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Il ricorso avverso un accertamento di valore da parte dell'Ufficio delle Entrate

In estimo per «valore normale» si intende il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo o nel luogo ad essa più prossimi.

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titolo:LA STIMA DEGLI IMMOBILI URBANI: CASI (vol. III)
anno:2014
pagine: 136 in formato A4, equivalenti a 231 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Osservazioni generali sull'accertamento

In merito all'adozione del sopraccitato valore normale accertato da codesto Ufficio delle Entrate il sottoscritto formula le seguenti osservazioni:


  • Osservazioni in merito alla inesatta applicazione da parte dell'Ufficio della metodologia sintetica comparativa, non adottata secondo i criteri dottrinali dell'estimo; (cfr paragrafo 2.0 e 2.1)

  • Osservazioni in merito all'erronea comparazione effettuata dall'Ufficio delle Entrate, con riferimento al "Borsino Immobiliare" ed all'OMI; (cfr paragrafo 3.0 e seguenti)

  • Errata individuazione delle caratteristiche intrinseche del bene; (cfr paragrafo 4.0 e seguenti)

  • Errata attribuzione della superficie catastale (cfr paragrafo 5.0 e seguenti)


Osservazioni in merito all'inesatta applicazione della metodologia sintetica comparativa non adottata secondo i criteri dell'estimo

Ai fini dell'accertamento del prezzo dell'immobile de quo, codesta Agenzia delle Entrate ha comunicato di aver utilizzato il "procedimento di stima sintetico comparativo applicando il valore unitario medio determinato in regime di libera con... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... attraverso il libero scambio tra domanda ed offerta con riferimento ad atti a titolo oneroso o gratuito aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avuto riguardo all'ubicazione, natura, consistenza, stato d'uso e redditività di cui è suscettibile l'immobile alla data del trasferimento."….omissis [1]

Al riguardo si rappresenta che codesto ufficio, invece, non ha adottato correttamente il suddetto metodo sintetico comparativo, secondo i dettami della dottrina estimativa.

Tale procedimento è infatti privo degli elementi tecnico economici oggettivi sui quali effettuare la comparazione e quindi formare la cosiddetta scala dei prezzi entro cui collocare il bene oggetto di accertamento, secondo le proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseche in quanto:


  • le indagini di mercato dirette [2] necessarie al confronto non sono state assolutamente indicate nell' accertamento, pur avendone fatto più volte menzione;

  • le indagini di mercato indicate, invece, si riferiscono esclusivamente ad indagini indirette e sono riferite alla sola Banca dati dell'OMI e del "BORSINO IMMOBILIARE", tali da non consentire l'acquisizione degli elementi omogenei di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... necessari alla formazione della scala dei prezzi, come impone la metodologia sintetico comparativa citata;

  • Il valore utilizzato per l'accertamento è stato inspiegabilmente ed esclusivamente il valore medio zonale (zona OMI D45) scaturenti dalla sola Banca dati delle quotazioni OMI (Osservatorio del mercato Immobiliare)pari al valore unitario di €/mq 2.650. Si è quindi ignorato completamente il valore medio zonale di mercato di €/mq 2.000 del Borsino Immobiliare indicato dall'ufficio delle entrate nell'accertamento;

  • Il valore medio zonale adottato nell'accertamento (quello dell'OMI) pari ad €/mq 2.650 non ha tenuto conto delle carenti caratteristiche intrinseche del bene.


In definitiva:

Le indagini, e quindi l'accertamento effettuato, mancano dei presupposti oggettivi per effettuare la comparazione e per riconoscere l'analogia economica del bene da comparare.

Con la non corretta applicazione del metodo sintetico comparativo, codesto ufficio si è limitato esclusivamente a formulare un valore unitario normale scaturente da una sola indagine di mercato e cioè quella espressa dall'OMI.


Si perviene quindi ad una concl... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lmente soggettiva ed errata, mancante in sostanza di quei presupposti di oggettività richiesti dall' estimo, ma indicati dall'ufficio delle Entrate nell'accertamento.


Indagini dirette reperite nella zona

In sostanza l'ufficio provinciale delle Entrate avrebbe dovuto reperire e citare le opportune indagini di mercato di natura diretta reperite o reperibili nella zona di appartenenza del bene ovvero in zone omogenee di mercato aventi analoghe caratteristiche socio economico ed ambientali. Mancando allora il presupposto della comparazione da parte dell'ufficio delle Entrate, si è ritenuto di dover condurre, opportune indagini dirette, a supporto della comparazione, le cui fonti sono:


  • offerte di compravendita reperite on line ovvero direttamente;

  • offerte di compravendita reperite presso agenzie immobiliari.


Siamo infatti nella condizione di una discreta presenza di dinamica del mercato immobiliare per la destinazione a box auto e pertanto possono essere agevolmente recepite informazioni e "catturati" dati tecnici economici e quotazioni utili per formare la scala dei valori di mercato, con riferimento agli elementi necessari... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e un valore di confronto, come richiesto dall'applicazione del metodo sintetico comparativo (non applicato invece correttamente dall'agenzia delle entrate). Si ribadisce che la metodologia posta in essere presuppone un'adeguata disponibilità di campioni, di dati relativi al mercato immobiliare per tipologia, caratteristiche ed ubicazione, strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


I dati di cui alla precedente tabella sono ovviamente riferiti alle offerte relative ad un libero scambio delle compravendite nella zona in cui si colloca il bene de quo.

Si evince in particolare che il valore medio zonale, per il Quartiere Primavalle, è pari a circa €/mq 1.900 ed è quindi coerente con il valore medio di mercato di cui al "Borsino Immobiliare" citato dalla Agenzia delle Entrate nell'accertamento (€/mq 2.000) con riferimento sempre al suddetto Quartiere Primavalle, dove appunto si colloca il box oggetto di stima.

Infatti, come impone la dottrina estimativa, tali valori non divergono tra di loro di oltre il 10% che corrisponde proprio all'alea estimale.



Considerazioni... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... sulle indagini dirette reperite nella zona

In merito al presente punto, relativo alle quotazioni zonali reperite con indagini di tipo dirette effettuate in un libero scambio delle compravendite nella zona si chiede, ai fini del presente accertamento che l'ufficio delle Entrate valuti la correttezza delle indagini effettuate dallo scrivente, in adesione alla metodologia sintetica comparativa indicata dalla dottrina dell'Estimo, anche ai fini della opportuna comparazione e formazione della scala dei prezzi.

Se infatti l'Ufficio delle Entrate avesse correttamente effettuato un accertamento omissis «determinato in regime di libera contrattazione attraverso il libero scambio tra domanda ed offerta con riferimento ad atti a titolo oneroso o gratuito aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avuto riguardo all'ubicazione, natura, consistenza, stato d'uso e redditività di cui è suscettibile l'immobile alla data del trasferimento»…….avrebbe sicuramente trovato quotazioni di mercato diverse da quelle applicate nell'accertamento medesimo per il bene de quo, stante anche l'attuale involuzione del mercato immobiliare.

Al riguardo non può che osservarsi che:

    ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...alore unitario medio zonale, determinato con indagini dirette pari di €/mq 1.900, può essere effettivamente comparato a quello riferito a beni similari e, come tale, è effettivamente coerente con quello indicato dal Borsino Immobiliare (citato dall'Agenzia delle Entrate nell'accertamento –vedi paragrafo 3.1), in quanto contenuto nell'alea estimativa del 10% dettata dalla dottrina estimale.
  • il valore unitario medio zonale sopra citato (€/mq 1.900) scaturente dal libero scambio delle compravendite, non può essere coerente con quello indicato dall'OMI utilizzato per l'accertamento dall'Ufficio delle Entrate;

  • il valore unitario offerto di € 1.870 per un box in via Cardinal Garampi corrisponde al valore medio zonale del Quartiere Primavalle ed è anche coerente con il valore medio zonale di cui al "Borsino Immobiliare" citato dall'Ufficio delle Entrate (paragrafo 3.1) (ma inspiegabilmente non adottato dal predetto ufficio nell'accertamento effettuato).


Osservazioni in merito alla erronea comparazione effettuata dall'Ufficio delle Entrate con riferimento al "Borsino Immobiliare" ed all'OMI

Considerazioni generali sulla comparaz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ash;Borsino Immobiliare

Nell'avviso di accertamento codesto Ufficio delle Entrate ha comunicato al contribuente quanto segue:

omissis …."Sono state inoltre considerate le quotazioni risultanti dal Borsino Immobiliare; il bene oggetto di compravendita pur essendo formalmente posto nella zona Primavalle Q20 risulta al confine con le zone Aurelio Q 13 e Trionfale Q 14 riportanti le seguenti quotazioni riferite ai Box Auto:


Primavalle Q20 €/mq 2.000,00;

Aurelio Q13 €/mq 3.200,00;

Trionfale Q14 €/mq 3.100,00.



Alla luce di quanto sin ora illustrato, considerato che le quotazioni OMI risultano coerenti con i dati tratti dal Borsino Immobiliare, il valore del bene si ricostruisce come segue…."

Orbene dall'esame comparato delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (OMI) e di quelle del Borsino Immobiliare emerge invece quanto segue:

1) Quotazioni OMI (zona: periferica D45)


[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... rowspan="1" colspan="4">Quotazioni OMI (zona periferica D45)
Tipologia Stato conservativo Valore di mercato
(€/mq)
Min Max
Box auto Normale 2.400 2.900


2) Quotazioni Borsino Immobiliare (zona Q 20 Primavalle)


... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...="vertical-align: top;">Valore medio di mercato
(€/mq)
Quotazioni Borsino Immobiliare (zona Q20 Primavalle)
Tipologia
Box auto 2.000


Si pone al riguardo la seguente domanda:

Come è possibile che, secondo l'ufficio delle Entrate, le quotazioni OMI siano coerenti con le quotazioni tratte dal "Borsino Immobiliare? Dove esiste detta coerenza? Infatti si evidenzia che tra i rispettivi valori medi zonali esiste addirittura una variazione di oltre il 30%. Semmai può esserci comparabilità ma certamente non coerenza.

Perché quindi l'ufficio delle Entrate, ai fini dell'accertamento, non ha preso a riferimento il valore medio di €/mq 2.000 dato che, sempre secondo il predetto ufficio, esiste coerenza con quello dell'OMI? Non è forse più esatto dire che ai fini della formazione del valore di accertamento le quotazioni riferite al precitato "Borsino IMMOBILIARE" sono state soltanto citate e comunque ignorate?

L'Ufficio si è limitato solamente a riportare dette quotazioni medie, anche con riferimento ad altri quartieri limitrofi. Precisamente: ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>

Primavalle Q 20 €/mq 2.000,00;

Aurelio Q 13 €/mq 3.200,00;

Trionfale Q 14 €/mq 3.100,00.



In definitiva l'Ufficio delle entrate ha erroneamente …. "considerato che le quotazioni OMI risultano coerenti con i dati tratti dal Borsino Immobiliare"….. (cfr testo entrate)

Al riguardo non può che osservarsi che, mentre per quanto concerne il Quartiere individuato con Q20 (PRIMAVALLE) tali quotazioni possono costituire effettivamente elemento e termine di coerenza: Primavalle Q 20 €/mq 2.000, per quanto concerne il Quartiere Aurelio Q13 ed il Quartiere Trionfale Q14 si tratta di valori assolutamente non coerenti tali da non costituire confronto con il bene de quo. Ciò in quanto trattasi di zone assolutamente non comparabili in quanto di diverse qualità e caratterizzazione e con riferimento al mercato immobiliare con caratteristiche socio economiche completamente dissimili.

Siamo quindi ancora una volta di fronte ad una "Carenza di motivazione" in quanto codesto Ufficio delle Entrate utilizza solo apparentemente la metodologia sintetica comparativa, mentre di fatto adotta esclusivamente quotazioni OMI, per la formazi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ore unitario normale. In conclusione non ha tenuto conto del reale mercato immobiliare della zona e dei prezzi di compravendita effettivamente praticati in un libero scambio.


Considerazioni Conclusive ed adozione valore medio zonale

Si chiede pertanto che l'ufficio delle Entrate adotti, ai fini del presente accertamento, il valore unitario medio di mercato (normale) come indicato nel "Borsino Immobiliare" per la zona e pari a €/mq 2.000, fatto salvo ulteriori deprezzamenti che tengono conto delle specifiche caratteristiche intrinseche del bene meglio indicate nel successivo paragrafo 4.


Errata individuazione delle caratteristiche intrinseche del bene

Considerazioni generali

Secondo quanto riportato nell'accertamento si evince:

«Il bene oggetto di compravendita, (sempre secondo l'Agenzia delle Entrate), presenta una superficie determinata ai sensi del DPR 131/98 di mq 21 e di m 3,30 di altezza; quest'ultima circostanza lo rende idoneo anche ad altri usi oltre che al rimessaggio auto. Dall'analisi della planimetria si evidenzia che lo stesso presenta una forma regolare e ingresso prospiciente alla strada in cui è ubicato, pert... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... evidenziano difficoltà di manovra».

Lo scrivente al riguardo non può che evidenziare la non esattezza di tali affermazioni che hanno, invece, attribuito un pregio al box de quo superiore a quello "ordinario" presente nella zona e quindi una maggiore valutazione rispetto a quella presente in un libero scambio delle compravendite!


Osservazioni sulle caratteristiche intrinseche

Vediamole in particolare:

a) L'agenzia delle Entrate come può affermare che: omissis…. «presenta una superficie determinata ai sensi del DPR 131/98 di mq 21 e di m 3,30 di altezza; quest'ultima circostanza lo rende idoneo anche ad altri usi oltre che al rimessaggio auto»?

Preso atto che la superficie non è di mq 21 (come vedremo nel paragrafo 5.0), si tratta di una affermazione surrettizia, infatti l'Agenzia delle Entrate dovrebbe ben conoscere che una diversa utilizzazione presuppone una variazione di destinazione e quindi anche una diversa categoria catastale! Quale potrebbe essere allora la diversa utilizzazione che potrebbe essere attribuita al box? Forse a deposito….ma se così fosse il bene de quo avrebbe sicuramente un valo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to sicuramente inferiore! Quindi non si comprende perché l'Agenzia delle Entrate dovrebbe considerare tale potenzialità (se effettivamente esiste e realizzabile) un pregio, semmai invece che una netta penalizzazione (ove trasformabile in deposito C/2).

b) L'Agenzia delle Entrate come può affermare che….«Dall'analisi della planimetria si evidenzia che lo stesso presenta una forma regolare e ingresso prospiciente alla strada in cui è ubicato, pertanto non si evidenziano difficoltà di manovra»

Al riguardo si evidenzia infatti che :


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Considerazioni conclusive sulle caratteristiche intrinseche

Per i suesposti motivi connessi con le caratteristiche intrinseche del bene, ai fini dell'accertamento si chiede che l'ufficio delle Entrate riduca di circa il 10% il valore unitario medio di mercato zonale pari a €/mq 2.000, per tenere conto del deprezzamento connesso alle specifiche caratteristiche intrinseche del bene in relazione alla ridotta utilizzazione del box e alla difficoltà di accesso al medesimo ed ancor più per tener conto che lo stes... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ave; posizionato su strada.


Errata attribuzione della superficie catastale

L'Ufficio delle Entrate nella determinazione del valore accertato ha indicato come superficie catastale mq 21 per il box de quo. Tale superficie è manifestamente errata in quanto la superficie del bene è invece mq 19, come emerge dalla sotto riportata visura catastale.



Determinazione del valore venale di mercato –valore normale–

Dalle osservazioni effettuate nei precedenti paragrafi, secondo il procedimento estimale sviluppato, si ritiene che per le unità immobiliari destinate a box, il valore medio zonale può essere assunto, con ampia probabilità, in €/mq 2.000 come dalle quotazioni del "Borsino Immobiliare" citato dall'Ufficio delle Entrate.

Per cui preso atto delle caratteristiche intrinseche possedute dal box auto che ne deprezzano il valore di circa il 10%, si ritiene poter individuare quale valore unitario normale €/mq 1.800. Pertanto si valuta:


Superficie: mq 19

Valore unitario adottato: €/mq 1.800


Valore di ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...un libero scambio delle compravendite: mq. 19 x 1.800 €/mq = € 34.200


Riepilogo e Conclusioni generali sull'accertamento

Codesto Ufficio delle Entrate ha notificato di aver proceduto al controllo dei valori dichiarati per i beni e i diritti oggetto dell'atto notaio….

L'avviso di accertamento di riferisce ad un box–auto sito in Roma.

Il valore dichiarato dalle parti per la cessione è stato pari a complessivi € 28.000.

Il valore normale accertato dall'ufficio provinciale delle Entrate è stato invece di € 55.650.


Al riguardo il sottoscritto ha effettuato le seguenti osservazioni di merito.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Tanto premesso si rappresenta:

In merito al Punto 1)

Abbiamo considerato che l'ufficio non ha applicato correttamente il metodo sintetico comparativo secondo i criteri della dottrina estimativa.

Quindi tale procedimento è privo degli elementi tecnici economici oggettivi sui quali effettuare la comparazione e quindi formare la cosiddetta scala dei prezzi entro cui collocare il... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to di accertamento secondo le proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseche, in quanto le indagini di mercato dirette necessarie al confronto non sono state assolutamente citate nell'avviso di accertamento.

Ai fini del presente ricorso si chiede:


  • che l'ufficio delle Entrate consideri positivamente il valore unitario medio zonale di mercato (normale) di €/mq 1.900 come individuato dalle indagini dirette effettuate dallo scrivente nella zona di appartenenza e riferite a beni similari.

  • Tale valore medio è infatti coerente con quello zonale scaturente dal Borsino Immobiliare pari ad €/mq 2.000.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


In merito al punto 4)

Relativo all'errata attribuzione della superficie catastale si chiede: che l'ufficio delle Entrate consideri la superficie del box pari a mq 19 come risultante da visura catastale.


Adozione Valore di mercato

Alla luce della precedenti considerazioni il valore di mercato determinabile in un libero mercato delle compravendite per il box auto oggetto di accertamento risulta:
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...Superficie: mq 19

Valore unitario adottato: €/mq 1.800


Valore di mercato in un libero scambio delle compravendite: mq. 19 x 1.800 €/mq = € 34.200


 
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