Il contratto agrario di affitto

AGRICOLTURA --> CONTRATTI AGRARI --> AFFITTO

Per valorizzare la qualità di coltivatore diretto L. n. 203 del 1982, ex art. 6, sussiste la necessità della sua presenza sul terreno e tanto per una diretta attività lavorativa da svolgersi con prevalenza del lavoro proprio o di persone della sua famiglia

È escluso che la L. n. 203 del 1982, art. 48, abbia comportato un'automatica novazione soggettiva dei rapporti di affitto in corso con la sostituzione, in qualità di conduttori, delle imprese familiari coltivatrici ai singoli contraenti del contratto preesistente.

Anche il godimento di beni demaniali può essere concesso a privati e regolamentato con un contratto di affitto, purché tale affitto sia temporaneo e quindi non integralmente soggetto alla legislazione agraria laddove essa tutela, in favore del coltivatore, la durata dei rapporti e non li ritiene sottratti alla giurisdizione ordinaria qualora, sulla base della doman... _OMISSIS_ ...teresse all'accertamento da parte del giudice della conformità al diritto della regolamentazione contrattuale adottata, senza evocare alcun profilo autoritativo né l'uso di un potere da parte dell'amministrazione.

A norma del principio generale fissato nell'art. 1591 c.c., se può considerarsi legittima la protrazione della detenzione del fondo da parte dell'affittuario, ancorché non qualificata dalla persistenza del contratto di affitto, fino alla maturazione della data prevista per il rilascio, nondimeno egli è tenuto, in conformità del disposto di cui all'art. 1591 c.c. al rispetto dell'obbligo di dare al concedente il corrispettivo convenuto fino all'effettiva riconsegna, salvo l'ulteriore obbligo di risarcire il maggior danno, il cui onere probatorio incombe sullo stesso concedente.

In caso di riconoscimento esplicito da parte degli affittuari di aver condotto il fondo, ciò è di per sé inconciliabile con la domanda di accertamento della ... _OMISSIS_ ...ione, che, per quanto concerne gli immobili richiede il decorso di un ventennio, ai sensi dell'art. 1158 c.c., o di un decennio, nel ricorrere delle condizioni specifiche di cui all'art. 1158 bis c.c..

I contratti di affitto a coltivatore diretto hanno la durata minima legale se e in quanto sussistano le condizioni soggettive previste dalla legge per l'esistenza del contratto. A tal fine il contratto di affitto a coltivatore diretto deve avere ad oggetto lo sfruttamento di un fondo agricolo da parte di un conduttore che sia coltivatore diretto e cioè coltivi il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia in proporzione almeno pari ad un terzo della forza lavoro necessaria per la coltivazione del fondo (tenuto conto agli effetti del computo delle giornate lavorative anche dell'impiego di macchine agricole e considerando equivalente il lavoro dell'uomo e della donna).

Il contratto di affitto di fondo rustico rimane un contratto tipico... _OMISSIS_ ...propria causa, anche nel caso in cui abbia ad oggetto, oltre ai terreni, anche dei fabbricati, sia a destinazione abitativa che a destinazione strumentale, che perciò abbiano mantenuto il requisito della ruralità.

Il contratto di affitto di fondi rustici, in quanto avente natura consensuale e fonte di rapporti obbligatori, spiega i suoi effetti indipendentemente dai diritto di proprietà della persona del concedente, purché questi abbia la disponibilità del bene, sì da essere in grado di trasferirne all'affittuario la detenzione e il godimento.

Qualora un contratto di affitto agrario venga concluso in violazione dell'art. 23, comma 3, della legge 11 febbraio 1971, n. 11 (come sostituito dall'art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203), disposizione che subordina la validità delle stipulazioni avvenute in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari alla necessità che le parti siano assistite dalle rispettive organizzazioni p... _OMISSIS_ ...on si determina la nullità dell'intero negozio, bensì l'automatica sostituzione - ai sensi dell'art. 1339 c.c. - delle clausole pattuite dalle parti in difformità dal modello legale con quelle legislativamente previste, ferma restando l'esistenza e validità del contratto di affitto ex art. 1419, comma 2, c.c..

In tema di comunione, la delibera che abbia ad oggetto la stipula (al limite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, prescritta dalla l. n. 203 del 1982, va assunta all'unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c., non derogando la richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata per deliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali.

L'affitto di fondo rustico sorge validamente anche quando stipulato da uno solo dei comunisti violando i limiti di cui agli artt. 1105 e 1108 c.c., non essendo tali limiti opponibili al terzo; ciò sul rilievo che tra ... _OMISSIS_ ...alla comunione esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri, rendendosi possibile la presunzione, laddove sia ammesso l'affitto di fondo rustico in forma verbale, grazie al coordinamento dell'art. 1108 c.c. con la L. n. 203 del 1982.

È escluso che possa qualificarsi in termini di contratto di affitto agrario un rapporto che prevede soltanto la sporadica erogazione di prestazioni in natura, rimessa alla discrezione del coltivatore insediato sul fondo, in quanto ogni previsione includente il pagam... _OMISSIS_ ...pettivo per il godimento del fondo in natura deve ritenersi nulla, ai sensi della L. 12 giugno 1962, n. 567, art. 1, come modificato dalla L. 11 febbraio 1971, n. 11, art. 1.

Il mero, eventuale pagamento di taluni oneri attinenti al fondo e di alcune spese accessorie, non costituendo lo scopo e l'oggetto del contratto di affitto, non vale di per sé a qualificare il rapporto giuridico in termini di contratto di affitto agrario, mentre, non assumendo natura sinallagmatica, è elemento compatibile con il contratto di comodato (modale), che trova la sua causa nel rapporto di conoscenza e di fiducia tra i contraenti e non vede tra i suoi effetti inderogabili l'esclusivo vantaggio del comodatario, non potendo lo stesso, per le sue caratteristiche (tra le quali, in principalità, la mancanza di stabilità e per la causa di esso, essere qualificato come contratto agrario.

La L. n. 606 del 1966, art. 3, dispone che il contratto di affitto di fondi rusti... _OMISSIS_ ... non coltivatore diretto deve essere provato per iscritto. Ne consegue che la relativa prova non è necessaria per il contratto a coltivatore diretto.

Perchè un contratto sia causalmente qualificabile come affitto di fondo agricolo è necessario non solo che esso abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso, dovendosi, quindi, all'occorrenza valutare se nell'economia del contratto abbia prevalenza la finalità di coltivazione del fondo o, invece, quella di godimento del fabbricato, il cui uso costituisca congiuntamente oggetto del contratto.

La L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, (legge finanziaria 2005) non si applica ai contratti di affitto a coltivatore diretto, aventi ad oggetto terreni e fabbricati rurali, pur se soggetti all'obbligo della registrazione. Questi, perciò, sono validi ed hanno effet... _OMISSIS_ ...terzi, a prescindere dall'adempimento dell'obbligo fiscale, anche se verbali o non trascritti, ai sensi della L. n. 203 del 1982, art. 41.

Anche in caso di fallimento, cui pure è riferibile la disposizione dell'art. 2923 cod. civ., il contratto ultranovennale di affitto di fondo rustico stipulato dal fallito è opponibile alla massa se recante data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento ma, se non trascritto, solo nei limiti del novennio dall'inizio della locazione.

In tema di contratti agrari, in caso di realizzazione sul fondo, da parte dell'affittuario, di una costruzione abusiva non autorizzata dal concedente, il conseguimento della concessione edilizia in sanatoria non fa venire meno l'inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto di affitto agrario, qualora il concedente abbia chiesto, ma non ottenuto, l'eliminazione dell'opera abusiva con la contestazione e diffida di cui all'art. 5, comma 3, della l. n. 203 del 1982, fa... _OMISSIS_ ...a la valutazione della gravità dell'inadempimento in sede giudiziale.

L'art. 1591 cod. civ. è norma applicabile non solo alle locazioni di immobili urbani, ma anche all'affitto di fondi rustici e in tale eventualità la condanna dell'affittuario di fondo rustico in mora nella restituzione dello stesso al risarcimento del maggior danno esige la prova specifica, il cui onere incombe sul concedente, dell'esistenza di tale danno e del suo concreto ammontare, atteso che l'obbligo risarcitorio in questione non sorge automaticamente per effetto del ritardo, ma va accertato in relazione ad effettive possibilità di impiego del fondo e a concreti propositi di utilizzazione, sicché il concedente non può limitarsi a dedurre, genericamente, il maggior utile, rispetto al canone, che avrebbe potuto percepire utilizzando direttamente il bene.


In materia di locazione, esteso per identità di situazioni alla materia agraria, ove la parte concedente, nel... _OMISSIS_ ...e della disdetta, abbia indicato una erronea data di cessazione del rapporto, ben può la domanda di rilascio essere accolta per la data di scadenza effettiva del rapporto.

Una volta intimata la disdetta dal contratto di affitto di fondi rustici, ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 4, essa, in quanto atto negoziale unilaterale recettizio, produce i propri effetti fin dal momento in cui perviene nella sfera di normale conoscibilità del conduttore.

Nessun indennizzo può essere preteso dall'affittuario di fondo rustico che abbia realizzato, sul fondo altrui, opere in violazione della normativa edilizia, in quanto quell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia, tanto più che le opere non sanabili non sono idonee ad integrare un effettivo aumento di valore del fondo.

In tema di contratti agrari, l'affittuario che abbia es... _OMISSIS_ ...do del locatore, opere non conformi alle norme edilizie e insuscettibili di sanatoria, non ha diritto ad alcun indennizzo ai sensi degli artt. 16 e 17 della legge 3 maggio 1982, n. 203, la cui attribuzione sarebbe in contrasto con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto l'agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre in via giudiziaria, un vantaggio da attività illecita, che, in via diretta, è precluso dagli artt. 1346 e 1418 cod. civ., tanto più che le opere - proprio perché non sanabili - non sono idonee a determinare un effettivo aumento di valore del fondo.

La locazione con un apposito contratto "per uso abitazione e alloggio per l'esercizio dell'attività di agriturismo" di immobili che si trovino all'interno di fondi rustici ad un soggetto conduttore che sia indicato come titolare di un'azienda agricola non evidenzia di per sé una configurabilità prima facie della natura agraria del contratto suddetto.
... _OMISSIS_ ... in materia di contratti conclusi dalla P.A. la stipulazione deve aver luogo, a pena di nullità, in forma scritta, con conseguente esclusione della possibilità di ipotizzare una rinnovazione tacita per facta concludentia del contratto, è escluso che, pur dopo l'entrata in vigore della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41, la quale ha deformalizzato i contratti di affitto a coltivatore diretto, anche se ultranovennali, rendendoli a forma libera, possa ritenersi concluso un contratto di affitto agrario con la P.A. in forza di un comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Sono ammissibili le conversioni in affitto dei contratti associativi agrari esistenti solo con riferimento a casi in cui la concessione della disponibilità di un fondo a un coltivatore diretto era avvenuta nell'ambito di accordi che prevedevano la gestione dell'impresa agricola da parte del concessionario, con oneri e rischi solo su di lui gravanti, verso il pagamento di un canone p... _OMISSIS_ ...cedente, e senza alcuna ingerenza, tanto meno direttiva, del concedente medesimo nell'attività agricola del concessionario.

Non è ammissibile la conversione in affitto deii contratti associativi agrari esistenti laddove la detenzione di un fondo era avvenuta in forza di un titolo nullo, o senza titolo, o ancora per mera tolleranza, rispetto a un possesso precario del fondo stesso da parte dei presunti affittuari.

A norma della L. n. 327 del 1963, art. 1, comma 2, affinch&eacu...