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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> ACQUISTO ALLA MANO PRIVATA --> DA PRIVATO A PRIVATO --> CERTIFICATO DI ABITABILITÀ

È escluso che la responsabilità del mediatore professionale possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.

L'obbligo del mediatore professionale di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia, e ciò con specifico riferimento alla verifica dell'esistenza del certificato di abitabilità dell'immobile compravenduto.

La mancanza del certificato di abitabilità, sebbene legittimi la parte promissaria acquirente a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in relazione al rischio che l'abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio, non incide sulla validità del preliminare concluso che conserva quindi la sua efficacia, benché se ne possa richiedere la risoluzione.

Una responsabilità del mediatore professionale può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui egli abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

La vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo che sia privo della licenza di abitabilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, ma può essere risolta se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento.

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto di compravendita, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della transazione, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in... _OMISSIS_ ...ilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

La disciplina in materia di certificato di agibilità non trova applicazione agli immobili edificati anteriormente all'entrata in vigore del R.D. 1265/1934: pertanto, non si pone alcun problema di aliud pro alio in caso di compravendita di questi immobili ove manchi l'agibilità.

Il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto.

La mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

La mancata corrispondenza tra la ricettività per la quale era stata rilasciata l'autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto di compravendita di un albergo costituisce mancanza di qualità essenziale che giustifica la risoluzione del contratto, essendo interesse dell'acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge.

Il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce un inadempimento dell'obbligazione de... _OMISSIS_ ...ta, di cui va quantomeno verificata in concreto l'importanza e la gravità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; tali fattori non possono essere semplicisticamente considerati assorbiti dal godimento effettivo dell'immobile, in relazione all'interesse dell'acquirente di ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.

La mancata consegna del certificato di abitabilità all'acquirente di un immobile costituisce un inadempimento del venditore la cui incidenza, sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, va rapportata alla oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, con riferimento alla natura delle accertate violazioni della legge urbanistica.

L'omesso o il ritardato rilascio del certificato di abitabilità può dipendere da varie cause, quali la necessità di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non influiscono sulla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale con la conseguenza di una diversa connotazione dell'inadempimento del venditore quanto alla mancata consegna della licenza di abitabilità; il giudice di merito, pertanto, è chiamato a verificare in concreto, l'importanza di tale omissione con riferimento al godimento ed alla commerciabilità dell'immobile.

L'obbligo di procurare il certificato di abitabilità è posto per legge a carico del venditore ai sensi dell'art. 1477, co. 3, c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. 1265/1934.

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 47/1985, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cio&egra... _OMISSIS_ ...commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

In mancanza di diversa pattuizione, è il promittente venditore che ha l'onere di attivarsi per ottenere dal Comune il rilascio del certificato di agibilità.

la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l'obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento

Il venditore di un bene immobile destina... _OMISSIS_ ...