Lo strumento urbanistico attuativo e la qualità soggettiva dei proprietari

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> LIVELLO DI PIANO

Nell’ampia dizione di “strumento urbanistico attuativo”, sono comprese forme di pianificazione urbanistica di secondo livello ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato le quali, in quanto attuabili dal privato e senza la necessità di previa ablazione del bene, sottraggono la previsione di cui si discute dallo schema ablatorio-espropriativo presupposto dalla norma di garanzia di cui alla L. n. 1187 del 1968.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> QUALITÀ SOGGETTIVA DEI PROPRIETARI

Una zona F che consenta l’insediamento di strutture residenziali assistite su iniziativa privata o pubblica o mista pubblica/privata, non svuota la possibilità di sfruttamento del compendio per il privato proprieta... _OMISSIS_ ...ta di valore, perché, quand'anche egli non sia in grado di sviluppare direttamente l’iniziativa, avrà comunque, nel proprio patrimonio, un’area dotata di tale speciale vocazione, per cui sarà sempre possibile trovare, sul mercato, operatori disposti a sfruttarla, attribuendovi uno specifico valore. Non si tratta dunque di un vincolo espropriativo ma conformativo.

In ipotesi di destinazione per la quale le N.T.A. prevedano anche l’iniziativa privata, la natura o meno ablatoria di un vincolo non può dipendere dalle variabili qualità soggettive del proprietario del suolo interessato, poiché anche ove egli non disponga di “organizzazione e di mezzi economici che gli consentano di eseguire effettivamente, e in modo vantaggioso, il suddetto intervento” può ugualmente trarre vantaggio economico dalla destinazione urbanistica impressa, mediante cessione onerosa dell’area a soggetti terzi qualificati, sì da non subire quel... _OMISSIS_ ...amento” della vocazione edificatoria richiesto dalla giurisprudenza della Consulta.

L'asserzione per cui la natura espropriativa di una previsione urbanistica viene meno solo se il proprietario ha un interesse economico e un’organizzazione imprenditoriale tali da far ritenere che in concreto sia in grado di portare a esecuzione il programma edificatorio esposto nello strumento urbanistico, introduce nel sistema un criterio discretivo di non agevole (per non dire impossibile) applicazione, ma soprattutto oblia la circostanza che anche un privato titolare di fondi incisi da simili prescrizioni e non in possesso di una struttura imprenditoriale atta a realizzare le strutture potrebbe consorziarsi con soggetti privati o pubblici interessati in grado di realizzarle.

L'asserzione per cui la natura espropriativa di una previsione urbanistica viene meno solo se il proprietario ha un interesse economico e un’organizzazione imprendit... _OMISSIS_ ...far ritenere che in concreto sia in grado di portare a esecuzione il programma edificatorio esposto nello strumento urbanistico, scardina la tradizionale distinzione –fondata su un criterio oggettivo- tra vincoli espropriativi e conformativi “contaminandola” da una sottodistinzione di natura soggettiva, che, non soltanto non ha referenti normativi nel sistema ma che sarebbe idonea a creare insormontabili disparità di trattamento; la stessa area si presterebbe ad una coesistenza di disciplina fondata sulle qualità soggettive dei proprietari e, per di più, incentrata su criteri discretivi non definiti, sfumati, e di impossibile preventiva ricognizione.

La natura o meno ablatoria di un vincolo non può dipendere dalle variabili qualità soggettive del proprietario del suolo interessato, poiché anche ove egli non disponga di “organizzazione e di mezzi economici che gli consentano di eseguire effettivamente, e in modo vantaggioso, il sudde... _OMISSIS_ ...rdquo;, può ugualmente trarre vantaggio economico dalla destinazione urbanistica impressa, mediante cessione onerosa dell’area a soggetti terzi qualificati, sì da non subire quello “svuotamento” della vocazione edificatoria.

Una previsione di PRG che si risolve nella precisa ubicazione di specifiche opere pubbliche in un’area di proprietà privata non può essere ritenuta una mera scelta conformativa della proprietà grazie all’escamotage della possibile realizzabilità anche ad iniziativa privata o promiscua. Tale istituto non può ritenersi applicabile per quelle opere per le quali la possibile concomitanza di interessi pubblico/privato è astrattamente inesistente e potrebbe semmai derivare solo da specifiche considerazioni circa la particolare attività economica espletata dal privato proprietario.

La facoltà concessa ai privati di realizzare gli interventi ammessi, in alternativa all’amministrazione, ... _OMISSIS_ ...sufficiente ad escludere la natura espropriativa del vincolo imposto, qualora il proprietario non abbia qualità particolari collegate alle destinazioni urbanistiche ammesse o disponga di un’organizzazione e di mezzi economici che rendano possibile e vantaggiosa la realizzazione delle infrastrutture pubbliche.

Dal carattere oggettivo e non soggettivo delle destinazioni urbanistiche, che si confrontano esclusivamente con i caratteri propri dell’area e non con quello soggettivi del proprietario (salvo il caso, del tutto eccezionale, dell’edificazione in area agricola), consegue che ai fini della natura del vincolo non occorra tenere conto anche dei requisiti soggettivi dei proprietari e, di conseguenza, della loro attitudine allo sfruttamento economico dell’area in conformità alla destinazione urbanistica attribuita.

Le destinazione in zona F, in cui le NTA consentono utilizzazioni rivolte in modo preminente all’ut... _OMISSIS_ ... non possono essere assimilate alle normali disposizioni che conformano le aspettative edificatorie dei proprietari ma configurano vincoli espropriativi. La natura espropriativa viene meno solo se il proprietario ha un interesse economico e un’organizzazione imprenditoriale tali da far ritenere che in concreto sia in grado di portare a esecuzione il programma edificatorio esposto nello strumento urbanistico.

La circostanza che l’opera pubblica possa essere realizzata e gestita dal proprietario del terreno non elimina il carattere espropriativo del vincolo quando manchi in concreto un reale interesse del proprietario a utilizzare questa facoltà.

Eventuali difficoltà soggettive di realizzazione degli interventi previsti dal piano non possono avere alcun effetto sulla natura giuridica del vincolo (conformativo) trasformandolo in un vincolo espropriativo o d'inedificabilità assoluta.

La facoltà concessa ai privati di r... _OMISSIS_ ...nterventi ammessi in alternativa all’amministrazione, non è elemento sufficiente ad escludere la natura espropriativa del vincolo imposto qualora il proprietario non abbia qualità particolari collegate alle destinazioni urbanistiche ammesse o disponga di un’organizzazione e di mezzi economici che rendano possibile e vantaggiosa la realizzazione delle infrastrutture pubbliche.

La destinazione a zona F1 può costituire reiterazione di un vincolo espropriativo nonostante la possibilità concessa ai privati di realizzare i servizi e le attrezzature in alternativa all’amministrazione; tale facoltà infatti non è elemento sufficiente ad escludere la natura espropriativa del vincolo imposto qualora il proprietario non abbia qualità particolari collegate alle destinazioni urbanistiche ammesse o disponga di un’organizzazione e di mezzi economici che rendano possibile e vantaggiosa la realizzazione delle infrastrutture pubbliche assumendo c... _OMISSIS_ ...one di aggiudicatario o di concessionari di lavori pubblici.