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Trasferimento di proprietà dell'immobile e certificato di abitabilità

Sebbene l'omesso o il ritardato rilascio del certificato di abitabilità può dipendere da varie cause (la necessità di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici), resta un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, di cui va verificata in concreto l'importanza e la gravità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

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titolo:TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.
anno:2017
pagine: 2105 in formato A4, equivalenti a 3578 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> ACQUISTO ALLA MANO PRIVATA --> DA PRIVATO A PRIVATO --> CERTIFICATO DI ABITABILITÀ

La consegna del certificato di abitabilità; dell'immobile oggetto del contratto di compravendita, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della transazione, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

La disciplina in materia di certificato di agibilità non trova applicazione agli immobili edificati anteriormente all'entrata in vigore del R.D. 1265/1934: pertanto, non si pone alcun problema di aliud pro alio in caso di compravendita di questi immobili ove manchi l'agibilità.

Il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e soste... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ese necessarie al rilascio. L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

La consegna del certificato di abitabilità; dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto.

La mancata consegna ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ificato di abitabilità; implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

La mancata corrispondenza tra la ricettività per la quale era stata rilasciata l'autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto di compravendita di un albergo costituisce mancanza di qualità essenziale che giustifica la risoluzione del contratto, essendo interesse dell'acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge.

Il mancato rilascio del certificato di abitabilità; costituisce un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, di cui va quantomeno verificata in concreto l'importanza e la gravità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; tali fattori non possono essere semplicisticamente considerati assorbiti dal godimento effettivo dell'immobile, in relazione all'interesse dell'acquirente di ottenere la... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave; di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità;, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.

La mancata consegna del certificato di abitabilità; all'acquirente di un immobile costituisce un inadempimento del venditore la cui incidenza, sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, va rapportata alla oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, con riferimento alla natura delle accertate violazioni della legge urbanistica.

L'omesso o il ritardato rilascio del certificato di abitabilità; può dipendere da varie cause, quali la necessità di interventi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...pure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non influiscono sulla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale con la conseguenza di una diversa connotazione dell'inadempimento del venditore quanto alla mancata consegna della licenza di abitabilità; il giudice di merito, pertanto, è chiamato a verificare in concreto, l'importanza di tale omissione con riferimento al godimento ed alla commerciabilità dell'immobile.

L'obbligo di procurare il certificato di abitabilità; è posto per legge a carico del venditore ai sensi dell'art. 1477, co. 3, c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. 1265/1934.

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 47/1985, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...re i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

In mancanza di diversa pattuizione, è il promittente venditore che ha l'onere di attivarsi per ottenere dal Comune il rilascio del certificato di agibilità.

la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l'obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale; la mancata consegna della medesima implica un inademp... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità;, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Il semplice silenzio sull'assenza del certificato di agibilità non incide di per sé sulla genuinitò del consenso, dovendo il contraente provare ulteriori circostanze che devono essere tali da configurarsi quali malizia o astuzia volte a realizzare l'inganno perseguito.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità; un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ll'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente.

L'omessa consegna del certificato di abitabilità; da parte del venditore al compratore comporta un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche. Nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile.

In caso di omessa consegna del certificato di abitabilità; dal venditore al compratore, il successivo rilascio di esso nel corso del giudizio esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dita di aliud pro alio.

Il rilascio del certificato di abitabilità; costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell'insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell'inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore.

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico - ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.

La mancata consegna, unitamente all'immobile abitativo, della licenza di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento "dell'exceptio" prevista dall'art. 1460 c.c. per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico - sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità; costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.


 
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