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INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - dieci anni di giurisprudenza

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI

Nello stimare beni assoggettati a vincoli di edificabilità privata in base allo strumento urbanistico, non può tenersi conto del valore di mercato di terreni contigui venduti da privati, con finalità meramente edificatorie e residenziali, come se i terreni oggetto di valutazione fossero edificabili anche da parte di privati, senza alcun limite di cubatura o di altezza.

In ipotesi di area edificabile (per essere inclusa nel caso di specie in zona B), in conseguenza della dichiarazione d'illegittimità costituzionale dei commi 1 e 7 bis dell'art. 5 bis, L. n. 359 del 1992 (sentenze Corte Cost nn. 348 e 349 del 26/10/2007) e in forza dell'art. 37 TU cit. (come modificato dall'art. 2, co. 89,L. n. 244 del 2007), l'indennità di esproprio deve essere stimata secondo il valore di mercato dell'area espropriata.

In ipotesi di area edificabile, nel calcolo dell'indennità di espropriazione, deve farsi riferimento allo stato della normativa risultante a seguito delle sentenze della Corte costituzionale n. 348 e 349 del 22.10.2007 dichiarative dell'illegittimità costituzionale dell'art. 5 bis commi 1 e 2 (la n. 348) e comma 7 bis (la n. 349) del d.l. 11.7.1992 n. 333 convertito, con modificazioni, dalla l. 8.8.1992 n. 359, per cui sia per il terreno che per i soprassuoli occorre fare riferimento al valore venale del bene.

Alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 2007, l’indennità di espropriazione deve essere determinata sulla base del valore di mercato del suolo edificabile.

Il valore venale sulla base del quale deve essere liquidata l’indennità di area edificabile è semplicemente il prezzo che il proprietario avrebbe potuto ricavare dal terreno espropriato se, invece che subirne l'esproprio, avesse dovuto venderlo alle condizioni di mercato vigenti nel momento.

Per effetto della sentenza Corte Cost. n. 348/2007, le aree edificabili possono espropriarsi solo corrispondendo di regola il valore venale di esse all'espropriato, con esclusione della pretesa applicabilità di valori convenzionali e astratti, del tipo di quelli agricoli medi o tabellari.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE

La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo), deve farsi riferimento non all'indice di densità fondiaria, ma a quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravan... _OMISSIS_ ...dice fondiario trova tuttavia piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, assegnando le N.T.A. un indice di fabbricabilità fondiaria.

Il bene in se stesso non ha natura edificatoria, essa, piuttosto è attribuita con il pagamento degli oneri ccdd. di urbanizzazione. Sicchè, nel determinare il valore del bene è necessario tener conto delle opere ccdd. di urbanizzazione nel duplice senso che il bene avrà maggior valore se quelle opere sono state realizzate e sostenuti i relativi costi e viceversa avrà un valore inferiore se quelle opere non siano state ancora realizzate o il proprietario del bene non ha ancora sostenuto i relativi costi. Correttamente, dunque, nella determinazione del valore del bene, è stato tenuto conto degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, del contributo di costruzione e degli oneri finanziari sul costo dell'area.

La necessità di opere di trasformazione e di urbanizzazione per realizzare la prevista destinazione edificatoria non influiscono sulle possibilità edificatorie legali ed effettive di un'area, ma solo sui costi per realizzare dette possibilità e sul conseguente valore di mercato dell'area.

Per la determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, attraverso l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, occorre tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

L'adozione, a fini indennitari, di determinati indici di fabbricabilità, dello scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche, della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, si pongono esclusivamente in sede di applicazione di metodi analitico - ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del suolo, non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico-comparativo.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE --> INCIDENZA ONERI DI URBANIZZAZIONE

La questione della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo assume rilevanza esclusivamente se la valutazione sia stata effettuata applicando il metodo analitico-ricostruttivo che è volto a determinare il valore di trasformazione dell'area espropriata, mentre non rileva se la stima sia stata effettuata applicando il metodo sintetico-comparativo, che si avvale di indicazioni di mercato concernenti il prezzo pagato per immobili omogenei, rispetto al quale non si pone la questione della detrazione.<... _OMISSIS_ ...li oneri di urbanizzazione dal valore del fondo oggetto di quantificazione indennitaria, ha rilievo esclusivamente in sede di applicazione del metodo analitico - ricostruttivo, e non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico - comparativo, che si riferisce alle indicazioni di mercato.

Nel caso di adozione di un metodo sintetico- comparativo è irrilevante l'omessa valutazione, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l'edilizia economia e popolare, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l'omessa detrazione degli oneri di urbanizzazione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell'applicazione dei metodi analitico - ricostruttivi.

In sede di individuazione del valore di mercato dell'area secondo il metodo analitico – ricostruttivo, assumono rilevanza i profili attinenti agli oneri di urbanizzazione al momento dell'esproprio, nel senso di considerare vuoi la preesistenza delle relative opere, le quali, eseguite nella zona dallo stesso espropriante, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, apprezzabile come sua qualità intrinseca, rilevante in una libera contrattazione, vuoi, all'opposto, l'inesistenza di siffatte opere.

Qualora, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l’edilizia economia e popolare, si adotti il metodo sintetico - comparativo, è irrilevante l’omessa valutazione, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l’omessa detrazione degli oneri di urbanizzazione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell’applicazione dei metodi analitico – ricostruttivi.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE --> INCIDENZA SPAZI AD USO PUBBLICO

Con il metodo sintetico-comparativo, che si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei, e dunque di indicazioni di mercato, il prezzo che si forma nell'incontro di domanda e offerta già tiene conto degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo (e quindi dello scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche, della detrazione degli oneri di urbanizzazione).

Ai fini dell'edificabilità effettiva rileva in primo luogo la volumetria edilizia esprimibile, la quale deve rispettare le disposizioni urbanistiche riguardanti altezze cubature, superfici coperte, distanze, zone di rispetto, nonché gli indici di fabbricabilità della zona urbanistica, e deve essere calcolata al netto degli spazi assegnabili a "standards", cui il proprietario è comunque tenuto nell'ipotesi di sfruttamento edificatorio.

... _OMISSIS_ ...ll'edificabilità effettiva assumono rilievo gli strumenti attuativi di terzo livello, in quanto laddove l'area non sia stata ancora da questi interessata, la stessa risente di margini d'incertezza sull'ampiezza della sua utilizzazione futura; lo strumento attuativo può infatti imprimervi parziale destinazione a spazi pubblici perciò riducendone il valore di mercato rispetto ad altre aree pur della medesima zona in relazione alle quali in attuazione del piano esecutivo detti spazi sono stati già scomputati ed il valore di mercato si è formato tenendone conto ed apprezzando, per converso, l'intera superficie effettivamente edificabile.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE --> INDICE FONDIARIO

Non potendo l'edificabilità essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così dalla maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria "media" di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

L'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale; e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

In ipotesi di utilizzo del criterio analitico – ricostruttivo, l'edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici "medi" di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria "media" di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice... _OMISSIS_ ...itoriale e non fondiario.

Non è censurabile il criterio di valutazione di area edificabile (inclusa in un peep) riferito al valore di mercato dello stesso (nel caso di specie prendendo a riferimento il valore di aree pertinenziali delle abitazioni quali parcheggi ed aree a verde), anziché alla potenzialità edificatoria "media" di tutto il comprensorio; ciò in quanto tale criterio esclude comunque l’utilizzo dell’indice di fabbrica... _OMISSIS_ ...