli standards previsti dal D.M. 1444/1968.

Nel vigore della legge 47/1985 doveva ritenersi esclusa dal regime della concessione ogni ipotesi di mutamento di destinazione non... _OMISSIS_ ...