CAPITOLO I - IL CONCETTO DI SISTEMA IPO-CATASTALE
1. Introduzione
2. La situazione a livello mondiale
3. La dichiarazione di Bogor e il "workshop" di Bathurst
4. La Direttiva Inspire
5. I concetti di "land administration" e catasto
6. Il concetto moderno di catasto: "Cadastre 2014"
7. Il sistema catastale italiano
8. I sistemi di pubblicità immobiliare
9. Il concetto moderno di catasto e il sistema catastale italiano
10. Alcune considerazioni specifiche sulla pubblicità immobiliare
CAPITOLO II - NOZIONI GIURIDICHE PROPEDEUTICHE
1. Premesse
2. I soggetti giuridici
3. Il negozio giuridico ed il contratto
4. I diritti reali
5. Nozioni d'ipoteca
6. Il titolo
7. Le note e le formalità
8. Nozione di trascrizione, iscrizione e annotamento
9. Avvertenza importante
CAPITOLO III - IL SISTEMA DI PUBBLICITA' IMMOBILIARE ITALIANO
1. Premesse
2. Cenni storici allo sviluppo del sistema ipotecario
3. I registri immobiliari
4. Gli uffici e le circoscrizioni ipotecarie
5. Le attività afferenti il sistema di pubblicità immobiliare
6. Il Conservatore dei registri immobiliari
7. Le note quali elementi essenziali del sistema di pubblicità immobiliare
8. L'informatizzazione del sistema di pubblicità immobiliare
9. La consultazione telematica delle banche dati di pubblicità immobiliare
10. L'aggiornamento dei registri immobiliari
11. Il diagramma di flusso dell'attività di aggiornamento dei registri
12. Tipologie di informazioni dei registri immobiliari
13. Considerazioni conclusive
CAPITOLO IV - LE NOTE
1. Premesse
2. Le disposizioni di legge e di prassi sull'argomento
3. Analisi sinottica delle note di trascrizione, iscrizione ed annotamento
4. Le nota standardizzata e la sua struttura
5. Il modello unico informatico
6. Esempi di note di trascrizione, iscrizione e annotazione
6.1. Esempi di note di trascrizione
6.2. Esempio di iscrizione ipotecaria
6.3. Esempi di annotamenti
7. Alcune precisazioni
CAPITOLO V - LE TRASCRIZIONI
1.Premesse
2. Approfondimenti sul concetto di trascrizione
3. I principi relativi alle trascrizioni
4. Soggetti obbligati a richiedere ed eseguire la trascrizione
5. Tardiva presentazione delle note di trascrizione
6. Atti soggetti a trascrizione e predisposizione delle relative note
6.1. Vendita di cosa futura
6.2. Vendita di cosa altrui (art. 1478 codice civile)
6.3. Vendita con riserva della proprietà (art. 1523 codice civile)
6.4. Contratto a favore di terzi (articolo 1411 codice civile)
6.5. Contratto per persona da nominare (articolo 1401 codice civile)
6.6. Permuta
6.7. Donazione
6.8. Divisioni
6.9. Opposizione a divisione giudiziale
6.10. Riserva di diritti di godimento
6.11. Costituzione di fondo patrimoniale
6.12. Atti di destinazione (art. 2645-ter del codice civile)
6.13. Il trust
6.14. Costituzione di fondo immobiliare chiuso
6.15. Verbale di separazione consensuale e sentenza di divorzio congiunto
6.16. Atti di rettifica per errori o omissioni
7. Acquisti mortis causa
7.1. Trascrizione del certificato di denunziata successione
7.2. Verbalizzazione della pubblicazione del testamento
7.3. Accettazione tacita
7.4. Accettazione con beneficio d'inventario
7.5. Rinuncia pura e semplice all'eredità
7.6. Rinuncia all'eredità con corrispettivo a favore di alcuni dei chiamati
7.7. Acquisto di legato
7.8. Rinunzia all'azione di riduzione
7.9. Eredità giacente
8. Atti amministrativi soggetti a trascrizione
8.1. Espropriazione per pubblica utilità
8.2. Accessione invertita
8.3. Acquisizione gratuita al patrimonio comunale
8.4. Costituzione di vincoli legali
8.5. Devoluzione
9. Le domande giudiziali
10. Alcune tipologie di domande giudiziali
11. Avvertenze per la compilazione delle domande giudiziali
12. Trascrizione degli atti giudiziari e cautelari
12.1. Verbali di pignoramento
12.2. Sequestro conservativo
12.3. Ordinanza introduttiva del giudizio di divisione (articolo 600 c.p.c.)
12.4. Provvedimenti di natura penale
CAPITOLO VI - LE ISCRIZIONI
1. Premesse
2. I principi relativi alle iscrizioni
3. Approfondimenti sul concetto di iscrizione
3.1. Ipoteca Legale
3.2. Ipoteca giudiziale
3.3. Iscrizione dell'ipoteca in base a provvedimenti giudiziali
3.4. Altri titoli per l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale
3.5 Ipoteca in estensione
3.6. Ipoteca volontaria
3.7. Ipoteca fiscale
4. Soggetti obbligati a richiedere ed eseguire le note di iscrizione
5. La predisposizione delle note di iscrizione
5.1 Elementi essenziali della nota per l'iscrizione dell'ipoteca
6. Caratteristiche dell'ipoteca
7. Principali casi relativi alle iscrizioni ipotecarie
7.1 Iscrizioni ipotecarie inerenti la separazione dei coniugi ed il mantenimento dei figli
7.2 Iscrizioni ipotecarie inerenti accordi di mediazione civile e commerciale
7.3 Iscrizioni ipotecarie sulla base di sentenze straniere
7.4 Iscrizioni ipotecarie a fini cautelari
7.5 Iscrizione ipotecarie a fini di riscossione
7.6 Iscrizioni da ipoteca legale
7.7 Iscrizioni dei privilegi
CAPITOLO VII - LE ANNOTAZIONI
1. Premesse
2. Il concetto di annotazione e il principio di tassatività
3. Le tipologie di annotazione
4. Le annotazioni alle trascrizioni e quelle d'ufficio
5. Le annotazioni di cancellazione
6. La cancellazione delle trascrizioni
6.1. Cancellazione della trascrizione del sequestro conservativo civile
6.2. Cancellazione connesse alle condizioni
6.3. Cancellazione della trascrizione del preliminare di vendita
6.4. Cancellazione dei vincoli
7. La cancellazione delle domande giudiziali
7.1. Ordine di cancellazione nel decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.)
7.2. Ordine di cancellazione nelle procedura d'urgenza (art. 700 c.p.c.)
8. La annotazioni alle iscrizioni
9. La cancellazione delle iscrizioni ipotecarie
10. Annotazioni connesse alla trasmissione dell'ipoteca
10.1. Annotazioni connesse alla trasmissione dell'ipoteca
10.2. Annotazioni per riduzione di ipoteca
10.3. Le annotazioni relative a disposizioni verso terzi
11. Annotamenti in seguito a trascrizioni e iscrizioni con riserva
12. La cancellazione semplificata cosiddetta "Bersani"
CAPITOLO VIII - L'INTERAZIONE TRA I SISTEMI IPOTECARIO E CATASTALE
1. Alcune precisazioni
2. L'aggiornamento degli intestati catastali
3. Soggetti obbligati all'aggiornamento del sistema catastale
4. Termine temporale per la presentazione delle domande di volture
5. Modalità classica di compilazione delle volture
6. I diritti reali nel sistema catastale
7. Le tipologie di volture
8. L'istituto delle "riserva"
9. La voltura "automatica" ed i relativi esiti
10. Incongruenze tra titolo della trascrizione ed atti catastali
11. Formalità ipotecarie e volture automatica
12. Sintesi delle modalità di presentazione della "voltura automatica"
CAPITOLO IX - LA PREDISPOSIZIONE DELLE NOTE IN FORMATO ELETTRONICO
1. Avvertenze
2. Le disposizioni normative in materia di imposta di registro
3. Generalità sulla predisposizione delle note in formato elettronico
4. Il modello unico informatico
5. L'installazione del software UNIMOD
6. Introduzione all'uso dell'applicazione
7. Il modello unico informatico con la procedura "on line"
8. L'aggiornamento delle intestazioni catastali col modello unico informatico
CAPITOLO X - ASPETTI TRIBUTARI CORRELATI ALLE FORMALITA'
1. Alcune precisazioni
2. Le imposte afferenti l'ambito ipo-catastale
3. L'imposta di registro
4. L'imposta sulle successioni e donazioni
5. Le imposte ipotecaria e catastale
6. Le tasse per i servizi ipotecari e catastali
7. L'imposta di bollo
8. Autoliquidazione delle imposte
CAPITOLO XI - CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
1. Premesse
2. Sistema catastale, ipotecario o ipo-catastale?
3. Le occasioni perse dal Legislatore
4. Il sistema italiano nel contesto internazionale
5. Le iniziative per l'interoperabilità a livello europeo
6. Regole chiare e semplici per un sistema ipo-catastale cogestito
7. Nuove modalità di rapportarsi con la pubblica amministrazione
8. L'anagrafe immobiliare integrata
9. Avvertenze importanti
10. Considerazioni conclusive
BIBLIOGRAFIA
SITOGRAFIA
ALLEGATI
A.1 Le Circolari n. 128/1995 e n. 24/2025
A.2 Sintesi delle più significative disposizioni normative
Il concetto di pubblicità immobiliare non è di pubblico dominio, tuttavia riveste un ruolo fondamentale nel sistema economico di mercato, perché, ad esempio, previa ipoteca di beni immobili, consente agli imprenditori di ottenere il denaro necessario dal sistema bancario per poter alimentare le proprie iniziative.
Se si pone attenzione allo sviluppo edilizio avvenuto nell’ultimo secolo in Italia, si può rilevare che il consistente incremento è proceduto parallelamente alla prevalente diffusione del diritto di proprietà, piuttosto che la locazione degli immobili, soprattutto nell’ambito della tipologia residenziale. In altri termini, gli italiani preferiscono risiedere in un’abitazione in proprietà, piuttosto che locata. Tale circostanza inevitabilmente conduce a rendere sempre più importante il sistema di pubblicità immobiliare, coinvolgendo direttamente un sempre maggior numero di persone.
E’ qui il caso di premettere che in Italia vigono due sistemi di pubblicità immobiliare, il “sistema tavolare” e il “sistema di pubblicità immobiliare” propriamente detto. Il primo dei due è relativamente marginale, poiché sviluppato solo in alcune aree del nord-est d’Italia ed è proprio tale residualità che lo esclude dalla trattazione in quest’opera, la quale è dedicata esclusivamente al sistema ipotecario maggiormente diffuso a livello nazionale.
Negli ultimi decenni a livello mondiale si è avuta una notevole evoluzione del concetto di sistema catastale, inteso quale strumento indispensabile di supporto alla “governance del territorio” ed allo sviluppo ottimizzato del sistema economico ed ambientale. Nell’ambito di questa nuova visione evoluta, la pubblicità immobiliare è una componente imprescindibile.
Quando si fa riferimento ad un sistema catastale di moderna concezione, si deve considerare un sistema complesso, costituito da alcune componenti essenziali, quali:
- il sistema di georeferenziazione delle unità immobiliari, il quale consente d’individuare con precisione le particelle nel contesto territoriale circostante e
- il sistema di pubblicità immobiliare, il quale permette di assumere una serie di importanti informazioni riguardo ogni unità immobiliare accatastata, quali i titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, ecc.), l’esistenza di ipoteche ed altro ancora.
Le componenti essenziali possono essere affiancate da altre componenti accidentali, come nel caso del sistema valutativo a fini fiscali. Un sistema catastale moderno è sicuramente su base oggettuale, ossia l’interrogazione delle informazioni e dei dati relativi ad una particella avviene a partire dalla univoca identificazione dell’unità immobiliare, ottenuta tramite il subsistema di georeferenziazione. Il sistema catastale italiano, di concezione ottocentesca, oltre ad essere oramai ampiamente superato è pure largamente incompleto, se paragonato con l’idea di catasto moderno. Manca innanzitutto della componente essenziale della pubblicità immobiliare che deve necessariamente essere su base oggettuale. Nella gran parte d’Italia è invece vigente il sistema di pubblicità immobiliare su base soggettiva, il quale, per fornire le informazioni richieste, deve essere interrogato a partire dai dati identificativi di un dato soggetto giuridico. Come il lettore può agevolmente intuire, una componente su base oggettiva (la georeferenziazione) ed una impostata su base soggettiva (la pubblicità immobiliare) si compendiano e si integrano tra loro in modo molto disarticolato, pregiudicando efficienza ed efficacia del composito sistema ipo-castale. Il Legislatore italiano in anni relativamente recenti ha tentato di rimediare ad originari errori d’impostazione del sistema ipo-catastale con l’introduzione dell’anagrafe immobiliare integrata. Nella sostanza dei fatti però il sistema ipo-catastale italiano è ancora articolato in distinte ed incomplete realtà, ossia da una parte il catasto terreni e il catasto fabbricati, entrambi quasi esclusivamente orientati ad assecondare la fiscalità immobiliare, e dall’altra il sistema di pubblicità immobiliare su base soggettiva. Un sistema catastale moderno però è ben altra cosa.
In ogni caso, il sistema ipo-catastale è, giorno dopo giorno, sempre più informatizzato e sviluppato in modo che l’utente finale, ad esempio il comune cittadino, si interfacci direttamente con le banche dati per il tramite di servizi resi in via telematica, in una ottica di “efficientamento” della pubblica amministrazione. A questo proposito è bene evitare ogni ambiguità, infatti non può essere sottaciuto che tale processo non è, né potrebbe essere, “a costo zero” per la società. Col passare del tempo i compiti e le funzioni svolte dalla pubblica amministrazione sono traslati, poco a poco, sui professionisti che operano nell’ambito ipo-catastale, ma anche sui comuni cittadini. A costoro è indirettamente richiesto di erudirsi in alcuni concetti elementari, ma anche di acquisire un minimo livello di confidenza con l’uso delle applicazioni informatiche. In altri termini, tutti i soggetti che necessitano di interfacciarsi con la pubblica amministrazione subiscono inevitabilmente dei disagi di varia natura, ad esempio la necessità di doversi acculturare nel campo ipo-catastale e delle relative procedure informatiche. La presente opera rappresenta una risposta efficace a questa esigenza, presupponendo però che il lettore disponga delle usuali conoscenze informatiche di base. Il saggio è dunque impostato in modo che chiunque possa trarne utile profitto dalla lettura, dunque è innanzitutto indirizzato al comune cittadino al fine di consentirgli di approcciare, in modo consapevole ed appropriato, le tematiche e l’utilizzo diretto delle banche dati ipo-catastali per via telematica. Interloquire in modo opportuno con notai, tecnici e la pubblica amministrazione, avendo piena comprensione dei contenuti degli atti con cui si assumono obblighi di diversa natura, è senz’altro uno degli scopi principali dell’opera.
Come accennato l’anagrafe immobiliare integrata è la prima risposta del Legislatore italiano per cercare di garantire una sorta d’intercomunicabilità tra la banca dati ipotecaria, pensata per scopi che verranno esplicitati nel prosieguo dell’opera, e le banche dati catastali, in origine concepite con finalità esclusivamente fiscali. Se prospetticamente l’obiettivo è quello di ottenere un sistema catastale moderno, con le due banche dati perfettamente integrate tra loro, nel breve e medio periodo è tracciato un percorso nel quale è previsto una sempre più crescente integrazione. E’ dunque inevitabile che i professionisti dell’ambito giuridico, come gli avvocati, debbano sempre più erudirsi di concetti tecnici catastali e, per converso, gli operatori tecnici dell’ambito catastale debbano approfondire le conoscenze dell’ambito ipotecario. E’ proprio tangibile un sempre maggior interesse dei tecnici verso l’ampliamento delle proprie competenze all’ambito ipotecario.
Se si comparano tra loro le bibliografie dei vari campi dell’intero ambito giuridico, si può giungere alla conclusione che la bibliografia dell’ambito ipotecario è alquanto scarna. In essa spiccano comunque alcuni tomi che hanno costituito imprescindibili punti di riferimento per intere generazioni di operatori di tale settore, le quali si sono proprio formate su tali pubblicazioni. Il “taglio” di queste opere, così come il punto di vista, è prettamente giuridico e non è un caso, infatti, che sono state scritte da insigni giuristi. Scarseggiano invece pubblicazioni che trattano gli stessi argomenti ipotecari, ma da un punto di vista tecnico. C’è inoltre un’altra importante circostanza da rilevare, poiché negli ultimi decenni si è manifestato un consistente sviluppo dell’informatica applicata all’ambito ipotecario, in particolare nell’erogazione dei servizi per via telematica. Lo sviluppo informatico è stato accompagnato da un copioso e rapido sviluppo dottrinale, legislativo e giurisprudenziale. Rapide evoluzioni dell’informatica e diritto ipotecario sono state dunque i due elementi propulsivi che hanno causato l’altrettanto rapida obsolescenza di alcune parti della prestigiosa manualistica; più precisamente è mancato un rapido e costante aggiornamento che, si può agevolmente constatare, non è sempre riuscito a restare allineato con il turbinoso progredire della disciplina ipotecaria. Certamente i vecchi tomi rimangono ancora dei punti di riferimento per far propri i concetti fondamentali del sistema ipotecario, ma in alcune parti vi è il concreto rischio di poter arrecare, in taluni casi, seri pregiudizi ai soggetti coinvolti. Si rileva concretamente che, poco a poco, alcune opere che hanno contribuito a fare la storia della disciplina ipotecaria non sono state più aggiornate. E’ stato quindi lasciato un vuoto apparentemente incolmabile, se affrontato con le superate strategie.
In questo contesto s’inserisce la proposta editoriale recata da quest’opera che affronta il problema in modo assolutamente innovativo, porgendo al lettore in modo semplice, ma preciso:
- i concetti fondamentali del sistema ipotecario, la cui piena validità rimane sostanzialmente immutata col trascorrere del tempo, ma, soprattutto,
- un unico metodo col quale approcciare tutte le numerose casistiche che si possono presentare nella pratica professionale.
E’ questa la logica con la quale è stata scritta la presente opera: proporre nozioni indispensabili e un metodo che, se correttamente assimilato, consentirà al professionista di operare consapevolmente, ma anche di approcciare in modo appropriato (e non subire passivamente) le turbinose evoluzioni del sistema ipotecario. Dunque è una pubblicazione particolarmente indicata per i tecnici e gli altri operatori dell’ambito ipo-catastale che desiderano strutturare metodicamente il proprio sapere, al fine di rendere più proficua la loro attività.