ESTIMO

Per un albergo, la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia per determinare il suo più probabile valore di mercato. Le parti componenti della struttura e le pertinenze a servizio sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore. Il reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi elemento fondamentale.

Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende dallo scopo richiesto. Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma deve seguire anche un’opportuna e necessaria standardizzazione dei processi per reperire le soluzioni già sperimentate che consentano di superare problematiche estimali complesse o inusuali e innalzare la qualità complessiva della stima

Anche nella valutazione degli immobili di tipo turistico ricettivo, l’articolazione del processo di stima trova la sua ragion d’essere, per cui il professionista nella relazione deve individuare appositi paragrafi nei quali descrivere quale bene sia oggetto di valutazione, quale lo scopo. Deve cioè individuare se si tratta di una struttura alberghiera vera e propria, ovvero di una struttura extralberghiera o di una struttura complementare

Nella prospettiva di una alienazione, possono verificarsi due situazioni. La compravendita del bene culturale può collocarsi infatti in un mercato caratterizzato da una buona dinamica di mercato, ovvero in un mercato non concorrenziale. In questo secondo caso la soluzione estimativa si trova nel c.d. “costo di riproduzione deprezzato”: dapprima si individua il più probabile valore dell’immobile utilizzando il costo di produzione per poi definire l'ammontare della possibile detrazione.

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, riordinando la materia, chiarisce le fasi che compongono le procedure di acquisizione delle aree destinate ad opere di pubblica utilità. In particolare il TU dispone in modo sistematico i criteri di calcolo dell’indennità di esproprio per le diverse tipologie di beni espropriabili, che classifica in tre categorie: aree edificabili, aree non edificabili e aree legittimamente edificate.

Il compendio immobiliare è costituito da un’area con sovrastanti corpi di fabbrica e attrezzature tecnologiche di cui solo l’impianto di filtrazione e stoccaggio solidi, l’impianto di trasformazione e forno di incenerimento, la cabina elettrica, gli uffici risultano regolarmente censite. La superficie dell’area, costituito da 4 corpi di fabbrica su 36.830 mq, e quella commerciale dei fabbricati sono state desunte dalle planimetrie e verificate durante gli accertamenti tecnici di sopralluogo

Siccome Il complesso non presenta carattere di ordinarietà circa la densità di sfruttamento, molto al di sotto della potenzialità consentita dagli strumenti urbanistici, non appare percorribile l’utilizzazione del criterio di stima del valore di mercato, che sarebbe stato quello più appropriato in relazione allo scopo della stima. Secondo la dottrina dell’estimo immobili della fattispecie del complesso in esame possono essere stimati con il criterio del valore di ricostruzione deprezzato

Le informazioni e i dati economici acquisiti sono stati essenzialmente di natura indiretta e condotte su qualificate pubblicazioni del settore. uno di questi è l'OMI. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio (OMI), ai fini della individuazione delle quotazioni degli immobili nei vari segmenti, è suddiviso in fasce e zone territoriali. Precisamente: centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale. All’interno di ogni fascia sono individuate più zone omogenee.

Per determinare il valore più probabile da dare alla porzione del complesso edilizio, si procederà alla sua comparazione con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono noti i prezzi di mercato. Per poter adottare questo procedimento è necessario: essere in possesso di informazioni recenti sui prezzi, che questi siano ordinari e non viziati, frutto cioè di normali contrattazioni, che i parametri tecnici siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti nella comparazione

Per la determinazione del valore dell'immobile, viene utilizzata la superficie commerciale e le relative consistenze superficiali. È da ricordare che il mercato immobiliare si riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione vengono adottate le regole seguite dalle linee guida dell’Agenzia del Territorio. Dall’elaborazione dei dati si definirà il valore di mercato, ovvero l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore da applicare alle unità immobiliari

Per determinare il valore di una struttura turistica alberghiera di categoria tre stelle ubicata in una cittadina di medio interesse turistico. Viene adottato il criterio a costo di riproduzione. Per quanto concerne il valore dell’area viene utilizzato il metodo dell’incidenza dell’area sul costruito. La stima per costo di riproduzione consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti

Nella stima dell'immobile, oltre che del metodo sintetico comparativo, ci si avvarrà anche del cosiddetto "Valore di trasformazione". Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione. Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione.