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Trasferimento di proprietà dell'immobile, certificato di abitabilità e certificazione urbanistica

Sebbene l'omesso o il ritardato rilascio del certificato di abitabilità può dipendere da varie cause (la necessità di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici), resta un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, di cui va verificata in concreto l'importanza e la gravità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

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titolo:TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.
anno:2019
pagine: 2455 in formato A4, equivalenti a 4174 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 40,00

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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> ACQUISTO ALLA MANO PRIVATA --> DA PRIVATO A PRIVATO --> CERTIFICATO DI ABITABILITÀ

È escluso che la responsabilità del mediatore professionale possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.

L'obbligo del mediatore professionale di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia, e ciò con specifico riferimento alla verifica dell'esistenza del certificato di abitabilità dell'immobile compravenduto.

La mancanza del certificato di abitabilità, sebbene legittimi la parte promissaria acquirente a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in relazione al rischio che l'abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio, non incide... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...dità del preliminare concluso che conserva quindi la sua efficacia, benché se ne possa richiedere la risoluzione.

Una responsabilità del mediatore professionale può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui egli abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

La vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo che sia privo della licenza di abitabilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, ma può essere risolta se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento.

La consegna del certifica... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...bilità dell'immobile oggetto del contratto di compravendita, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della transazione, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

La disciplina in materia di certificato di agibilità non trova applicazione agli immobili edificati anteriormente all'entrata in vigore del R.D. 1265/1934: pertanto, non si pone alcun problema di aliud pro alio in caso di compravendita di questi immobili ove manchi l'agibilità.

Il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritene... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...le tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto.

La mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, conf... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

La mancata corrispondenza tra la ricettività per la quale era stata rilasciata l'autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto di compravendita di un albergo costituisce mancanza di qualità essenziale che giustifica la risoluzione del contratto, essendo interesse dell'acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge.

Il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, di cui va quantomeno verificata in concreto l'importanza e la gravità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; tali fattori non possono essere semplicisticamente considerati assorbiti dal godimento effettivo dell'immobile, in relazione all'interesse dell'acquirente di ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

L... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...i immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.

La mancata consegna del certificato di abitabilità all'acquirente di un immobile costituisce un inadempimento del venditore la cui incidenza, sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, va rapportata alla oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, con riferimento alla natura delle accertate violazioni della legge urbanistica.

L'omesso o il ritardato rilascio del certificato di abitabilità può dipendere da varie cause, quali la necessità di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non influiscono sulla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale con la conseguenza di una diversa connotazione dell'inadempimento del ve... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...nto alla mancata consegna della licenza di abitabilità; il giudice di merito, pertanto, è chiamato a verificare in concreto, l'importanza di tale omissione con riferimento al godimento ed alla commerciabilità dell'immobile.

L'obbligo di procurare il certificato di abitabilità è posto per legge a carico del venditore ai sensi dell'art. 1477, co. 3, c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. 1265/1934.

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 47/1985, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

In mancanza di diversa pattuizione, è il prom... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ditore che ha l'onere di attivarsi per ottenere dal Comune il rilascio del certificato di agibilità.

la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l'obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l'obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale; la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilit&agr... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Il semplice silenzio sull'assenza del certificato di agibilità non incide di per sé sulla genuinitò del consenso, dovendo il contraente provare ulteriori circostanze che devono essere tali da configurarsi quali malizia o astuzia volte a realizzare l'inganno perseguito.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacché la mancata ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ò anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente.

L'omessa consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore al compratore comporta un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche. Nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile.

In caso di omessa consegna del certificato di abitabilità dal venditore al compratore, il successivo rilascio di esso nel corso del giudizio esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Il rilascio del certificato di abitabilità costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell'insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell'immobile alle norme igie... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell'inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore.

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico - ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.

La mancata consegna, unitamente all'immobile abitativo, della licenza di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento "dell'exceptio" prevista dall'art. 1460 c.c. per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico - sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> ACQUISTO ALLA MANO PRIVATA --> DA PRIVATO A PRIVATO --> CERTIFICAZIONE URBANISTICA

È onere del potenziale acquirente accertare, al momento dell'acquisto ed usando la normale diligenza, la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto dell'atto di alienazione. Deve infatti ritenersi un dovere, per chi i... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...istare un immobile, accertare la regolarità urbanistica ed edilizia dello stesso, e in tale attività l'acquirente ha il diritto di chiedere aiuto ai soggetti che hanno maggiore competenza tecnica in materia e che lo assistono nell'acquisto, come i notai e le agenzie immobiliari che hanno a loro volta il dovere di portare a conoscenza degli interessati gli eventuali elementi ostativi alla conclusione dell'acquisto o che ne sconsigliano la conclusione.

Nel caso in cui manchi il certificato di destinazione urbanistica di terreni oggetto di vendita, ciò comporta la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di immobili, che è nullità avente carattere assoluto e, quindi, rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse: si tratta di una sanzione tipica della violazione di limiti di ordine pubblico, che colpisce in modo irreversibile tutti quegli atti negoziali che concretino consapevoli tentativi di aggirare le previsioni urbanistiche.

I soggetti che acquistano un immobile devono essere cauti e diligenti nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificazione di zona: il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...o si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore. In questo senso, non è sufficiente il mero affidamento nelle informazioni fornite dal notaio rogante o dal venditore, dovendosi rispondere compiutamente alla presunzione legale di conoscenza delle prescrizioni del piano regolatore generale (facilmente verificabili con un certificato di destinazione urbanistica).

La disposizione della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2 che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che determinano l'effetto reale indicato dalla norma e non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita.

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attes... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...golarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18 deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita.

Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale).

La L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2, che vieta gli atti di trasferimenti di immobili da cui derivino lottizzazioni abusive, non comporta la nullità dei contratti preliminari o definitivi stipulati prima della sua entrata in vigore, non avendo la norma richiamata efficacia retro... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] .../>
La L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2 nel sancire la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata, non richiede che tale certificato debba recare obbligatoriamente l'indicazione della superficie di detta area. In presenza di un certificato di destinazione urbanistica regolarmente rilasciato dall'ente locale e riguardante l'area oggetto dell'atto di trasferimento, pertanto, la mancata specificazione di tale dato non determina la nullità comminata dalla legge.

Sono nulli gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a terreni, per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica (già contemplata dalla L. 18 febbraio 1985, n. 47, art. 18, comma 2, e poi dall'art. 30 T.U. sull'edillizia), a tutti quegli atti negoziali che concretino consapevoli tentativi di aggirare le previsioni urbanistiche e di derogarvi.

La nullità prevista dall'art. 18, co. 2, legge 47/1985 (oggi art. 30, co. 2, D.P.R. 380/2001) si riferisce esclusiva... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ntratti che, di per se, determinano l'effetto reale indicato dalla norma e, non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita è valido e vincolante per le parti anche se non è allegato il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile, salva l'esigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 c.c..

Il certificato di destinazione urbanistica si configura come una certificazione redatta da un pubblico ufficiale, avente natura ed effetti meramente dichiarativi e non costitutivi di posizioni giuridiche, le quali discendono invece da altri provvedimenti, che hanno a loro volta determinato la situazione giuridica acclarata dal certificato stesso.

Chi intende acquistare un terreno per scopo edificatorio deve preventivamente accertare la sua destinazione urbanistica e in tale attività ha il diritto di chiedere aiuto ai soggetti che hanno maggiore competenza tecnica in materia e che lo assistono nell'acquisto, come i notai e le agenzie immobiliari che hanno a ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...il dovere di portare a conoscenza degli interessati gli eventuali elementi ostativi alla conclusione dell'acquisto o che ne sconsigliano la conclusione.


 
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