Indicazione degli intestati nella dichiarazione delle nuove costruzioni

L’idea progettuale

L’idea progettuale nasce dall’esigenza di garantire la continuità storica tra ultima intestazione al catasto dei terreni della particella su cui è stata realizzata una nuova costruzione ed i soggetti che debbono intestarsi in catasto edilizio urbano come titolari delle unità immobiliari presenti nella costruzione medesima.

Per cui le criticità operative concernono sostanzialmente tre punti:
  • correttezza degli attuale intestati in catasto terreni;

  • conformazione del lotto (uniformità delle intestazioni delle particelle comprese);

  • coincidenza tra numero lotti formati e numero fabbricati da iscrivere.

Ciò in quanto il nuovo software prevede che alla presentazione del tipo mappale, fatti salvi alcuni casi residuali, la particella su cui è stato edificato l’immobile sia, di norma, automaticamente trasferita alla partita speciale 1 “Area di enti urbani e promiscui”, mentre l’immobile oggetto di rilievo viene da subito iscritto al CEU con il medesimo identificativo attribuito nella mappa e censito nella categoria fittizia F/6 "fabbricato in attesa di dichiarazione".

L’articolo 8 della legge 1°ottobre 1969, n.679, individua come soggetti obbligati alla presentazione del TM e della connessa denuncia di variazione dello stato dei suoli, non tanto i soggetti intestatari dei beni censiti al catasto terreni, bensì coloro che ne sono i "possessori" valorizzando con ciò, a fini fiscali, la concreta disponibilità del bene e della connessa redditività ordinaria. Ciò costituisce un ulteriore canale di alimentazione delle banche dati catastali per quanto riguarda i dati anagrafici di nuovi soggetti in ingresso.

L’attuale stato delle banche dati e le caratteristiche delle modalità di conservazione, fissate dalla legge, pongono dei vincoli operativi alla procedura di creazione in automatico attribuito dell’unità immobiliare censita nella categoria fittizia F/6 "fabbricato in attesa di dichiarazione".

Allo stato attuale le tipologie di presentazione degli atti di aggiornamento PREGEO per i quali è iscritta in automatico al CEU la categoria F/6, sono le seguenti:
  • TM - Conformità di mappa con conferma di numero di particella

  • TM - Conformità di mappa con variazione del numero di particella

  • TM - Nuova costruzione sull’intera particella

  • TM - Nuova costruzione di superficie inferiore a 20 m2

  • TM - Nuova costruzione ricadente in una particella a superficie reale, definita da precedente Tipo di Frazionamento redatto ai sensi della Circolare 2/1988

  • TM - Inserimento nuovo fabbricato (con graffa o numero) e superficie maggiore di 20 m2

  • TM - Inserimento nuovo fabbricato e scorporo di corte (TM con stralcio di corte)

  • TF - Tipo Frazionamento + Tipo Mappale

Oltre al limite connesso con la natura tecnica del tipo mappale (cfr. tabella sopra riportata) l’altro principale limite che inibisce la costituzione della unità immobiliare in categoria F/6 è costituito dall’attivazione di specifiche funzionalità automatizzate di correlazione per garantire, laddove possibile, l’univocità del numero di particella e di foglio negli archivi censuari del CT e del CEU, in modo da stabilire una corrispondenza univoca tra ciascun foglio del CT e del CEU. [1] Come già anticipato, questa ultima funzionalità è subordinata alla validazione preliminare delle correlazioni di foglio pertinenti a ciascuno dei comuni per i quali potrà essere perciò successivamente attivata la procedura di costituzione della unità immobiliare in categoria F/6.

Superata la fase tecnica di individuazione e costituzione del lotto e del numero particellare da attribuire alla unità immobiliare da costituire in categoria F/6, si attiva il più complesso processo di controllo eseguito sulla coerenza dei dati anagrafici e del codice fiscale (di seguito CF) riportato nella dichiarazione, con i dati presenti in AT: in caso di mancato riscontro, la dichiarazione dei cespiti al CEU è inaccettabile, fatti salvi i casi particolari più avanti descritti.

Nel periodo che intercorre tra l’approvazione del tipo mappale e la presentazione del nuovo accatastamento, l’unità F6 può essere interrogata e visurata/certificata.


Il nuovo modello organizzativo per le dichiarazioni al CEU

Ciò premesso, analizziamo lo schema operativo dell’aggiornamento al catasto edilizio urbano.

1) Le dichiarazioni relative agli immobili censiti in F/6 sono sempre redatte adottando l’opzione di ACCATASTAMENTO (nuova costruzione o unità afferenti con intestati).

2) Con la presentazione della dichiarazione DOCFA, l’unità F/6 (identificata dal solo mappale) viene soppressa in modo automatico dal sistema se l’accatastamento è relativo ad unità dichiarate subalternate, ovvero se viene dichiarato in costituzione un’unica unità immobiliare (di seguito UI), questa mantiene l’identificativo in precedenza iscritto al CEU (con la costituzione dell’ F/6) ed assumerà i nuovi dati di classamento proposti.

3) In fase di accettazione del DOCFA, sono inoltre attivi controlli sulla congruenza delle varie fattispecie dichiarate al CEU, con quelle in precedenza indicate nell’atto di aggiornamento cartografico PREGEO, circa la coerenza o meno della ditta presente al CT con quella da iscrivere al CEU.

4) Controllo in Anagrafe Tributaria dei dati anagrafici.


Il perfezionamento della ditta da iscrivere al CEU

Sulla base del modello organizzativo sintetizzato al paragrafo precedente appare evidente ed articolato il percorso da seguire per il professionista per assicurare in particolare il superamento dei controlli di cui ai punti 3) e 4), tenendo presente le indicazioni fornite dalla Direzione Centrale del Catasto con la nota in commento.

Le azioni da espletare per il perfezionamento della intestazione in catasto delle unità immobiliare iscritte in automatico in categoria F/6 sono diversificate e variano da:

1) nessuna azione;

2) azione della sola parte dichiarante

3) azione della parte dichiarante ed ufficio.

L’ articolazione delle varie casistiche che possono presentarsi in ognuna delle tre categorie sopra individuate dipende dalle seguenti situazioni, che possono presentarsi con riguardo alla intestazione presente negli atti del catasto dei terreni e lo effettivo stato di diritto del terreno e del fabbricato oggetto di dichiarazione.

a. Ditta allineata (continuità nell’intestazione tra CT e CEU e completezza dei dati anagrafici e delle titolarità presenti al CT). In questo caso non è necessaria alcuna azione sia della parte che dell’Ufficio.

b. Ditta dichiarata disallineata per incompletezza dei dati anagrafici e/o delle titolarità presenti al CT. ). In questo caso è necessaria una preliminare azione della parte per acquisire i dati assenti in catasto.

c. Ditta disallineata per omessa presentazione o mancata/errata registrazione della voltura al CT. In questo caso è necessaria una preliminare azione della parte per pervenire alla preliminare registrazione in catasto.

d. Ditta disallineata per stato di fatto non legittimato e fabbricati rurali dichiarati dai possessori. In questo caso è necessaria una azione sia della parte che dell’Ufficio.

Nella figura seguente si riporta la form della procedura PREGEO 10, nella quale, in fase di predisposizione dell’atto di aggiornamento da depositare in ufficio, occorre riportare le due opzioni principali “La ditta dichiarante coincide con la ditta catastale” ovvero “La ditta dichiarante non coincide con la ditta catastale”. Nel secondo caso occorre precisare la motivazione come dalla lista a tendina riportata in figura.

[Omissis]

Nei paragrafi seguenti si analizzano le quattro casistiche individuate e si descrivono le azioni da porre in essere per la corretta iscrizione negli atti catastali, come indicato dalla Direzione Centrale del Catasto nella nota in commento. 
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