ESTIMO

S’intende proporre lo strumento del project financing per la realizzazione e la gestione degli interventi inerenti alla fruizione del Parco Archeologico Regionale del Castello dei Sanseverino, non inserito nel Piano triennale dei lavori pubblici 2013/2015, e la realizzazione di un Centro di recupero per gli animali selvatici (CRAS) inserito nel Piano delle Opere Pubbliche del Comune.

La fase di gestione dell'opera costituisce elemento di primaria importanza, in quanto soltanto una gestione efficiente e qualitativamente elevata consente di generare i flussi di cassa necessari a rimborsare il debito e remunerare gli investitori. I progetti sono valutati per le loro capacità di generare reddito e i flussi di cassa rappresentano la fonte primaria di remunerazione del capitale investito. Obiettivi sono sia il sostegno finanziario che la realizzazione del progetto.

Piano economico finanziario per il progetto di “Mobilità sostenibile in costiera Amalfitana”, del comune di Corbara. Tale progetto è volto ad attuare un sistema di mobilità sostenibile, attraverso la realizzazione di un parcheggio di interscambio nel comune di Corbara, che consentirà di raggiungere i comuni della costiera amalfitana con trasporto finalizzato a ridurre gli impatti ambientali.

Le problematiche relative alla mobilità hanno implicazioni in termini di inquinamento atmosferico, inquinamento acustico, congestione e sicurezza stradale e, più in generale, sulla qualità della vita. Attualmente il traffico veicolare continua a causare inquinamenti di varia natura, per cui lo sviluppo sostenibile e la qualità ambientale sono temi sempre di più al centro dell’interesse delle Amministrazioni comunali, intervenute, nella maggior parte dei casi, modificando la viabilità

Comunemente, un complesso immobiliare, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato, e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa sebbene essi dovrebbero tendere a coincidere, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico. Dall'aspetto economico di un immobile scaturisce dunque il criterio di stima, cioè l’analisi da seguire per pervenire a un giudizio di valore

Il valore di mercato di un blocco edilizio di caratteristiche storico artistiche va determinato mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti: conservazione delle superfici attuali e ampliamento delle consistenze superficiali. Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l’immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti alivello nazionale e comunali

Nella determinazione del più probabile valore locativo di alcune componenti immobiliari facenti parte di un complesso di tipo produttivo, il professionista dovrà procedere innanzitutto all'identificazione delle componenti immobiliari oggetto di stima (porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione, porzioni immobiliari attualmente in locazione, aree scoperte comuni). Successivamente andrà a calcolare la superficie ragguagliata in considerazione dell'estensione della parte locabile.

In linea generale, l'approccio valutativo utilizzato per la stima degli immobili di tipo produttivo comprende: costo di produzione, costo di produzione deprezzato, criterio a valore di trasformazione, stima a capitalizzazione del reddito. A determinate condizioni, potrà essere comunque usato anche il metodo di stima per comparazione. In particolare, nel caso qui esposto, dato lo scopo dell'indagine, si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle porzioni immobiliari.

La metodologia posta in essere per la stima presuppone un’adeguata disponibilità di dati relativi al mercato delle locazioni della Capitale. In particolare, detta metodologia si fonda sull’adozione del procedimento statistico dell’intervallo di confidenza basato sulla t di Student. Il procedimento è quindi lo stesso utilizzato dall’OMI ed è fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro cui ricade il valore medio dell'immobile avente caratteristiche ordinarie ovvero più frequenti

La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in 3 distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare, scelta di uno o più procedimenti di stima, individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici. In una prima fase si determinerà l'intervallo entro cui ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata, mentre nella seconda si andrà ad individuare il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo

In qualsiasi operazione di stima immobiliare è indispensabile analizzare la composizione e la dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione. La fonte principale è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore

L’ufficio provinciale delle Entrate avrebbe dovuto reperire e citare le opportune indagini di mercato di natura diretta reperite o reperibili nella zona di appartenenza del bene ovvero in zone omogenee di mercato aventi analoghe caratteristiche socio economiche ed ambientali. Mancando il presupposto della comparazione, si è ritenuto di dover condurre opportune indagini dirette, le cui fonti sono: offerte di compravendita reperite on line ovvero direttamente e presso alcune agenzie immobiliari.