Indennità di espropriazione per pubblica utilità: aree edificabili da urbanizzare e urbanizzate

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI

Nello stimare beni assoggettati a vincoli di edificabilità privata in base allo strumento urbanistico, non può tenersi conto del valore di mercato di terreni contigui venduti da privati, con finalità meramente edificatorie e residenziali, come se i terreni oggetto di valutazione fossero edificabili anche da parte di privati, senza alcun limite di cubatura o di altezza.

In ipotesi di area edificabile (per essere inclusa nel caso di specie in zona B), in conseguenza della dichiarazione d'illegittimità costituzionale dei commi 1 e 7 bis dell'art. 5 bis, L. n. 359 del 1992 (sentenze Corte Cost nn. 348 e 349 del 26/10/2007) e in forza dell'art. 37 TU ci... _OMISSIS_ ...cato dall'art. 2, co. 89,L. n. 244 del 2007), l'indennità di esproprio deve essere stimata secondo il valore di mercato dell'area espropriata.

In ipotesi di area edificabile, nel calcolo dell'indennità di espropriazione, deve farsi riferimento allo stato della normativa risultante a seguito delle sentenze della Corte costituzionale n. 348 e 349 del 22.10.2007 dichiarative dell'illegittimità costituzionale dell'art. 5 bis commi 1 e 2 (la n. 348) e comma 7 bis (la n. 349) del d.l. 11.7.1992 n. 333 convertito, con modificazioni, dalla l. 8.8.1992 n. 359, per cui sia per il terreno che per i soprassuoli occorre fare riferimento al valore venale del bene.

Alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 2007, l’indennità di esprop... _OMISSIS_ ...ssere determinata sulla base del valore di mercato del suolo edificabile.

Il valore venale sulla base del quale deve essere liquidata l’indennità di area edificabile è semplicemente il prezzo che il proprietario avrebbe potuto ricavare dal terreno espropriato se, invece che subirne l'esproprio, avesse dovuto venderlo alle condizioni di mercato vigenti nel momento.

Per effetto della sentenza Corte Cost. n. 348/2007, le aree edificabili possono espropriarsi solo corrispondendo di regola il valore venale di esse all'espropriato, con esclusione della pretesa applicabilità di valori convenzionali e astratti, del tipo di quelli agricoli medi o tabellari.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --... _OMISSIS_ ...CABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE

La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo), deve farsi riferimento non all'indice di densità fondiaria, ma a quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato. L'indice fondiario trova tuttavia piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, assegnando le N.T.A. un indice di fabbricabilità fondiaria.

Il bene in se stesso non... _OMISSIS_ ...icatoria, essa, piuttosto è attribuita con il pagamento degli oneri ccdd. di urbanizzazione. Sicchè, nel determinare il valore del bene è necessario tener conto delle opere ccdd. di urbanizzazione nel duplice senso che il bene avrà maggior valore se quelle opere sono state realizzate e sostenuti i relativi costi e viceversa avrà un valore inferiore se quelle opere non siano state ancora realizzate o il proprietario del bene non ha ancora sostenuto i relativi costi. Correttamente, dunque, nella determinazione del valore del bene, è stato tenuto conto degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, del contributo di costruzione e degli oneri finanziari sul costo dell'area.

La necessità di opere di trasformazione e di urbanizzazione per realizzare la previst... _OMISSIS_ ...edificatoria non influiscono sulle possibilità edificatorie legali ed effettive di un'area, ma solo sui costi per realizzare dette possibilità e sul conseguente valore di mercato dell'area.

Per la determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, attraverso l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo, occorre tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

L'adozione, a fini indennitari, di determinati indici di fabbricabilità, dello scorporo di quote di superficie destinate a spazi pubblici e opere pubbliche, della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo edificato, si pongono es... _OMISSIS_ ... sede di applicazione di metodi analitico - ricostruttivi, tesi ad accertare il valore di trasformazione del suolo, non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico-comparativo.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE --> INCIDENZA ONERI DI URBANIZZAZIONE

La questione della detrazione degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo assume rilevanza esclusivamente se la valutazione sia stata effettuata applicando il metodo analitico-ricostruttivo che è volto a determinare il valore di trasformazione dell'area espropriata, mentre non rileva se la stima sia stata effettuata applicando il metodo sintetico-comparativo, che si... _OMISSIS_ ...cazioni di mercato concernenti il prezzo pagato per immobili omogenei, rispetto al quale non si pone la questione della detrazione.

Lo scorporo degli oneri di urbanizzazione dal valore del fondo oggetto di quantificazione indennitaria, ha rilievo esclusivamente in sede di applicazione del metodo analitico - ricostruttivo, e non anche qualora la valutazione sia condotta con il metodo sintetico - comparativo, che si riferisce alle indicazioni di mercato.

Nel caso di adozione di un metodo sintetico- comparativo è irrilevante l'omessa valutazione, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l'edilizia economia e popolare, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l'omessa detrazione degli on... _OMISSIS_ ...azione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell'applicazione dei metodi analitico - ricostruttivi.

In sede di individuazione del valore di mercato dell'area secondo il metodo analitico – ricostruttivo, assumono rilevanza i profili attinenti agli oneri di urbanizzazione al momento dell'esproprio, nel senso di considerare vuoi la preesistenza delle relative opere, le quali, eseguite nella zona dallo stesso espropriante, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, apprezzabile come sua qualità intrinseca, rilevante in una libera contrattazione, vuoi, all'opposto, l'inesistenza di siffatte opere.

Qualora, nel caso di espropriazione di un fondo ricompreso in un piano per l’edilizia economia e popo... _OMISSIS_ ... il metodo sintetico - comparativo, è irrilevante l’omessa valutazione, delle aree che sarebbero comunque destinate a spazi pubblici, così come l’omessa detrazione degli oneri di urbanizzazione, in quanto tali indici possono assumere rilievo ai soli fini dell’applicazione dei metodi analitico – ricostruttivi.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> AREE EDIFICABILI --> AREE DA URBANIZZARE E URBANIZZATE --> INCIDENZA SPAZI AD USO ...


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