EDILIZIA URBANISTICA CASA

In virtù delle norme di interpretazione autentica di cui all’art. 5 del d.l. n. 70/2011, il procedimento di cui all’art. 23 T.U. rimane applicabile unicamente a quegli interventi che, ai sensi della normativa statale o regionale, possono essere eseguiti con d.i.a. in luogo del permesso di costruire.

Il tipo di sanzione non è agganciato al dato formale della scelta del tipo di titolo abilitativo, ma al dato sostanziale del tipo di intervento che si è posto in essere.

Le sanzioni applicabili agli interventi realizzabili con «super d.i.a.» sono previste dagli artt. 31, 32, 33, 34, 35 e 38 T.U., nei quali il D. Lgs. n. 301/2002 ha inserito espressamente una clausola che ne estende l'operatività in tal senso.

Le sanzioni applicabili agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla s.c.i.a. sono quelle contemplate all'art. 37 T.U., in cui erano confluite le due previsioni che regolavano le sanzioni per l'esecuzione di opere in assenza o in difformità dall'autorizzazione edilizia (art. 10 della legge n. 47/1985) e dalla d.i.a. (art. 4, co. 13, del d.l. n. 398/1993) e che erano state unificate a seguito dell'abrogazione dell'autorizzazione edilizia.

Il problema dei rapporti tra autotutela e poteri sanzionatori è risolto dallo stesso T.U. per quanto concerne gli interventi realizzabili con «super d.i.a.», poiché, come si è avuto occasione di vedere, si può procedere direttamente all'adozione di poteri sanzionatori nei casi di interventi intrapresi assenza o di difformità dalla denuncia

Manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

La possibilità per le Regioni di estendere la previsione di attività edilizie libere rispetto alle fattispecie individuate dalla legge statale non può spingersi fino al punto di incidere in senso abrogativo sull’elenco degli interventi da considerarsi «nuova costruzione» ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. e), T.U. e sottrarre al regime del permesso di costruire dei manufatti che comportano un’alterazione permanente del territorio.

L’intervento di restauro e risanamento conservativo è un quid pluris rispetto alla manutenzione straordinaria, perché non ha una mera finalità conservativa, ma è teso ad una vera e propria riqualificazione dell’immobile, attraverso l’eliminazione delle carenze strutturali e funzionali che si manifestano in ragione della perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza dell’edificio

Le ipotesi sono due: la prima è quella della ristrutturazione senza demolizione che non porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che non comporti un aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici. La seconda ipotesi di ristrutturazione eseguibile con s.c.i.a. è la demolizione e ricostruzione del fabbricato demolito rispettosa dei requisiti della sagoma e del volume dell’edificio preesistente.

Tre sono i presupposti: a) la natura pertinenziale del manufatto; b) l’opera deve avere una volumetria inferiore o uguale al 20% del volume dell’edificio principale a cui accede; c) lo strumento urbanistico non deve qualificare l’intervento come «nuova costruzione».

La s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) può trovare spazio per la realizzazione di parcheggi che siano a servizio di immobili già esistenti, mentre deve escludersi a priori che essa possa venire in rilievo per quei posteggi che devono essere obbligatoriamente presenti ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in caso di nuovi costruzioni o che siano realizzati nell’ambito di un nuovo edificio.

Ai sensi dell’art. 22, co. 2, T.U. e dell’art. 5, co. 2, del d.l. n. 70/2011 sono realizzabili mediante s.c.i.a. «le varianti a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.».