1 INTRODUZIONE
2 FINALITÀ E NATURA DELL'OSSERVATORIO
3 STRUTTURA E SPECIFICHE TECNICHE DEL RAPPORTO STATISTICO
4 ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE TERRENI AGRICOLI 2011-2025
5 ALGORITMO DI CALCOLO SPOSTAMENTO NEL TEMPO VALORI TERRENI AGRICOLI 1972-2025-
Grafico variazione media nazionale ponderata (aggregato di sei colture)
Grafico variazione nazionale seminativo
Grafico variazione nazionale vigneto
Grafico variazione nazionale frutteto
Grafico variazione nazionale orto
Grafico variazione nazionale uliveto
Grafico variazione valori terreni a bosco
6 DISTRIBUZIONE DEI VALORI ATTUALI
6.1 QUADRO NAZIONALE
6.2 ITALIA SETTENTRIONALE
6.2.1 Grafici andamento valori 1972-2025
Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafico variazione terreni a bosco
6.2.2 Distribuzione valori
6.2.2.1 Val d'Aosta
6.2.2.2 Piemonte
6.2.2.3 Liguria
6.2.2.4 Lombardia
6.2.2.5 Emilia Romagna
6.2.2.6 Trentino Alto Adige
6.2.2.7 Friuli Venezia Giulia
6.2.2.8 Veneto
6.3 ITALIA CENTRALE
6.3.1- Grafici andamento valori 1972-2025
Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafico variazione valori terreni a bosco
6.3.2 Distribuzione valori
6.3.2.1 Toscana
6.3.2.2 Umbria
6.3.2.3 Marche
6.3.2.4 Lazio
6. 4 ITALIA MERIDIONALE
6.4.1 Grafici andamento valori 1972-2025
Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafici variazioni valori terreni a bosco
6.4.2 Distribuzione valori
6.4.2.1 Abruzzo
6.4.2.2 Molise
6.4.2.3 Campania
6.4.2.4 Basilicata
6.4.2.5 Puglie
6.4.2.6 Calabria
6.5 ITALIA INSULARE
6.5.1 Grafici andamento valori 1972-2025
Grafico variazioni valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura
Grafico variazione valori terreni a seminativo
Grafico variazione valori terreni a vigneto
Grafico variazione valori terreni a frutteto
Grafico variazione valori terreni a orto
Grafico variazione valori terreni a uliveto
Grafici variazioni valori terreni a bosco
6.5.2 Distribuzione valori
Sicilia
6.5.2.2 Sardegna
Allegato n. 1 - Declaratoria per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate
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La casa editrice EXEO (www.exeo.it), specializzata in pubblicazioni professionali e riviste telematiche rivolte a pubbliche amministrazioni e professionisti, ha costituito l’Osservatorio dei Valori Agricoli (in acronimo OVA), a partire dall’anno 2011 che si prefigge di rilevare i valori immobiliari dei terreni agricoli.
Le elaborazioni sono state validate dal Comitato Scientifico dell’Osservatorio dei Valori Agricoli, costituito da: ing. Antonio Iovine, libero professionista; ing. Salvatore Musumeci, libero professionista; ing. Rodolfo Scheveger, libero professionista; ing. Massimo Di Menna, libero professionista; Arch. Giovanni Malara, libero professionista, dott. Antonio Dattola, docente universitario.
Le informazioni presenti nel rapporto disegnano il panorama di variabilità dei valori dei terreni agricoli a livello nazionale, di macroregioni (Italia settentrionale, centrale, meridionale e insulare), di regione e per provincia.
Il mercato dei terreni agricoli languiva sin dal 1982 per la perdita del potere di acquisto dei valori reali (valori correnti meno effetto inflazione), cui si è aggiunto l’effetto negativo della crisi economica a livello mondiale, iniziata nel 2008 ed i cui effetti in Italia si sono più pesantemente risentiti solo a partire dal 2011.
Occorreranno diversi anni, sempre che possa essere possibile, per recuperare le perdite finora maturate, potenziali per chi ha mantenuto il possesso della proprietà e realmente patite per chi ha avuto necessità di vendere.
Nel settore immobiliare agrario, dopo una sostanziale tenuta dei valori dei terreni agricoli negli anni, immediatamente a seguire l’inizio della crisi economica generale internazionale, solo a partire dagli anni 2016-17 e più marcatamente degli ultimi anni, dall’analisi delle rilevazioni dei valori agricoli dell’Osservatorio Nazionale gestito da Exeo srl, sono cominciate ad emergere alcune flessioni nei prezzi di compravendita.
Nella media generale, fatto salvo andamenti singolari per determinate nicchie produttive, si rileva una posizione di attesa del mercato immobiliare dei terreni agricoli su cui gravano pesanti ombre costituite dagli effetti futuri della crisi energetica, della siccità e trasformazione climatica, dell’instabilità nella disponibilità di alcuni prodotti e materie prime a causa della guerra Russia Ucraina (escluse le vicende ancora in corso del conflitto mediorientale).
Il lieve accenno di ripresa a partire dall’anno 2022 non appare strutturale, ma in gran parte potrebbe anche essere il frutto di una mero recupero di parte dell’intervenuta della inflazione monetaria, fortemente salita.
L’ elaborazione per l’intero territorio nazionale ha riguardato 7.957 ambiti territoriali costituiti da interi comuni o loro porzioni omogenee, n. 42 tipi di qualità di coltura e n. 206.638 osservazioni (tra valori minimi e massimi).
A seguire si riporta una tabella di sintesi che riepiloga per le 42 qualità di coltura monitorate:
? il numero dei comuni in cui è presente;
? la variabilità del valore minimo;
? la variabilità del valore massimo.
Il valore massimo assoluto rilevato è €/ha 892.000,00 afferente i meleti Dop di alcuni comuni della Provincia di Bolzano.
Il valore minimo assoluto rilevato è €/ha 300,00 dell’incolto sterile per alcuni terreni montuosi della provincia di Reggio Emilia.
Il valore massimo del seminativo è €/ha 132.000,00 afferente alcuni comuni della Provincia di Bolzano. In Bolzano non è presente il seminativo irriguo Nelle altre province il valore massimo del seminativo irriguo massimo è di €/ha 126.000,00 in alcuni comuni della Provincia di Treviso.
Il valore minimo del seminativo è €/ha 5.000,00 afferente alcuni comuni collinari della Provincia di Cuneo.
Il valore massimo dell’orto è €/ha 230.000,00 afferente alcuni comuni della Provincia di Savona.
Il valore minimo dell’orto è €/ha 12.000,00 afferente alcuni terreni asciutti di comuni montani della Provincia di Alessandria.
Il valore massimo del vigneto è €/ha 840.000,00 afferente i vigneti DOC di alcuni comuni della Provincia di Bolzano e nella zona del Barolo nel cuneese.
Il valore massimo del seminativo è €/ha 132.000,00 afferente alcuni comuni della Provincia di Bolzano. In Bolzano non è presente il seminativo irriguo Nelle altre province il valore massimo del seminativo irriguo è di €/ha 125.000,00 in alcuni comuni della Provincia di Treviso.
Il valore minimo del vigneto è €/ha 9.000,00 afferente alcuni comuni montani del Piemonte e dell’Emilia.
Il valore massimo dell’uliveto è €/ha 232.000,00 afferente i comuni della Provincia di Trento e poco meno per alcuni comuni affacciantesi sul lago di Garda.
Il valore minimo dell’uliveto è €/ha 4.500,00 afferente alcuni comuni poco vocati alla coltura della Provincia di Bergamo
Il valore massimo del frutteto è €/ha 142.000,00 afferente alcuni comuni della Provincia di Verona. Si ricorda che i Meleti Dop sono quotati autonomamente ed in provincia di Bolzano raggiungono valori di €/ha 892.000,00.
Il valore minimo del frutteto è €/ha 21.000,00 è afferente alcuni comuni collinari dell’Emilia.
Il valore massimo del bosco ceduo è €/ha 15.000,00 afferente alcuni comuni della Provincia di Trento
Il valore minimo del bosco ceduo è €/ha 1.100,00 afferente alcuni boschi cedui molto disagiati per ubicazione e pendenze.
E’ bene precisare che sono inoltre presenti nicchie di produzioni viticole notevolmente pregiate con caratteri molto specifici collegati al marchio storico, quali ad es. la zona di coltivazione dei Barolo Cru (provincia di CN) e del Prosecco Cartizze (provincia di TV). Si tratta di terreni con caratteristiche particolari coltivati dalle stesse aziende da decenni il cui il vino è identificato nella sottozona o anche nel vigneto di produzione. Considerata la modesta commercializzazione, per il loro elevato valore e la singolarità, non vengono indicate nel presente Osservatorio dei Valori di rilevazioni di valori agricoli ordinari, consolidati.
Il Meleto DOP è quotato autonomamente dalla categoria “frutteto”.
Le informazioni presenti nel rapporto sono utili per fini di conoscenza e di studio; ad esempio, il rapporto è in grado di evidenziare quale possa essere ordinariamente la qualità di coltura più e meno apprezzata a livello nazionale, di macroregioni (Italia settentrionale, centrale, meridionale e insulare), di regione e per provincia.
Per una stima puntuale, informazioni tecnicamente più dirette non possono che essere desunte dai listini provinciali/comunali, le cui quotazioni sono riferite all’ambito territoriale comunale per le singole colture.
In allegato al rapporto statistico è fornito un SW di ausilio per la spostamento nel tempo dei valori agricoli, noti ad un determinato anno, nell’arco temporale 1972-2025. La traslazione nel tempo segue la variabilità dei valori dei terreni rilevata per macroaree e per le sei qualità di coltura più diffuse nonché secondo un indice più generale di aggregazione delle sei qualità medesime, ponderato alla superficie coltivata.