Scopo della Stima

Nella presente relazione tecnica sono contenute le notizie e le risultanze degli accertamenti effettuati, necessari a verificare le caratteristiche più salienti, sì da acquisire la conoscenza ambientale dell’intorno e delle caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare de qua.

Si è proceduto quindi a tutti i riscontri necessari alla determinazione del valore locativo richiesto. A tal riguardo si è reso necessario acquisire elementi e documentazioni, con particolare riferimento alla possibile collocazione nel locale mercato immobiliare ed ogni altra informazione di contenuto tecnico ed economico svolgendo approfondite indagini presso operatori e agenzie specializzate nel settore.

Collocazione nel Contesto Territoriale Generali E Rilevazioni

La zona: Rione Trastevere

È il più noto dei “Rioni” romani. La sua origine è legata al commercio che si svolgeva prevalentemente lungo il fiume, importante via di collegamento verso il mare e l’entroterra. Il rione fino al ‘500 aveva un aspetto povero e provvisorio con viuzze, case e baracche tirate su alla meglio. Nel 1.508 il Papa Giulio II decise la realizzazione di due grandi assi viari nuovi: via della Lungara e via della Lungaretta. Ma il cuore del rione, dove si insediò la piccola nobiltà romana divenne Santa Maria in Trastevere, dove avrebbero dovuto convergere le due strade. Grande danno recarono invece i “Piani Umbertini”: sia con il lungotevere sia con l’apertura nel 1886 del viale del Re (Viale Trastevere) realizzato per congiungere il Ponte Garibaldi con la stazione ferroviaria in fase di realizzazione all’estremità di Monteverde. Su questo viale furono edificati palazzi imponenti e formali, ma anche scuole, ospedali e convitti, nonché un’edilizia povera ma decorosa. La parte più alta, quella collinare, mantenne invece dal ‘500 fino ai giorni nostri, un carattere di quartiere residenziale signorile: infatti qui oltre a residenze private sono ubicate le sedi di Università straniere, di ambasciate e di società di rappresentanza.

Collocazione e caratteristiche dell’edificio

L’edificio di via…….è una costruzione della fine ‘800 coevo con altri stabili, costituito da piano terra e tre piani in elevazione con tipologia architettonica di tipo popolare, caratteristica questa posseduta anche dai fabbricati limitrofi. Risulta ubicato al margine di Trastevere a breve distanza da Piazza della Rovere nella zona meno interessante ed appetibile del Rione, in quanto quasi confinante con il carcere di Regina Coeli. L’edificio risulta composto da n. 3 appartamenti di taglio medio–grande: uno per ogni piano, mentre al piano terra è collocato l’accesso alla parte cantinata. Ha prevalenti caratteristiche di tipo economico. Non è presente impianto di ascensore. Esiste un atrio di ingresso di medie dimensioni. Lo stato di conservazione delle scale è discreto ed i materiali sono di ordinaria qualità. Presenta, nel suo complesso, condizioni di conservazione e manutenzione di tipo ordinario.

Caratteristiche dell’appartamento

L’appartamento è situato al piano terzo del fabbricato citato in precedenza. È di taglio medio– grande e possiede la superficie coperta di mq 137 circa di superficie lorda, che risulta ottenuta sommando alla superficie principale dell’appartamento, quella delle pertinenze di ornamento, opportunamente ponderate, relative ai balconi di cui risulta dotato e di una cantina. È articolato in un ingresso, saloncino, due camere da letto, cucina, servizio semplice, balconi. È dotato di un locale cantinato. È, nel complesso, un appartamento di caratteristiche economiche per quanto riguarda il suo stato di conservazione e manutenzione, sia per le opere di finitura in esso presenti, sia per la scadente qualità dei materiali, sia per la pavimentazione degli ambienti e dei servizi e degli impianti. L’impianto di riscaldamento è autonomo a gas. Per i dettagli relativi alle specifiche caratteristiche manutentive e conservative dell’alloggio, nonché agli identificativi catastali, si rinvia alla scheda allegata alla presente perizia.

Coerenza dati urbanistici e attestazione prestazione energetica

Per quanto concerne la coerenza con le norme di cui agli strumenti urbanistici vigenti, sia per le volumetrie, altezze e distacchi sia per le destinazioni, si rinvia agli atti eventualmente in possesso della proprietà. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia che potrebbero essere state presentate dalla proprietà medesima.

Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima è stata considerata l’unità immobiliare nello stato di fatto in cui essa versa, ritenendola coerente con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.


Attestato di Prestazione Energetica – APE

Si ricorda che la normativa sulla prestazione energetica è il D.Lgs 19/08/2005 n°192, come modificato dal D.L.4/06/2013 n°63 convertito, con modificazioni dalla L.3/08/2013 n°90. La legge impone a tutti gli immobili sul mercato di essere provvisti di Attestato di Prestazione energetica (APE) sin dall'avvio della trattativa di compravendita ovvero di eventuale locazione. In caso di violazione di questo obbligo le sanzioni per il proprietario vanno da € 3.000 a 18.000 in caso di vendita, da 300 a 1.800 in caso di locazione. .

L'art.6 D.Lgs 192/2005 prevede inoltre che nei casi di vendita o locazione i corrispondenti annunci riportino l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'immobile e la classe energetica corrispondente.

Infine ultima particolarità è che l'attestato deve essere reso sotto forma di atto notorio dal professionista che lo redige.

Superficie locativa: la metodologia

Nell’attività estimativa un elemento di notevole importanza è la determinazione della superficie di un immobile. La superficie commerciale è rappresentata, come è noto nel caso di mercato di compravendita, dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità. La superficie, comprensiva delle pertinenze, concorre unitamente al valore unitario ad essa applicabile, alla formulazione del valore complessivo attribuibile al bene.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


È ovvio che la trasparenza delle regole di determinazione della superficie è un elemento di primaria importanza, la cui esatta conoscenza, unitamente a quella del valore unitario applicato, concorre in modo specifico alla determinazione del valore complessivo.

La metodologia di calcolo nella fattispecie viene di norma effettuata con regole basate su linee guida standardizzate, così come adottate dai principali istituti ed operatori immobiliari nazionali, nella considerazione che il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso della determinazione del valore degli immobili e quindi nei casi di compravendita, mentre generalmente viene considerata la superficie utile nel caso di locazione di unità immobiliare.

In particolare la superficie commerciale, quindi nei casi di vendita e nelle pratiche di accatastamento, è determinata dalla superficie misurate al lordo delle murature esterne, dove i muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm. (DPR 138/98). A detta superficie viene sommata quella delle pertinenze accessorie di ornamento (balconi e similari) anch’esse opportunamente ponderate e di locali a servizio (cantina, deposito ecc). La superficie viene quindi arrotondata al numero intero per eccesso o per difetto. Per quanto concerne la determinazione della superficie ponderata delle pertinenze di ornamento rappresentate dai balconi il D.P.R. 138/98, a cui si fa riferimento per il calcolo della ponderazione delle medesime superfici prevede, nel caso di destinazione residenziale, che la superficie, venga computata nella misura del 30 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali dell’appartamento.

Preso atto di quanto sopra considerato ai fini del calcolo della superficie dell’appartamento si dovrebbe far riferimento alla superficie utile. Tuttavia si evidenzia che i dati OMI su cui sono costruite le quotazioni immobiliari del mercato locativo di Roma, fanno invece riferimento alla superficie lorda. Occorrerà quindi calcolare la superficie dell’alloggio con riferimento alla precitata superficie lorda vendibile e quindi alla superficie commerciale da questo posseduta.

Pertanto:

• Appartamento: superficie lorda mq 134


• Balconi: superficie lorda mq.7x0,30 mq 2,1


• Cantina: superficie lorda mq. 6 x 0,25 mq 1,5


• Superficie complessiva ragguagliata mq 138 in c.t.

Indagini di mercato

Siamo nella condizione di un mercato con buona presenza di dinamica per la destinazione abitativa e pertanto si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici e quotazioni utili per formare la scala dei valori locativi, con riferimento agli elementi necessari a stabilire un canone di confronto.

La metodologia posta in essere per la stima del canone di mercato dell’immobile, presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle locazioni di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione, strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.

Al fine di reperire una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona di quello in esame, relativi ad unità immobiliari libere, sono state condotte indagini nell’ambito delle seguenti fonti:

• offerte di locazione;


• pubblicazioni specializzate del settore.

Indagini di tipo diretto

Sono state effettuate rilevazioni e riscontri puntuali sul Rione Trastevere tali che ci consentono di formare una scala di valori locativi entro cui poter collocare, con opportune modifiche e variazioni, un corretto e coerente valore unitario. Si riportano di seguito le indagini effettuate nella zona. Precisamente.

• Trastevere: Via Egisto Bezzi. Palazzina signorile 4° piano mq. 150 ristrutturato, doppi servizi. Canone richiesto € 1.850 mese, €/mq 13;


• Trastevere: Via Bertani. Palazzo d’epoca 4° piano mq. 55 ristrutturato. Canone richiesto € 1.000 mese, €/mq 19;


• Trastevere: Via dei Vascellari . Palazzo d’epoca 5° piano mq. 85 buone condizioni. Canone richiesto € 1.500 mese, €/mq 18;


• Trastevere: Via della Scala. Palazzo d’epoca appartamento 2° piano mq. 85 buone condizioni. Canone richiesto € 1.600 mese, €/mq 19;


• Trastevere: Via dei Genovesi. Palazzo d’epoca appartamento 2° piano senza ascensore mq. 70. Canone richiesto € 1.400 mese, €/mq 20;


• Trastevere: Piazza della Scala. Palazzo d’epoca appartamento 3° piano mq. 160 ottime condizioni. Doppi servizi. Canone richiesto € 2.850 mese, €/mq 18;


• Trastevere: Salita di Sant’Onofrio. Palazzo d’epoca appartamento mq. 70 normali condizioni. Canone richiesto € 850 mese, €/mq 13;


• Trastevere: Via Natale del Grande. Palazzo d’epoca appartamento 4° piano con ascensore mq. 75. Normali condizioni. Canone richiesto € 1.250 mese, €/mq 17;


• Trastevere: Via dei Fienaroli. Palazzo d’epoca appartamento mq. 64 ottime condizioni. Canone richiesto € 1.200 mese, €/mq 19;

Si riportano in sintesi nella seguente tabella i dati rilevati con indagini dirette:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


I dati di cui alla precedente tabella sono ovviamente riferiti alle offerte relative ad un canone di libero mercato.

Adesso occorre procedere alla normalizzazione delle rilevazioni sopra reperite, rappresentando che quando la fonte del dato è appunto un’offerta, per pervenire al relativo prezzo (o dato contrattualizzato), la stessa subisce una riduzione. Orbene nelle attuali condizioni del mercato e di crisi economica, generalmente tale valore percentuale può essere quantificato nella misura del 15% sul valore libero. Tale decremento tiene conto non solo dell’attendibilità del dato rilevato, ma anche dei margini di un’alea di trattativa generalmente esistente fra l’offerta ed il definitivo contratto locativo.

Canone normalizzato - Riduzione 15%	Superficie utile mq	Canone offerto €/mq	Canone unitario contrattualizabile
via Egisto Bezzi	13	1.850	11,0
via  Bertani	19	1.000	16,0
via dei Vascellari	18	1.500	15,5
via della Scala	19	1.600	16,0
via dei Genovesi	20	1.400	16,0
Piazza della Scala	18	2.850	15,5
Salita di S.Onofrio	13	850	11,0
via Natale del Grande	17	1.250	14,5
via dei Fienaroli	19	1.200	16,0

[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Si tratta, a ben vedere, di quotazioni similari e pressoché omogenee ancorché di tipo campionario ma che danno, con ottima valenza, indicazioni sul mercato delle locazione degli appartamenti nel Rione Trastevere. Sono ovviamente dati che vanno letti ed analizzati ma che tuttavia rilevano che il mercato locativo delle abitazioni si presenta territorialmente abbastanza uniforme, con variazioni che tengono conto della dimensione degli abitazioni, del loro stato di manutenzione e della loro localizzazione zonale, con quotazioni minimo massimo che non risultano mai superiori ad una alea percentuale dottrinalmente ammesse per ciascuna zona OMI.

Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. Al riguardo c’è da osservare che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Per quanto concerne i minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari.

Sono quindi valori che necessitano di opportuni aggiustamenti in relazione alle specifiche condizioni estrinseche e soprattutto intrinseche possedute dall’immobile in valutazione.

Per quanto concerne le indagini indirette è stato esaminato esclusivamente l’Osservatorio del

Mercato Immobiliare dell’agenzia delle Entrate (OMI), non solo per la sua trasparenza ed obiettività delle quotazioni nell’ambito immobiliare, ma essenzialmente perché il calcolo del valore locativo dell’alloggio de quo è stato desunto, come prescrive la norma, dalle quotazioni dello stesso OMI.


L’immobile è collocato nella zona OMI individuata dal codice “B14”.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, con riferimento alla destinazione residenziale, risultano per le unità immobiliari di tipo civile in normale stato di conservazione e manutenzione le seguenti quotazioni di mercato.


Tipologia residenziale ( 1° semestre 2013– ultimo dato pubblicato)

Fascia centrale, codice di zona B14